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剥掉烂尾楼“金融外衣”,方能切实“保交楼”

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面对爆雷房企资不抵债,并非简单注入流动性就可“保交楼”。

近段时间,“保交楼”成为热门话题。7月28日,中共中央政治局召开会议,其中对多地出现的“烂尾楼”明确表态,坚持房住不炒的定位,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。

此次中央政治局会议首次提及“保交楼”,并且明确指出“压实地方政府责任”,无疑为接下来的房地产市场政策方向奠定了基调。

这也说明,“保交楼”已不仅是一局一域的个案,而是可能辐射影响全局全域的事件,不仅要解决民生层面的需求收缩,更是关乎社会稳定。

爆雷房企面临的不只是流动性危机

在中央明确要求下,全国多地都在多措并举地推进“保交楼”。据报道,最近网传郑州市文件《关于我市头部房企自愿退出项目情况的汇报》,就对此提出了棚改统贷统还、项目并购、破产重整和保障性租赁住房等四种“退出”方式。

另有多地也正在探索地方AMC(资产管理公司)介入破产重整方式,解决烂尾楼问题。

“保交楼”必须运行于市场化、法治化轨道,这就要求其必须条分缕析房地产项目各利益方的债权债务关系,有针对性地疏通这些卡点、堵点。

目前爆雷房企,尽管存在复杂的利益纠葛,债权债务关系也错综复杂,但受困逻辑相对清晰:市场需求收缩下,房地产市场进入调整下行期,高负债、高周转的房地产开发模式导致烂尾楼现象。

这也意味着,2014年棚改方面的统贷统还模式,已经不适宜应用到现在解决烂尾楼问题。

因为,棚改统筹统还模式本质上是假借地方平台公司进行统一授信,其面对的是责权利关系比较清晰,以市级融资平台等为载体,向金融机构融资,然后注入一个个项目公司,对棚改项目进行现金流疏导。

但目前爆雷房企面临的不只是流动性危机,其本质是资产负债表衰退,也就是从权责发生制上,房企没有资不抵债,但从收付实现制上则已资不抵债。

这就不是基于流动性疏通的统筹统还模式可以解决的。加之目前整个房地产市场进入了买方市场,需求收缩已在土地市场反映出来,导致统贷统还的信用杠杆基点已不牢固。

因此,“保交楼”若解决不了房企的资产负债表衰退问题,在不进行债务重组、破产清算等工作下,仅仅通过流动性注入进行纾困,只会增加问题楼盘债权债务关系的复杂性。

地方AMC介入或成“保交楼标配”

就目前的烂尾楼情况而言,好在大部分楼盘开发主要以独立法人的项目公司为主,项目公司与开发商在法律上有清晰的股权结构,这为并购重组、破产重整等“外科手术”提供了可操作性。

因此可以说,如今“保交楼、稳民生”的关键环节是,在理清烂尾楼盘的债权债务关系后,对其进行债权债务关系的阻隔。以烂尾楼为例,将项目单列出来,商品房预售后,封顶烂尾楼事实上的所有权是归业主和按揭银行,开发商基本是债务方。也因此,地方AMC介入破产重整方式,可能会成为各地市场化、法治化手段“保交楼”的“标配”。

具体而言,不论是对问题开发商进行破产重整还是并购重组,可以先确定重组实体。也就是把开发商及旗下其他项目公司的债务承接给重组实体企业,变成业主、按揭银行与重组方的债权债务关系,从而将烂尾楼盘与项目公司进行法律关系的分离。

这就意味着,地方AMC等重组方,直接变成开发商的债权人,成为对开发商的并购重组、破产重整或破产清算的当事人,可以充分发挥自身在这方面的专业优势,为项目后续开发提供资金,从而保障烂尾的项目正常交楼。

这样做的目的是把已预售实体楼盘,与开发商和项目公司复杂的债权债务关系,进行法律上的切割,从而为“保交楼”提供坚实保障。

当然,对只是流动性受困的开发商进行救助,也可以通过保障性租赁住房的方式进行流动性疏导。

总之,解决烂尾楼问题不再是简单地为房地产行业注入资金那么简单,而必须以法治化、市场化方式为主,通过理顺债权债务关系,剥掉房地产的金融外衣,将无辜业主从复杂的房地产金融场景中解放出来。

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