杭州：二手房降价跑量 楼市的“打新”红利正在消失

过去很多杭州人认为，只要能“打新”到红盘的房子，纸面财富就能增加几百万乃至几千万。相比上班挣钱来说，这才算真正的“躺赢”。

然而这种楼市投机泡沫正在破裂。在杭州“5·17楼市新政”出台后，住宅日均网签量提升了83%，二手房5月网签升至5000套左右，效果立竿见影，但二手房挂牌价格也在回落，一二手价差正在缩小。趁着二手房交易政策松动，杭州不少业主宁愿降点价也要尽快“逃顶”。热门板块楼盘此前有房源挂牌价格超过9万元/平方米，近期却出现5万余元/平方米的成交案例。

克而瑞浙江区域分析师朱琳认为，一二手房价差缩小已成必然趋势，近期杭州二手房交易量的上升，主要得益于税费“5改2”政策的刺激，接下来成交量高增长局面恐难维持。

“新增挂牌中降价房源占比更大，5月杭州二手房价格指数环比下跌0.7%，成交多为以价换量。”杭州贝壳研究院院长上官剑对第一财经表示。

　　 二手房成交量日增83%

在二手房市场惨淡之际，5月17日，杭州出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知被业界称为拯救二手房市场的“5·17新政”。

如今新政落地已满半个月，沉寂多时的杭州二手房市场变得热闹起来，有房东忙着“高位逃顶”，也有投资客跑步入场“低位抄底”。根据杭州官方主办的透明售房网数据，5月杭州二手房网签约5000套，环比提升21%。

“新政前后半个月比较，光是日均客户带看量就增长了76%。”上官剑告诉第一财经。

“5·17新政”主要围绕优化二手住房交易政策、完善税收调节、满足三孩家庭购房需求三个方面放松了楼市调控。

其中，针对二手房交易，在杭州限购范围内购买二手住房的，落户未满5年的户籍家庭，新政取消了原“在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定；对非杭州户籍家庭，将原“在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”的规定调整为“在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”。

除了放宽购买二手房的资格，针对二手房交易的税费也大大降低——个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年，个人转让非家庭唯一住房的，增值税征免年限仍为5年。这一条新规被简化称为“5改2”，以总价500万元的二手房为例，如果免征增值税，可以省下26.5万元。

透明售房网数据显示，“5·17新政”出台后，住宅日均网签量提升83%。其中新政前（5月1日至5月16日）日均成交90+套住宅，新政后（5月17日至5月31日）日均成交180+套住宅，效果可谓立竿见影。

上官剑认为，新政后这波成交中，刚需置业需求占据了主导地位，总价300万以内的成交占比达到65%，成交比重环比提升2%。根据贝壳研究院的数据，前十名的成交区域住宅均价都在4万元/平方米以内，包括良渚、丁桥、九堡、崇贤等区域，都是次新房聚集地。

不过，目前的二手房成交量相比去年同期仍然较低，去年3月、4月杭州二手房成交量都破万，分别达到11759套、10070套，去年5月也有9045套，今年5月的数据同比下滑超45%。

　　 业主挂牌价进入下行通道

“杭州的房东们都在努力‘逃顶’！亚运会本来被看成最好的逃顶机会，现在已经提前了，这时候房子降一点价，得趁着这波行情卖出去。”2019年通过“打新”买了一套新房的杭州人牛妞对记者表示，周围很多投资了杭州热门板块新房的朋友如今都在挂牌卖房。

从挂牌数据看，杭州各热门区域的挂牌量确实在飙升。

房地产研究机构克而瑞浙江区域提供的一组数据显示，今年5月杭州十区新增挂牌量达到了9609套，相比去年5月时的2701套，增长了256%；环比今年4月的7238套，也增长了33%。

其中，余杭区5月挂牌量达到2830套，萧山区为1244套，二者数据增长尤为突出，这两个区楼市热门概念最多，耳熟能详的就包括：未来科技城、奥体、钱江世纪城、萧山科技城、南部新城等等。

