上海49平方米老破小“1元起拍” 是噱头还是“大坑”？

市场价六折买房？大胆点，“1元起拍”上海老破小！低价捡漏拍卖房，突然就没那么香了。上海产权的2室1厅住宅，起拍价只要1元，临近竞拍日，也只有一个人报名。

日前，阿里拍卖平台发布了一则特价房拍卖公告，一套位于上海市崇明区产证面积48.77平方米的住宅，起拍价仅1元，加价幅度2000元或整倍数。该房屋并非法拍房，而是房主李先生委托广州琛博拍卖行进行挂拍。

根据公告介绍，该房产位于崇明镇中心位置，产权清晰，可正常交易过户，小区配套商业街、银行、超市、商店、公园、镇政府机构、警民之家，距离西沙湿地、明珠湖度假区、天鹅苑等景区仅需数分钟。

根据每经品房小程序估价，该房源估价约105.3万元。目前58安居客购房平台上该小区共有9套房源在售，挂牌价格在48万元~50万元不等，按照目前仅1人参拍的情况下，极有可能以低于当前二手房挂牌价成交。

除了所有过户税费由买方负责，这样的拍卖是否还有其他隐形费用？“没有保底价，拍出多少钱就多少钱成交，另外再付4.5%佣金和服务费。”广州琛博拍卖行有限公司项目联系人范先生7月13日在电话中回应记者。

但他也强调，“1元起拍不意味着1元成交，要看实际参拍人数量和出价，有时候拍到20万元、30万元都有可能。”

1元起拍是噱头？

上海房产拍卖市场近期确有“变凉”趋势。

京东法拍自营服务商蓝鲸法拍显示，上海5月份只有25套房产进入挂牌拍卖阶段，最终成交15套(成交率60%)、撤拍3套、流标2套、暂缓5套，套均参拍人数为7.2人，而6月复工后的两周内，法拍房仅上架3套。

根据蓝鲸法拍成交数据，上海5月份成交的房产，2套8折以下，占比13%；5套为八五~九折成交，占比33%；九折评估价成交6套，占比40%；评估价以上，成交2套，占比13%。粗略计算，九折以下成交占比达到46%。

《每日经济新闻》记者在阿里拍卖平台也发现，6月份上海地区该平台共成交了8套住宅，其中一套总价超2000万元的高端住宅高出评估价460万元、另一套高出评估价87万元，其余均为低价成交。

在这批低价成交的住宅中，黄浦区内环一套房屋成交价格仅368万元，而市场评估价为614万元，相当于不到6折买了一套内环房产，折合单价9.5万元/平方米。

7月13日，易居研究院智库中心研究总监严跃进通过微信告诉记者：“1元拍卖说明当前房屋买卖遇到了压力和阻力，所以会有这类奇葩做法或新奇操作，1元起拍是吸引购房者的噱头。”

严跃进提示，“1元起拍的房产，要注意其背后是否有其他猫腻和负债，防范认购后背负了新的成本。其实对于购房者来说，要对一些新奇的销售和房产交易模式保持距离，现在市面上可以选择的、价格公道的房产也比较多，不一定要通过此类拍卖方式购房。”

“1元起拍”特价房并非新事物。根据阿里拍卖平台信息，就在5月28日，崇明区洪中新村7号楼一套44.44平方米住宅以30万元成交，当初起拍价也是1元。

购买法拍房需谨慎

法律界人士对于购买法拍房、拍卖房尤其持谨慎态度。

7月13日，上海市光明律师事务所律师付永生在微信告诉记者：“法拍房价格相对略低，但也存在如原房东赖着不走、长期租赁合同、税费过高等风险。根据‘买卖不破租赁’原则，新的房东获得了产权，如果原租客租约没有到期，租金按期支付给新房东，新房东也难以提前收房。新房东要么等待租约到期，要么补偿租客一笔钱，才能收房。”

“如果原房东赖着不走，新房东需要起诉到法院，由法院强制执行，而如果法院执行力度不大，新房东也难以收房。有的法拍房，原房东负债累累，相关的税费根本缴不起，那么原房东的税费也要由新房东来承担。为了避坑，一定要做好前期工作，充分调查房屋情况和研究法院公告内容。”

“对于非法拍房源，根据《拍卖法》第18条、第27条、第61条的规定，拍卖行要对委托人提供的材料核实，有权要求委托人说明是否存在租赁、抵押等瑕疵。如果拍卖人、委托人不如实说明的，要承担责任。当然，如果拍卖行明确说明不保证真伪或者品质的，拍卖行不承担责任。所以，拍卖行拿出来的房源，委托人说明也要仔细研究税费、租赁关系、能否实际交房等风险。”付永生补充说。