规划先行、精心设计 高效挖掘存量空间

模式口历史文化街区在改造中，不断探索历史文化街区的保护、更新、活化、利用。企业供图

随着立法程序启动，北京城市更新迈出关键性一步。但是，在减量双控发展要求下，严格控制大规模拆除、增建，城市更新的规划设计充满挑战。

如何通过前期规划设计高效挖掘存量空间？如何进行保护性更新？如何以产业需求定空间设计？

创新搭建规划设计平台，保护老旧建筑

在北京城市更新中，减量发展与严控大规模拆除、增建等词语频繁出现，尤其是在涉及历史文化街区的更新改造上。

根据《北京市城市更新条例（草案）》，开展城市更新，将严格落实城市风貌管控、历史文化名城保护要求，严格控制大规模拆除、增建，延续历史文脉。这意味着对历史建筑、老建筑保护的强化，也使得北京城市更新要加强前期的规划与设计，要更多采用“绣花功夫”，以织补、修补的方式，保持既有的格局和肌理，保持原有的生活场景和状态，以此延续城市文脉和特色风貌。

如何通过规划先行、精心设计，更好地保护老建筑、传承历史文化呢？在过往的更新改造实践案例中，部分项目已经摸索出一条可以复制的经验。

以石景山区模式口历史文化街区保护更新项目为例，该街区位于石景山区中部，是历史上京西古道重要组成部分，于2002年列入北京市第二批历史文化街区。街区内古迹众多，包括法海寺、承恩寺等历史遗迹和文化瑰宝，现存古民居、院落，具有较高的历史文化价值。

据了解，该项目通过搭建模式口历史文化街区“规划协作平台”，多专业团队开展多层次规划研究工作，落实“保护中发展，在发展中保护”要求，充分挖掘历史价值，构建包括老墙、过街楼、文保单位、历史建筑在内的保护与传承体系，实现从单体保护向体系化保护传承的转变；以参与式规划为手段，带动居民共同挖掘历史文化记忆，推动地区文化价值认同，文物保护活化利用，打造了若干小微展馆、小微公共空间及精品院落，有机更新激发社区复兴。

此外，东城区的南锣鼓巷四条胡同修缮整治项目，探索“设计平台”架构，创新搭建规划设计平台，加强规划引领、整体统筹，成立设计工作营和古建顾问专家组，邀请多家业内优秀设计团队参与院落设计，最大限度保护街区的历史风貌。

如何更好地保护老建筑？在中国城商联城市更新产业发展联席会主任、中城沃土（北京）城市更新科技有限公司董事长黄玺庆看来，保护历史建筑一定要先固化再优化，要特别提防以发展的名义来保护历史建筑的做法。在没有想好如何将历史建筑融入城市发展之前，只要单纯地做好保护就行。

清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长彭剑波认为，北京作为千年古都，是具有全球影响力的历史文化名城，历史建筑类型多、分布广、高级别历史建筑基数大，迫切需要做好保护与传承工作，需要原真性保护、系统性保护。“北京历史建筑的保护与传承，可以更充分地发挥科技赋能，创新运用VR、AR、AI、大数据等手段，让历史建筑可视化、历史建筑活起来。”

挖掘存量空间，满足多种需求

在减量双控发展要求下，北京城市更新的项目规划设计充满挑战。尤其是在“红线”要求下，如何更好地通过规划设计，高效挖掘存量空间，满足多种利益主体的需求。

位于西单路口东北角的西单文化广场，曾经是许多年轻人休闲购物必选之地，随着商业模式的进化和城市发展的需要，以商铺摊位为主的商业模式已经不再适宜北京的发展。

以“减量”“提质”“增绿”为核心理念，西单文化广场进行了全方位的升级改造。据了解，减量发展，成为项目改造的关键词之一，执行得也很坚决。改造前，地下商业空间4层，总建筑面积约4.3万平方米，层高低，空间局促，商户多为摊位形式。实施更新后，楼板重新规划后减为3层，总建筑面积减到3.5万平方米，商业面积由改造前的2.2万平方米减至0.6万平方米，原有的小商品业态也得到疏解，凝练为精致的小体量商业中心。

虽然商业面积减少，但是该项目挖掘其他存量空间，诸如打造出1.12万平方米的城市森林、6000平方米的高品质潮流商业。

除了商业街区、公共空间外，老旧小区在“减量”要求下，如何优化居住空间以实现政策与需求之间的平衡呢？

光明楼17号简易楼位于东城区龙潭街道光明楼小区，是在首都功能核心区启动后第一个简易楼改建试点项目。该项目经过原地改建，在总体户数不增加的前提下，为每户居民增设了独立的厨卫，实现了住宅的成套化，解决了居民“如厕难、洗浴难、烧饭难”问题。同时，增设半地下一层，作为公共服务配套用房，补齐地区公共服务设施短板，增加建筑面积432平方米。

增加居住功能和公共服务功能，不局限单一项目建筑规模的增减平衡，体现了以人为本、综合式设计的理念。

以需求定空间设计，破局产业导入难点

城市更新不仅仅是建筑本身的翻新、空间形态的改造，更在于产业内容升级换代，功能的焕新。通过空间功能、产业转型、城市治理的多维度优化和提升，带动区域活力。

在业内人士看来，通过规划先行，以产业需求定空间设计，能够破局后期产业导入的难点。

以首汇健康科技园为例，采用对医疗健康产业高度匹配并做好预研的空间改造设计方法，定制化与通用性相结合，不断按照医疗健康科技类企业的需求挖掘楼宇空间潜力。建筑功能上配合企业研发实验室建设需求，保障空间高度、预留结构大荷载、提供充足的电量供给，建设满足相关环保处理设备要求的工程条件。

在黄玺庆看来，城市更新中主要涉及“二产”和“三产”，所谓的“退二进三”就是典型的城市更新，在过去城市更新的概念中产业导入主要指的是“三产”。当然，现在城市更新的外延比较宽泛，城市在功能布局进行调整的时候，也可能需要引入新的“二产”，这些也都属于城市更新中的产业导入。

“无论是二产还是三产，做产业规划之前，都要有运营前置的思想。当然，还要有资本前置的思想。只有在可持续运营的思路指引下，才能做好产业规划和设计。”黄玺庆如是说。

专家建议

城市更新需要先策划、后更新

彭剑波（清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长）：

城市更新不仅包括空间的更新，环境的更新，也包括产业的更新，需要先策划、后更新。需要重视城市更新的产业策划与业态规划工作，因地制宜，市场导向，产业逻辑，招商运营前置。业态更新与环境更新、空间更新、设施更新统筹考虑，有生命力的产业更新，城市更新才更可持续。