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多地暂停试点现房销售地块背后 土拍遇冷倒逼政策取消

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在商品房预售制饱受质疑之际,福州将于8月5日迎来其首宗“现房销售”地块的拍卖,引发市场广泛关注。

日前,福州市永泰县挂牌一幅涉宅用地,要求该地块按现房销售实施,规划房屋竣工验收之后,竞得人方可申请房屋销售手续。

业内人士认为,目前房地产市场低温运行,楼市情绪仍较低落,在此环境下,上述现房销售地块能否成功拍出尚未可知。

从之前试点过现房销售地块的城市南京、苏州、杭州来看,现房销售地块并不受开发商青睐,上述城市有的试点了几个月,有的几年,便纷纷暂停了现房销售地块的出让。

“去年以来有多城提倡现房销售,但仍有执行困境,现房销售对于地方政府以及开发商而言,均会带来资金压力。现房销售是长期目标,需要逐步推进。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱告诉记者。

由于去年北京、杭州首批集中供地火热,两地在第二批集中供地的部分地块中,推出了竞现房面积销售环节,试点现房销售。

但是效果并不理想。杭州第二批次中要求竞品质现房销售的10宗地块全部流拍,在去年第三批次供地中暂停了竞品质现房销售;而北京虽然在多宗地块设置竞现房面积销售环节,但不少地块并未触达竞现房销售环节。

除了去年北京、杭州的试点,早在2016年,为遏制土地市场过热,南京曾试点“现房销售”,当网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。

随后南京土地市场降温,据媒体报道,2017年12月南京土地拍卖,6块土地没有达到政府设定的最高限价,两幅限制条件较严的地块,在拍卖中无人问津。2018年年初的土地拍卖中,又有多个地块流拍以及底价成交。

2018年3月,南京在土地出让环节暂停了上述现房销售政策,在此之前,南京已经连续8个月未上演达最高限价改竞保障房面积的场景。

同样由于土地市场过热,2016年苏州也曾试行过“现房销售”政策,对土拍设定了“市场指导价”,如果土地最终成交价超过指导价的10%,要在工程竣工验收后方可申请预售许可。

在出台现房销售政策后,2016年苏州拍出12宗现房销售地块,现房率为40%;2017年现房率上升至71%。但2018年苏州土拍市场降温,现房销售地块大幅减少,现房率降为26%;2019年现房率继续下降,仅为7%。

2020年2月,叠加疫情等因素的影响,苏州暂停已执行了42个月的现房销售政策。

“南京、苏州、杭州等地试点的现房销售未能持续的原因在于,现房销售地块对现金流要求更高,会加大房企资金压力,即使地块本身的品质较好,也较难吸引到房企的关注。由于现房地块的流拍率居高不下,影响地方土地财政收入,导致地方政府调整了此类土地出让要求。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者。

海南省房协执行秘书长王路也认为, “采取现房销售,会使得供应节奏放慢,房企资金压力更大,毕竟其财务投入的周期太长了,从拿地到销售需要2到4年时间,房企拿地将会变得更加谨慎,可能会影响地方土地出让收入。

“如果开发商又要支付土地款又要进行现房销售,市场规模会马上压缩,一个可以做20个项目的房企,现房销售只能做到四五个项目。”绿城管理控股董事会主席郭佳峰在2022年中期业绩会上表示。

“现房销售会让开发商算不过来账,没有办法盈利,还占用资金成本,所以开发商就不愿意拿这种地块,之前试点暂停也说明,地方政府既想要卖出高价地又想要现房销售是比较困难的。后期地方试点现房销售能否成功,也要看在地价上是否会让利,让开发商有的赚。”一位房企高层告诉记者。

郭佳峰认为,房地产开发商是政府的批发商,利润基本是平的。如果地价是1万元/平方米,房价在18000元-19000元/平方米,在现有预售制度下,房地产开发商的利息成本大约在800元-1000元。其他不变的情况下,如果转入现房销售环节,房地产开发商的利息成本要提升至2000元左右甚至更多。

其进一步表示,现房销售需要金融的背景,房地产开发商的利息成本降低至2%左右,可以实现现房销售。

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