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上海首轮集中供地揽金835亿 央企国企联合体大手笔拿地

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6月8日,上海首轮集中供地落幕,36幅涉宅用地全部出让,起拍价806.51亿元,最终成交价834.7亿元。其中,18幅地块底价成交,占比50%;13幅地块达到中止价进入一次报价环节,占比36%。

拿地主力为央企、国企和混合所有制企业,中国铁建、中国中铁、建发股份(600153.SH)、招商蛇口(01979.SZ)及宸嘉发展表现抢眼。其中,中国铁建拿地3幅,耗资约69.26亿元;中国中铁拿地2幅,耗资约60.37亿元;建发股份独家及联合体拿地3幅,耗资约78.4亿元;招商蛇口独家及联合体拿地3幅,耗资约122.12亿元。此外,全场总价最高的普陀长风板块一幅地块,被民企宸嘉发展以63.7亿元底价拿下。

上海中原地产分析师卢文曦分析认为,上海刚恢复正常工作节奏,立即启动首轮集中供地,并推出多项措施助力楼市复苏。疫情虽然改变了市场预期,叠加市场处于调整期,不少民企“有心无力”,但整个土拍过程房企参与积极性高,一半地块溢价成交。相比其他城市土拍几乎都会出现流拍的情况,表明上海楼市前景的看多趋势并没有发生根本扭转。

利润空间可观

为了助力此次土拍,上海对土拍规则做了调整。卢文曦指出,上海土拍规则是全国最复杂、要求最高的城市之一,比如“招挂复合”,房企还要接受“打分制”的审核。但是这次为让更多房企参与其中,取消了“招挂复合”;考虑到房企资金压力,房企拍地前冻资比例由1.3倍降至1.1倍。

更为重要的是,大部分土地起拍楼板价到房地联动价格之间留出了足够的价差,给房企留足利润空间。来自大湾区的越秀地产(00123.HK)知情人士透露,由于该公司去年联手仁恒地产在上海闵行区梅陇板块拿过一幅地块,合作开发到销售过程都比较顺畅,因此今年也希望继续增持上海地块,无奈欠缺了一点运气。

彼时,仁恒越秀联合体所拿地块溢价率9.02%,楼板价约为4.3万元/平方米,而房地联动价7.36万元/平方米。过往长期深耕大湾区的越秀地产,也曾在杭州拿地投资,但项目不多,如今该公司也面临扩张压力。

实际上,近几年来房企偏好在去化周期短、有溢价空间的市场投资。同策研究院研究总监宋红卫分析指出,上海此次土拍,房价地价差介于1.7-4.5万平方米元/之间,可以说是每个地块都有利润空间。从利润空间来讲,今年利润空间要优于去年,地价房价比平均在50%以下,而去年地价房价比平均值超过50%。

另一方面,这批地块之间的利润差异也比较明显。市区地块地价房价比整体偏高,基本在60%左右,外环区域五个新城基本在50%左右,外围非核心区域基本在40%左右。房价地价差也从核心区域位置的4.5万元/平方米逐渐下降1.7万元/平方米左右。

如果房企在上半年拿地,加快周转,项目年底便可入市,也利于财报结转。“去化快的市场,利润又有保障,房企参与开发的积极性自然就高了。”卢文曦指出。

据宋红卫预测,上海今年全年商品住宅成交规模在790-840万平方米左右,下半年供给量的增加会给积分低的人群提供更多购房机会。

抢夺区域话语权

市场虽有预期,但要进来并不容易。在不少房企眼中,上海拿地技术门槛较高。去年实行集中供地以来,上海土拍市场的常客以知名房企,或已在上海深耕多年的房企为主。比如招商蛇口、中建八局、建发股份、华发股份(600325.SH)中国铁建等,但是这次也出现了“新面孔”,比如大家房产、宸嘉发展等。

卢文曦指出,这些参拍房企动辄拿20多亿到60多亿的地块,除了“财大气粗”外,连续参与保持拿地节奏,一来可以延续扩张节奏,保持竞争力,另一方面,上海拍地属于“技术活”,尤其最后一次性报价阶段,需要临场应变和算价格的技巧。拍地也是熟练工,多拍就能获得经验,越有经验越容易拍中。

今年以来楼市宽松政策不断,但市场反应似乎并不理想,一些关键指标还在下行,说明信心不足。市场层面需要有一些先行指标发出信号,土地、新房销售市场均属于细分市场。卢文曦认为,现在敢拿地的房企,至少说明其未来1-2年资金没有问题,也看好未来一段时间内市场不会发生系统风险;6月1日以来,上海不少楼盘加紧开盘,基本都当天完成所有房源的去化。这些都是楼市恢复的信号。

观察此次拿地的央企、国企,也可以看出房企抢占区域话语权的趋势。中国铁建一口气在上海松江拿了三幅地块,总建筑面积11.96万平方米。其中两幅位于松江泗泾镇。建发股份与华发股份联合体则在闵行区连拿两幅地块。这样的拿地策略显然有利于企业提高在同一区域或板块内的市场份额。

建发股份是近期关注度较高的一家国企,该公司此前不久刚在福州与厦门二次土拍中“攻城略地”,先在福州以9.03亿元拿下两幅地块,后又在厦门以58.3亿元拿三幅地块。年初,在福州、厦门首轮集中供地中,建发股份以27.34亿元拿下福州一幅地块;又以93亿元拿下厦门3幅地块。业内人士总结建发股份拿地有两个特点:高能级城市、溢价拿地。实际上,建发股份在2021年拿地金额已超过千亿。

进入2022年后,建发股份先后在大本营厦门、南昌,温州、漳州、南宁等城市投资,且大多为溢价拿地。同策研究院资深分析师肖云祥指出,在市场持续低迷的背景下,建发股份逆势拿地,且一二三线城市均有布局,这与同等规模的房企,尤其是民企形成了鲜明的对比,也反映出央、国企在此轮调控中有着先天的企业背景优势。

纵观近期全国土拍市场,国企、央企拿地占绝对主力。不过,一个事实是,经历大半年来的各地土拍,央企、国企对于资金投入也开始谨慎了。从上海此轮集中供地可见,总价在30亿至40亿左右的地块几乎都是由联合体拿下,比如临港城投和上实城开联合体、建发股份和华发股份联合体、招商蛇口和厦门象屿(600057.SH)联合体等,“当下的市场行情,就算央企国企,资金也要省着点花。”卢文曦说。

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