网易首页 > 网易房产 > 正文

剥掉烂尾楼“金融外衣”,方能切实“保交楼”

0
分享至

面对爆雷房企资不抵债,并非简单注入流动性就可“保交楼”。

近段时间,“保交楼”成为热门话题。7月28日,中共中央政治局召开会议,其中对多地出现的“烂尾楼”明确表态,坚持房住不炒的定位,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。

此次中央政治局会议首次提及“保交楼”,并且明确指出“压实地方政府责任”,无疑为接下来的房地产市场政策方向奠定了基调。

这也说明,“保交楼”已不仅是一局一域的个案,而是可能辐射影响全局全域的事件,不仅要解决民生层面的需求收缩,更是关乎社会稳定。

爆雷房企面临的不只是流动性危机

在中央明确要求下,全国多地都在多措并举地推进“保交楼”。据报道,最近网传郑州市文件《关于我市头部房企自愿退出项目情况的汇报》,就对此提出了棚改统贷统还、项目并购、破产重整和保障性租赁住房等四种“退出”方式。

另有多地也正在探索地方AMC(资产管理公司)介入破产重整方式,解决烂尾楼问题。

“保交楼”必须运行于市场化、法治化轨道,这就要求其必须条分缕析房地产项目各利益方的债权债务关系,有针对性地疏通这些卡点、堵点。

目前爆雷房企,尽管存在复杂的利益纠葛,债权债务关系也错综复杂,但受困逻辑相对清晰:市场需求收缩下,房地产市场进入调整下行期,高负债、高周转的房地产开发模式导致烂尾楼现象。

这也意味着,2014年棚改方面的统贷统还模式,已经不适宜应用到现在解决烂尾楼问题。

因为,棚改统筹统还模式本质上是假借地方平台公司进行统一授信,其面对的是责权利关系比较清晰,以市级融资平台等为载体,向金融机构融资,然后注入一个个项目公司,对棚改项目进行现金流疏导。

但目前爆雷房企面临的不只是流动性危机,其本质是资产负债表衰退,也就是从权责发生制上,房企没有资不抵债,但从收付实现制上则已资不抵债。

这就不是基于流动性疏通的统筹统还模式可以解决的。加之目前整个房地产市场进入了买方市场,需求收缩已在土地市场反映出来,导致统贷统还的信用杠杆基点已不牢固。

因此,“保交楼”若解决不了房企的资产负债表衰退问题,在不进行债务重组、破产清算等工作下,仅仅通过流动性注入进行纾困,只会增加问题楼盘债权债务关系的复杂性。

地方AMC介入或成“保交楼标配”

就目前的烂尾楼情况而言,好在大部分楼盘开发主要以独立法人的项目公司为主,项目公司与开发商在法律上有清晰的股权结构,这为并购重组、破产重整等“外科手术”提供了可操作性。

因此可以说,如今“保交楼、稳民生”的关键环节是,在理清烂尾楼盘的债权债务关系后,对其进行债权债务关系的阻隔。以烂尾楼为例,将项目单列出来,商品房预售后,封顶烂尾楼事实上的所有权是归业主和按揭银行,开发商基本是债务方。也因此,地方AMC介入破产重整方式,可能会成为各地市场化、法治化手段“保交楼”的“标配”。

具体而言,不论是对问题开发商进行破产重整还是并购重组,可以先确定重组实体。也就是把开发商及旗下其他项目公司的债务承接给重组实体企业,变成业主、按揭银行与重组方的债权债务关系,从而将烂尾楼盘与项目公司进行法律关系的分离。

这就意味着,地方AMC等重组方,直接变成开发商的债权人,成为对开发商的并购重组、破产重整或破产清算的当事人,可以充分发挥自身在这方面的专业优势,为项目后续开发提供资金,从而保障烂尾的项目正常交楼。

这样做的目的是把已预售实体楼盘,与开发商和项目公司复杂的债权债务关系,进行法律上的切割,从而为“保交楼”提供坚实保障。

当然,对只是流动性受困的开发商进行救助,也可以通过保障性租赁住房的方式进行流动性疏导。

总之,解决烂尾楼问题不再是简单地为房地产行业注入资金那么简单,而必须以法治化、市场化方式为主,通过理顺债权债务关系,剥掉房地产的金融外衣,将无辜业主从复杂的房地产金融场景中解放出来。

相关推荐
热点推荐
河南启动高中生赴俄罗斯留学计划:俄方学费全免,国家给补贴

河南启动高中生赴俄罗斯留学计划:俄方学费全免,国家给补贴

极目新闻
2023-02-02 16:50:20
女子买一斤草莓只有半斤,返回讨说法店家添至一斤复秤只有7两

女子买一斤草莓只有半斤,返回讨说法店家添至一斤复秤只有7两

神州亿哥
2023-02-02 18:41:46
军工厂被炸之后,伊朗开口朝中国要钱,还把俄罗斯当筹码拿来抬价

军工厂被炸之后,伊朗开口朝中国要钱,还把俄罗斯当筹码拿来抬价

神鸟知讯军情
2023-02-03 16:20:32
全面制裁对华为的最大影响:手机或停产,鸿蒙或归零,影响超千亿

全面制裁对华为的最大影响:手机或停产,鸿蒙或归零,影响超千亿

张言哥呀
2023-02-02 20:18:53
在西双版纳景区调研时,云南省省长告诫:不能“萝卜多了不洗泥”

在西双版纳景区调研时,云南省省长告诫:不能“萝卜多了不洗泥”

闪电要闻
2023-02-03 15:34:11
1996年,20岁的张颂文当导游时的照片,比现在的小鲜肉帅!

