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变革“预售制”呼声再起,如何破解楼盘“烂尾”痛点?

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“保交楼、保民生、保稳定”,银保监会对“停贷事件”的明确回应给购买烂尾楼的业主吃下了一颗“定心丸”。

在这场波及全国的业主“强制停贷”事件中,所牵涉的烂尾楼之所以烂尾,与开发商挪用预售监管资金密切相关。也就是说,“停贷事件”中更令人反思的是背后的制度问题——我国预售制走到今天出了哪些问题?是否应该取消预售制?当下的预售制该如何改进?

在“停贷事件”背后,是否应该取消预售制成为业内人士争议的焦点。 资料图片

争议再起:

到了该取消预售制的时候吗?

预售制全称商品房预售制度,最早起源于香港,当时又称“卖楼花”,随着1994年《城市房地产管理法》出台后,正式被引入内地。在之后的二十多年时间里,对国内的房地产市场快速且稳定发展起到了至关重要的作用。

中国商品房预售制度诞生于一个特殊的时点,是我国商品房市场化改革的重要设计之一。当初面临的形势是住房短缺,预售制拓宽了开发商资金来源,加快了资金和土地的周转,提高了商品房的供应效率,对推动房地产市场发展发挥了积极作用。

“预售制助推了房产开发的资金落地和开发速度,但也助长了房产开发中对资金的不合理使用习惯,特别是当房地产由高增长、高房价时代转入慢增长、负增长、房价低迷甚至下探时代,预售制的所有毛病都暴露出来了,最关键的就是开发商资金断裂,导致楼盘烂尾,不能按期交付。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁如是说。

“预售制并不等于烂尾楼。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为:“不能因为房子交付不了,就把责任全部推给预售制度。试想,如果申请商品房预售的两个门槛都能达到——封顶前,绝不能发放按揭;预售资金全部进入监管账户,并按照规定提取,不被挪用,那就没问题。”

“在当前的环境下,还不能直接取消预售制度。”中原地产首席分析师张大伟也认为:“若是直接取消预售制度,至少会在相当长一段时间内面临楼市供应锐减的局面,造成短期内供不应求,而供不应求又会进一步造成房价的快速攀升。”

此外,多位内业人士也向新京报记者表示,从短期来看,立刻取消预售制不现实,因为当前房企资金紧张,取消预售制会加大房企压力,难以保障其他项目顺利交付。从长期来看,如果逐步取消商品房预售制、实现现房销售,则能减少房企过度承诺、住房质量不过关等问题,同时也有助于降低房企的杠杆。

他山之石:

“未交楼前,不用月供”

既然在短期内预售制度有其存在的必要,那么,当下的预售制度问题出在哪里?又该如何改进呢?

事实上,关于预售制度的讨论并非在此次业主“强制停贷”之后才有,今年“两会”期间预售制度就成为房地产领域热议的问题。

今年“两会”期间,对于完善当下的预售制度,全国人大代表、江西省住建厅厅长卢天锡建议,调整购房款付款方式,将当前由购房人“一次性全额”付款并由监管部门按进度拨付预售资金的模式,转变为购房人按工程进度分期付款的模式,即在工程投资额或工程形象进度达到一定标准后,由购房人缴纳规定比例的首付款,剩余款项按预售合同约定的工程进度分期支付,项目达到竣工交付条件后支付尾款,其中一定额度转入由政府监管的质量保修金专户。

全国政协委员、南通大学校长施卫东也向全国政协十三届五次会议提交了《关于加强期房销售监管并逐步取消期房制度的提案》。施卫东建议,加强期房销售监管,在银行设立专用监管账户或由住建部门成立第三方托管机构,管理期房销售定金,并按地区逐步取消期房制度。

上述这些建议的核心要点有二:一是按照工程进度给开发商分期付款;二是由政府为主体来设立专用监管资金账户。

这样的建议也具有现实的操作案例。以最先实行预售制度的香港来看,其杜绝烂尾楼产生的核心机制就是“分期付款+信托账户”。在香港,除了5%的定金是直接交给开发商的,剩下的首付款都是交给开发商律师楼的信托账户。开发商需先付款给建筑商完成一定工序,取得建筑师证明书后,才可申请在信托账户取回建筑费。

不仅如此,在香港买期房,“未交楼前,不用月供”,即在未交房之前是不需要申请按揭和月供的。换句话说,交楼前,银行不会介入按揭业务,只有在临近交楼前,购房者才需要去银行申请按揭。

破题关键:

加强量化监管,推进预售资金账户透明化

实际上,“按照工程进度分期付款”在各地的预售制度实践中已经明确,比如石家庄、青岛、天津、厦门、西安都有对于预售资金提取节点的规定。以石家庄为例,在建成层数达到三分之一时,开发商可提取预售资金的20%,主体结构封顶时可提取50%,直至竣工验收备案可提取100%。

虽然按照工程进度给开发商分期付款的规定已经落地,但是仍然存在违规发放贷款的情况,这就暴露出问题。李宇嘉指出:“有制度、没执行,或有时执行、有时不执行,或执行不到位,这才是问题的关键。”

对此,在“停贷事件”后,西安率先打响了加强预售资金监管的第一枪,其也是在“停贷事件”后首个出台完善预售制度的省会城市。7月14日,针对防范商品房延期交房问题,西安市住建局等五部门率先出台《关于防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》。新京报记者注意到,西安的新政有三个关键量化的要点:一是停工超过一个月的项目要及时报告辖区住建部门;二是各辖区住建部门每月要与监管银行对账不少于一次;三是商品房项目完成主体结构验收前,累计使用重点监管资金不得超过总额的50%。

此外,西安的通知还规定,对于商业银行违反预售资金监管协议,未经辖区住建部门核实同意,擅自拨付监管资金的,应当负责追回资金;无法追回的依法承担相应赔偿责任。

西安这种“可量化”的监管规定和明确责任后果的做法,或许将成为其他城市后续完善预售监管制度的重要参考。

除了加强监管外,推进预售资金账户透明化也刻不容缓。对此,杭州率先在2021年推出商品房预售资金监管账户查询功能,购房人通过楼盘名和预售证号即可查询、核对相应的商品房预售资金监管账户信息,通过此举措,购房者可以明确得知购房款是否顺利进入了监管账户。

另外,厦门也在积极尝试从技术层面进行升级,比如引入智能管理系统对预售资金账户实施动态监管。今年4月,厦门率先宣布启用商品房预售资金监管智能管理系统。该系统可根据《商品房买卖合同》及房产项下资金匹配情况进行自动对账,智能识别每个单元项下预售资金是否已足额、及时进入专用账户,还可智能审核商品房买卖合同登记备案阶段首付款预售资金监管落实情况。

上述杭州、厦门的做法都旨在推进预售资金监管账户的透明化,让预售资金不仅受到政府的监管,也受到社会大众的监督。

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