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降价2亿还是没人要,这个地标级建筑为何这么难卖?

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降价2亿元,流拍12次,什么样的地标建筑落得如此现状?

7月27日,位于广西壮族自治区南宁市青秀区桃源路43号的广西富满地大酒店(农资大厦)再次拍卖,起拍价格2.63亿元,评估价4.63亿元,最终因无人出价而流拍。

昨日(7月28日),阿里法拍再次降价挂出这一标的,起拍价格调整为2.5亿元,继续降价千余万元,8月2日再次开拍。

“富满地拍卖了?以前去南宁,第一选择就是入住富满地大酒店。”

作为曾经的片区第一高楼,富满地大酒店在很多人眼中仍是彼时繁华的代表。

12次流拍,降价2亿仍无人接手

这并不是富满地大酒店第一次流拍。

《每日经济新闻》记者查询获悉,从2020年底至今,该项目先后14次被摆上拍卖货架,每次上架围观和设置提醒的人数都不少,但终都因无人报名或无人出价,惨遭12次流拍。

2020年底,富满地大酒店首次亮相拍卖市场,起拍价和评估价均为4.63亿元,但随后拍卖被中止,原因官方并未公示。

去年7月底,富满地大酒店再次上拍,起拍价仍是4,63亿元,无人报名、无人出价,继续遭遇流拍。此后一年内,酒店先后经历了十余次上架、流拍,价格也从最初的4.6亿元,跌至如今的2.5亿元。

当地人对此不无唏嘘。有人在社交平台发文表示:“当年,这也是集住宿、餐饮、娱乐及商务于一身的大型豪华星级酒店,现如今竟然流拍了……”

不过从法拍房市场需求端分析来看,富满地大酒店算不上是一个值得抢拍的标的。

从产品本身来看,富满地大酒店虽然所处地段繁华,但1998年12月竣工,共有地下2层和地面28层建筑,建成年代相对久远,产品设计也未必能满足现在商服、住宿餐饮需求,竞拍者接手后,如果想要再现早年经营辉煌,势必还要投入资金和人力进行翻新。

此外,买方还需要接手员工的劳动关系。竞买须知提到,富满地大酒店为广西富满地农资集团股份有限公司(下称农资集团)的主要经营性资产,采取整体出售(拍卖),相关的管理员工的劳动关系一并转移,仅向竞买人和抵押权人提供),买受人应维持该资产的经营。

通常一个拍卖标的最多为三次起拍,即一拍、二拍和变卖,为何富满地大酒店能够进行多次拍卖?

广东中矩律师事务所律师郑博恩7月28日接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示,对于不动产多次流拍后,法院确认的破产管理人会按照规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的,应当在60日内进行第三次拍卖。直到变卖阶段均无人愿意购买,且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的,应当解除查封、冻结,将该财产退还被执行人,但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

有租约有查封有抵押

实际上,富满地大酒店的真正流拍原因,或与其债务抵押有很大关系。

记者梳理竞拍公告获悉,从产权性质来看,富满地大酒店是有租约、有查封、有抵押的“三有”标的,后期协商和处理的难度,某种程度上也会劝退很多人。此外,该标的所有人已经破产,自身风险也较高。

一位曾有意向参与竞拍的广西当地人士在社交平台表示,去年12月份本想竞标,深入了解到里面人事关系复杂,地段非常好,价格也不算高,只怕后续运作事情多。

而另一位关注该标的人士分析认为,市场难以接受的原因是1300多平方米占地面积,产权只还有46年,其次除要接管老员工外,现有租户也难处理。他表示,如果不是危房,按建筑面积平均每平方米5000元计价,同时解除现有租约,可考虑接手。

据悉,作为曾经广西最大的农资经营企业,农资集团旗下子公司众多,是广西壮族自治区供销合作社于1985年11月26日发起设立的集体所有制公司,注册资本9666万元。

启信宝显示,目前该公司股东有广西壮族自治区振合供销投资有限公司、广西从容富农投资有限公司及自然人,持股比例分别为54.95%、45%、0.05%。

不过2018年,农资集团向法院申请了破产重整,后法院受理并指定广西德弘冠破产清算有限公司担任其管理人,此后该司便开启了重整投资人招募和卖卖卖之旅。

作为广西头部农资公司之一,农资集团经营至此令外界错愕不已。2016年时,广西当地网媒曾对彼时富满地董事长廖肖坤进行了专访,其表示计划在三到五年内成立“四个1000家”。即增加建设1000家富满地农资超市,1000家供销·富满地超市,1000家“百色一号”冷链便利,1000家富满地绿色农产品(000061)专业合作社。

只是不曾想到,不到3年,公司就已破产,而核心资产多次流拍,难置换回宝贵现金流。

郑恩博表示,拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,因此,该位于核心地产的破产资产多次无法拍出的原因主要是基于拍卖法相关规定,这也会造成竞买人在买下来后有可能长期无法获得拍卖物使用权,导致实际权益受损。这也是其难被市场接受的重要原因之一。

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