1996年,20岁的张颂文当导游时的照片,比现在的小鲜肉帅!

益智小测试
2023-01-30 21:46:19
下一个乌克兰就在中国周边?俄媒称王毅将访俄,不让美国阴谋得逞

下一个乌克兰就在中国周边?俄媒称王毅将访俄,不让美国阴谋得逞

路路观察
2023-02-03 10:31:34
狂涨9.4万/平!广州房价涨幅最猛的10个小区

狂涨9.4万/平!广州房价涨幅最猛的10个小区

广州淘房志
2023-02-03 18:48:47
442评历史最伟大球星:梅西第一,贝利、马拉多纳二三,C罗第四

442评历史最伟大球星:梅西第一,贝利、马拉多纳二三,C罗第四

直播吧
2023-02-03 15:45:04
立春吃三鲜,一年病不沾,明日立春,“三鲜”分别指啥?别不懂吃

立春吃三鲜,一年病不沾,明日立春,“三鲜”分别指啥?别不懂吃

第一名厨官方
2023-02-03 17:11:02
“我现在就答应你,春节后就去!”接受邀约后,省委书记兑现承诺

“我现在就答应你,春节后就去!”接受邀约后,省委书记兑现承诺

新京报
2023-02-03 18:55:14
青岛姑娘6000万美元在日本买岛遭质疑,回应称准备开发

青岛姑娘6000万美元在日本买岛遭质疑,回应称准备开发

齐鲁壹点
2023-02-03 17:47:23
马云再次语出惊人,很多人掏空家产也做不大公司!我只要10万?

马云再次语出惊人,很多人掏空家产也做不大公司!我只要10万?

竹筒小时计
2023-02-03 11:26:43
第二轮感染高峰3-5月到来?两类人群或受影响大!

第二轮感染高峰3-5月到来?两类人群或受影响大!

潇湘晨报
2023-02-02 18:06:19
太突然!16年老店官宣闭店,很多昆明人都逛过……

太突然!16年老店官宣闭店,很多昆明人都逛过……

掌上春城
2023-02-03 12:03:33
美联储摊牌,中国或将要为持有美债而向美国付款,印度或将倒退20年

美联储摊牌,中国或将要为持有美债而向美国付款,印度或将倒退20年

冬天来旅游
2023-02-03 02:54:49
2月3日早晨!全国疫情一夜传来4个重磅新闻!让人揪心的事发生了

2月3日早晨!全国疫情一夜传来4个重磅新闻!让人揪心的事发生了

开水里养活鱼
2023-02-03 07:19:16
胡鑫宇认定为自缢,有哪些细节细思极恐?原来自杀比阴谋论更可怕

胡鑫宇认定为自缢,有哪些细节细思极恐?原来自杀比阴谋论更可怕

波普兄弟
2023-02-03 14:57:15
CBA最新消息, 杜锋或被调查, 广东辽宁被针对, 刘传兴只要顶薪

CBA最新消息, 杜锋或被调查, 广东辽宁被针对, 刘传兴只要顶薪

李方说生活
2023-02-03 14:28:21
一般的飞行员,在看到这两张照片的时候,其实就已经死了!

一般的飞行员,在看到这两张照片的时候,其实就已经死了!

知行视之
2023-02-02 13:42:57
2023-02-03 21:16:49

头条要闻

全国已有5名“75后” 副省长 其中一名为女性

头条要闻

全国已有5名“75后” 副省长 其中一名为女性

财经要闻

体育要闻

被人嫌弃的哈登,连全明星都选不上了?

娱乐要闻

黎明前妻乐基儿变样 大眼袋鱼尾纹明显

科技要闻

谷歌创始人亲自下场改代码 ChatGPT让谷歌真慌了

汽车要闻

没有门把手 极氪A级纯电SUV定名ZEEKR X

态度原创

教育
本地
时尚
公开课
军事航空

教育要闻

为什么说2023以后,不建议中国学生去英国留学?

本地新闻

刷完《狂飙》大结局,有多少飙友只想飞去江门

可惜!女明星再也没机会靠ta艳压了

公开课

中国飞机退役后,为何只能送去美国拆解?

军事要闻

美军F22、B-1B和韩国F-35在黄海编队飞行

无障碍浏览 进入关怀版