尹中立：房地产市场已经进入新阶段

就2022年上半年房地产市场运行状况来看，各地出台了各种促进住房需求提升的政策措施，人民银行也出台了降准降息政策，但市场仍然处在调整并寻底趋势中。影响当前房地产市场运行的最主要因素是一些房地产企业出现了流动性风险。

在房地产的各项数据中，房地产投资的关注度最高。1-6月份，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%；其中，住宅投资51804亿元，下降4.5%。房地产开发企业房屋施工面积848812万平方米，同比下降2.8%。其中，住宅施工面积599429万平方米，下降2.9%。房屋新开工面积66423万平方米，下降34.4%。其中，住宅新开工面积48800万平方米，下降35.4%。

值得注意的是，从今年4月份开始房地产投资数据出现负增长，1-4月房地产开发投资同比减少2.7%，这是该数据有史以来第一次出现负数，这意味着与房地产有关的上下游产业链的诸多产业都会受到影响，因此，我们看到铜及各种有色金属价格，甚至包括煤炭、钢铁、铁矿石价格均出现大幅度回落。

影响房地产投资的是房地产销售。1-6月，房屋竣工面积28636万平方米，下降21.5%。其中，住宅竣工面积20858万平方米，下降20.6%。商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

第一季度的房地产市场在各种利好政策刺激下，一度出现回升势头。为了稳定市场预期，年初很多城市出台购房支持政策，包括购房契税补贴、消费券补贴、新居民“购房券”、住房公积金贷款优惠等支持合理需求；有些城市将按揭贷款的首付比降到20%；有的一线城市协调主要商业银行同时降低按揭贷款的利率。在政策暖风的吹拂下，房地产市场的交易量曾经在2月份出现触底反弹。从二手房的交易数据看今年2月份的日均交易量已经比1月份增加了30%左右，扭转了之前持续下滑态势。

二手房价格同样出现了止跌回升，一线城市中北京、上海、广州二手房价格小幅上涨，深圳二手房价格也出现环比小幅上涨，结束去年8月以来连续6个月的环比下跌，这是重要的市场信号。从以往的经验看，二手房市场对政策的敏感性领先于新房市场，在二手房交易出现回升一个季度之后新房市场的交易将开始出现变化。

3月份部分地方受到散发疫情冲击，市场微弱的复苏势头很快消失。4月份的各项数据创近期新低，4月商品房销售金额8134亿元，同比减少46.6%；商品房销售面积8722万㎡，同比减少39%。4月份住宅成交金额7175亿元，成交面积7417万㎡，同比分别减少48.58%，42.37%。从4月份开始房地产投资数据开始出现负增长，1-4月房地产开发投资同比减少2.7%。这意味着房地产部门对其他部门形成一定拖累。

当前，影响房地产市场运行的最突出问题是一些房地产开发企业出现的债务风险。在化解风险之前，市场信心恢复得比较缓慢，因为当前市场销售80%以上是期房。

人民银行日前发布的城镇储户问卷调查报告显示，个人储蓄意愿偏向于20年较高水平。今年第二季度，倾向“更多储蓄”的居民占58.3%，较一季度提高3.6个百分点。这与居民存款规模快速提升指向一致。

央行7月11日发布的金融统计数据显示，今年上半年，人民币存款增加18.82万亿元，同比多增4.77万亿元。其中，住户存款增加10.33万亿元，增数创出近三年同期新高。房地产销售创新低，而居民储蓄创新高，说明居民的资产配置行为出现了较大变化。

透过这些数据我们看到房地产市场已经进入新的阶段，市场的运行特征也发生了新的变化，需要我们密切观察。