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招商蛇口的好算盘,挂着“输血包”拿地

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斥87.4亿元巨资在上海补仓还不到5小时,招商蛇口(001979)就向招商平安资产要来了加急“补血包”。

7月28日晚间,历时4天的上海第二批次集中土地出让竞拍结束,其中,招商蛇口斩获5宗地块,位列房企拿地数量首位;斥资87.4亿元,为房企权益拿地金额第二位,仅逊色于拿地权益金额高达110.4亿元的华发。

正当业内感叹“上海2023年可售新房只能在招商、保利、华发中三选一”之际,招商蛇口披露了与招商平安资产签署的《战略合作协议》。

根据协议,双方拟在优化资源配置、盘活存量资产、困境房企纾困等领域建立战略合作关系,实现优势互补、互利双赢、共同发展的战略目标,协议生效后,招商平安资产将协调其管理的合伙企业向招商蛇口支付合作意向金不超过人民币40亿元。

按不超过6%/年计算资金占用费

协议显示,招商蛇口与招商平安资产的合作资金主要用于搭建产融协同平台、推动困境地产项目合作两个方面。

在搭建产融协同平台、优化资源配置方面,招商平安资产将发挥资产管理、产融结合优势,以招商蛇口在粤港澳大湾区、华东区域、江南区域等核心区域城市的优质项目及资源为基础,共同探讨适宜的合作模式和合作机制,根据项目拓展进度进度,不断将成熟项目纳入合作资产池。

推动困境地产项目合作方面,双方共同对存在流动性危机的困境地产项目进行调研、梳理及研究,通过资产转让、股权合作、联合运营等方式参与困境地产项目的重组盘活,实现困境地产项目的价值最大化。

对此,招商蛇口表示,公司与招商平安资产开展合作,有利于发挥产融协同优势,促进规模发展,提升公司市场竞争力。

值得一提的是,在年初召开的业绩会上,招商蛇口管理层谈及并购债券用途时曾直言,“拿地和并购是一回事,同样一笔钱,哪里的回报好就做哪里。”

也就是说,虽说上述合作资金有希望投入出险房企,但具体落在执行上,最终解释权归招商蛇口所有。

协议还规定,如在尽调期限内(自招商蛇口收到意向金起1个月,经招商平安资产同意可延长至6个月)达成合作协议,招商平安资产可以将意向金及资金占用费将转化为拟合作项目的投资款。

此外,若未能于尽调期限内达成合作,招商蛇口应在尽调期限届满之日起7日内全额返还合作意向金,并支付资金占用费。

观察者网了解到,招商平安资产按照不超过6%/年的标准计算意向金的资金占用费。

“实际上就是以合作之名行融资之实。”亿翰智库研究总监于小雨向观察者网表示,在某种程度上,双方的战略合作可以理解为招商平安资产和招商蛇口一个出资一个出技术,以市场化的方式选项目。

花式融资

在《战略合作协议》签署同日,招商蛇口披露了《关于为济南盛华提供担保的公告》。

公告显示,招商蛇口控股子公司济南盛华置业向恒丰银行济南分行申请借款人民币6亿元,借款期限为3年。其中,招商蛇口拟按60%的股权比例为上述借款提供连带责任保证,担保本金金额不超过人民币3.6亿元。

截至目前,招商蛇口及控股子公司的对外担保总额(不包括子公司为客户提供的销售按揭担保)为392.14亿元,较2021年底的350.58亿元增加了41.56亿元;公司及控股子公司对合并报表外单位提供的担保余额为100.49亿元,较2021年底的62.04亿元增加了38.45亿元。

事实上,即使身为稳健央企,招商蛇口也因高达240.99亿元的永续债、超300亿元的担保总额存在巨大的资金压力。

数据显示,截至2022年一季度,招商蛇口资产合计为8743.28亿元,相较于2021年底的8562.03亿元增加2.12%;负债合计为5953.35亿元,相较于2021年底的5794.48亿元增加2.74%。

受与日俱增的负债影响,招商蛇口期内支付利息12.17亿元。

可对比的是,2022年一季度,招商蛇口归属母公司股东的净利润为4.44亿元,同比减少33.72%;扣非净利润为2.75亿元,同比减少56.73%。也就是说,招商蛇口期内支付的利息几乎是同期净利润的3倍。

蚕食公司利润的同时,招商蛇口现金及现金等价物增加额持续为负。截至2022年一季度,招商蛇口拥有现金及现金等价物为777.66亿元,较2021年底的793.83亿元减少16.17亿元。

不可否认的是,若仅考虑偿还329.63亿元的一年内到期的非流动负债,招商蛇口在手现金绰绰有余。但结合招商蛇口在多地土地市场上收割项目的举动,这笔资金至多让其攻陷5个“上海”市场。

且从数据上来看,招商蛇口的土地款项已非常接近手握现金流。据平安证券研究报告显示,2022年1月至6月,招商蛇口新增土储建面420万平米、总价约646亿元,拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为86%、54%,低于2021年106%、66%。

现有资金既要还债又要拿地,招商蛇口试图通过发行债券减少资金压力。

Ifind数据显示,2022年至今,招商蛇口通过超短期融资券、一般公司债、资产支持票据、中期票据,共发行债券13支债券,合计发行规模为168.81亿元,当期票面利率在2%至3.55%之间。

以7月26日发布的2022年度第三期中期票据注册文件显示,招商蛇口为偿还到期债务,拟发行金额30亿元债券,品种一期限为3年期,初始发行规模15亿元;品种二期限为5年期,初始发行规模15亿元。

另值得一提的是,招商蛇口预计2022年年中业绩同向下降,其中归属于上市公司股东的净利润15亿元–21亿元,比上年同期42.51亿元下降50.60%-64.71%;扣非净利润12亿元–18亿元,比上年同期28.04亿元下降35.81%-57.21%。

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