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贝壳找房李文杰:房地产市场没有落幕 只是增速“换挡”

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7月29日,“博鳌·21世纪房地产论坛第22届年会”召开,大会主题为“风雨蜕变:良性循环下的模式重构”。会上,贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰发表了题为“楼市反弹下的政策长效机制”的主题演讲,他表示,今年以来,地方政府出台了多项稳楼市政策,对市场信心的恢复起到了决定性作用。

今年以来,已有超过100个城市出台了各类稳楼市政策,经过几个月的筑底,到6月,市场有所升温。李文杰认为,随着政策对市场信心的提振,今年房地产市场最低迷的时候已经过去,市场有望在下半年走上触底反弹之路。

李文杰还表示,各地出台的多项稳楼市政策中,有不少创新内容,“这些创新是为未来整个房地产的长效机制进行探索”。

从中长期来看,他表示,房地产不是落幕,只是增速换挡,随着适龄购房人口和新型城镇化的支撑,未来十年,房地产市场仍会保持很大的体量。

李文杰。资料图

信心的修复

去年下半年以来,因信贷政策紧缩,房地产市场交易出现下滑。进入2022年,在各项稳楼市政策的提振作用下,市场信心有所恢复,经过几个月的筑底,6月以来,市场交易状况有所升温。

根据贝壳研究院的统计,目前,以京沪为代表的一线城市市场修复状态较好,成都、杭州、合肥等部分二线城市的修复力度仍然明显,但三四线市场仍处于低迷状态。

从区域来看,李文杰指出,城市群的市场复苏节奏较快、力度较大。尤其是长三角城市群,本身需求基本面良好,在上海疫情好转和政策支持下,南通、合肥等城市市场率先复苏。大湾区的深圳、东莞也在底部酝酿复苏的动力,环比增长势头比较明显。

其中,二手房市场的修复明显好于新房。贝壳研究院统计的重点50城新房案场和二手带看指数显示,春节以来,二手房市场的案场人气高于新房,特别是6月份,客户明显增长,新房增长了20%,二手房增长了40%。7月以来,二手房带看指数持续上涨,表明二手房市场持续修复。而新房市场由于债务风险、项目停工停贷等问题的影响,案场指数开始向下。

从需求结构来看,贝壳研究院指出,刚性需求仍然是主体,首次置业和改善性需求的比例超过80%。其中,改善需求占比过半,二线城市的改善性需求占比较高。

事实上,当前的市场恢复势头仍然较为脆弱。房企债务压力,以及近期出现的停工停贷的影响,使得购房者的信心有所波动。加之传统淡季到来,使得7月以来,购房者的入市信心有所下降。

但李文杰认为,整体市场仍然处在复苏的状态中,政策的力度是比较明显的,对整个市场的信心恢复起到了决定性的作用。

长效机制的六个方向

为支持合理住房需求,今年以来各地出台的稳楼市政策中,有较多的创新条款。

李文杰认为,这些创新可以分为两个方面。在放宽购房资格方面,体现为放宽本地户籍居民限购套数,缩短非本地户籍具名社保年限,缩小限购区域范围;放宽落户条件,鼓励人才落户;增加二胎及以上家庭限购套数;放松限售限制等。

在资金支持方面,体现为降低购房首付比例,放宽二套购房认定标准,降低房贷利率;提高公积金贷款额度,降低首付比例,放宽使用限制;减免个人住房转让增值税、契税;加大购房补贴力度等。

他认为,这些创新是为房地产长效机制进行探索。综合我国房地产市场的发展阶段和市场特征,房地产长效机制将有6个主要方向:

在土地端,强调多元化供给,推广“限房价,竞地价,竞保障房面积”的土地出让方式;在金融端,通过降杠杆来降低房贷成本,同时防止金融风险;在房企端,合理控制债务比例,强化预售资金的监管,确保交楼;在需求端,鼓励落户,多孩家庭允许多购;在业主端,鼓励刚需与改善性需求,放松限售政策,增加流通;在租购并举方面,赋予租房消费者和购房者同等的权利。

房地产增速“换挡”

虽然仍存在一些不确定因素,但李文杰对市场的复苏势头较为乐观。他指出,市场已经进入到新的周期,热点城市的复苏,将带动市场的整体复苏势头。

房企方面,挺过今年6月、7月的债务到期峰值月份后,流动性压力也会大大缓解。“预计在三季度末、四季度初,新房单月销售有望同比转正。”

李文杰预计,今年的新房交易规模达到13.8万亿,二手房交易规模达到5.6万亿,同比分别下降15%和20%。

从中长期来看,经过多年的高速增长后,房地产的角色正在发生变化。李文杰表示,从2003年开始,中国房地产市场出现了多年的波动式增长。2021年下半年,在强力的去杠杆举措下,市场出现波动,并导致了去年下半年以来房企的各种危机。

在此过程中,人口、土地、金融等红利的消退,以及我国城市化进程进入新阶段,都意味着房地产的内生动力有所减弱。“一是城市人口增速,经济增速与收入增长都出现放缓,对住房的需求,包括投资需求都不再那么强烈,二是国内政策显然不再以房地产作为主要依赖,但一定比例的开发投资是经济和生活的基本需要。”

在李文杰看来,政府给房地产开发行业的定位是“压舱石”和“稳定器”,不能没有,不可过度。房地产市场没有落幕,只是增速换挡。

因此,李文杰认为,房地产市场的需求仍有足够的支撑。一方面,城镇适龄人口仍将保持较大的规模;另一方面,新型城镇化的推进,也将带来大量需求。因此,“未来10年,房地产市场依然会保持很大的体量”。

但未来市场结构会发生一定的变化,二手房交易规模会加速上升,并逐渐与新房交易并驾齐驱。

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