余杭区未来科技城由于“蚂蚁上市”的落空，二手房成交已经冷冻多时。

根据链家数据， 位于未来科技城的阳光城(000671)未来悦max小区在5月下旬成交了2套房，均价54830元/平方米，而之前该小区的挂牌价曾高达9万元/平方米，如今卖房的业主对待价格理智了不少。

在“贝壳找房”平台中，阳光城未来悦max已经有82套待售房源，其中绝大多数是刚交付、未入住的新房子，多数业主都把挂牌单价调到了6万元出头。

杭州目前实施新房限价政策，未来科技城最新的新房限价数据是42520元/平方米，新房和二手房的价差缩小到了每平方米一万多元，过去动辄三四万的价差消失了。

在另一个热门板块萧山奥体，以“创世邸”楼盘为例，去年1月该楼盘一套大户型成交单价超过9万元，今年5月一套同户型面积的房子成交单价已经低至7.8万/平方米。在“贝壳找房”平台上，该小区有80多套在售房屋，多套在近14天内降价20万~50万元不等。

“杭州的一、二手房价差肯定是会不断缩小的，这将成为普遍现象。”朱琳对第一财经表示。

杭州5月总体数据显示，西湖区、临平区、富阳区二手住宅成交占比大幅提升，但这三个区住宅均价也下滑明显。西湖区成交量上涨66%，均价跌了10%，临平新城成交量环比上涨20%，均价跌了9%；富阳富春板块成交量涨了104%，均价跌去15%；银湖科技城成交量环比上涨19%，均价跌了12%。

　　 千万“打新”红利正在消失

杭州人买房都认准“红盘”，而红盘之所以“红”，主要就在于板块内的一二手房价差。

比如位于奥体板块的臻奥院楼盘，新房价格约为48000元/平方米，在楼市炒得最火热的时候，二手房单价被炒到13万至14万，因此许多投机客觉得，只要打新到臻奥院一套300多平方米的大户型，就等于2000多万元浮盈进账了。

二手房被炒成“天价”，带来了两大效应。一是杭州新房市场的热度经久不息，在过去5年里，北上广深以及苏州、南京都经历了楼市周期波动，有高潮有低谷，只有杭州的新房似乎永远好卖。

二是畸形的二手房市场逐渐冷淡、成交量冰封，因为楼市中无论哪一方都不愿意做“冤大头”。从2021年下半年开始，杭州二手房月成交量腰斩，天量价格处于高位的二手房到底由谁来接盘，成了杭州楼市最大的问题。

一般来说，杭州二手房市场月成交6000套已是较低位水平，去年3月、4月成交量均过万套。但到了今年2月份，杭州市区二手房成交量已经跌破2000套，仅成交了1934套，是2017年以来的月成交第二低位。

二手房价格虚高、有价无市的问题暴露后，杭州人还发现，一二手巨大的倒挂价差并不是自由市场形成的，而是楼市投机者营造出来的假象。

2021年年底，大量操盘、炒作奥体板块房价的魏某被杭州市公安局萧山区分局刑拘。魏某被称为“奥体房姐”，其真实身份是杭州奥体板块天璞易居房友门店店主。这位“奥体房姐”通过左手倒右手的方式抬高奥体板块多个楼盘的成交价格，将房价炒至天价后，最终再让不明真相的购房者接盘。

记者发现，目前奥体板块顶级豪宅楼盘刚交付的房子大部分挂牌价格都有所回落，从13万元/平方米降至11万元/平方米左右，其他较低等级楼盘价格则回落更大。

对于接下来的杭州二手楼市，部分业内人士实际上并不乐观。朱琳告诉记者：“我们认为现在大多数的成交都是缘于‘5改2’的刺激，省下十几万到数十万元不等的税费，短期内极大促进了交易。接下来的6月，成交数据估计还能冲一冲，到了7月可能就不再增长，只能维持了。”

上官剑则认为，虽然成交量有所上扬，但当前市场仍处于底部，预计随着稳经济的一揽子措施逐步落地，二手房市场在6月及下半年将进入量增价稳阶段，二手房逐渐活跃也将带动一手房联动发展，预计新房后续摇号登记人数增多，杭州市场的热度和去化率将稳中有升。