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旭辉林中:千帆过尽 民营房企等待涅槃重生

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7月29日,“博鳌·21世纪房地产论坛第22届年会”召开,作为民营企业家代表,旭辉控股(0884.HK,简称“旭辉”)董事局主席林中在主题演讲中指出,民营房企的2022年,一定会有千帆过尽之后的涅槃重生。

房地产的2022年将是深度调整的一年,也是行业新旧发展模式转型的一年。房地产行业从过去二十几年的高速增长,到未来平稳增长的常态,也让很多民营企业放慢脚步、回归合理。

林中说,自己在经营企业时一直遵循三个原则:一是尊重常识;二是敬畏规律;三是房子要回归居住本质。

什么是常识?林中以隐喻解释:月圆则缺是一个常识,月缺则圆也是一个常识,乐极生悲是一个常识,否极泰来,也是一个常识。“世界没有永远都好的(时候),也没有永远都是差的(时候)”。

何为敬畏规律?林中认为,日常所指的敬畏自然规律,就是敬畏春夏秋冬;企业同样要尊重经济的规律,经济有周期,尊重房地产行业的规律,就要尊重这是一个周期性的行业,它有繁荣,有衰退,有萧条,亦有复苏。

林中。资料图

不随大流

没有一个行业可以一路高歌猛进。站在中国房地产面临高速增长十几年后的调整时点,林中指出,行业的高速增长非常态,常态一定是平稳的状态。房地产行业从高速增长的步调回调到平稳健康常态化的增长步调是必然结果,也是行业能长期发展、健康发展的调整。

纵观国外发达国家,比如美国、日本,尤其是日本,也出现过类似的调整。日本在上世纪80年代末90年代初,房地产在经历二三十年的繁荣之后,也进入了调整周期。

我国民营房企在这个过程中应该怎么做?林中以自己公司为例指出,旭辉能活到今天,是因为有严格的财务纪律与严格的底线思维,这源于旭辉的预判。

过去3~5年,尤其是2017年以来,旭辉没有加杠杆,当时就被外界质疑,认为其发展速度过慢。一个企业,特别是一个企业家,不随大流,真的也是挺难的。彼时,林中已经意识到,不能靠增加财务杠杆去追求规模的增长。

为了不断提升信用评级,降低融资成本,做一个能穿越周期的投资级企业,旭辉在内部规定不能过度融资。这恰好造就了旭辉对负债率的约束、对现金流的底线保留。

为了守住财务底线,旭辉放弃了过去几年在行业的排名增长要求。如今,林中庆幸当初的坚持。“自律才是自由,选择决定命运。”林中说,负债结构的优化,令旭辉可以活得更久一点。

林中不止一次在对外交流中表明过一个观点:民营企业家不应随大流。而如何保持独立思考和判断,提高批判性的思维,提高哲学思辨的能力,则是经营企业的关键所在。

布局代建

旭辉每年都会组织一次走戈壁的活动,它带给林中更多的是做企业的感悟:不忘初心与信念。“走戈壁每次走到第三天,大部分员工便到了体力的临界点,这时候是最难的,为什么旭辉人能坚持下来?”林中认为,通过走戈壁,旭辉人逐渐体会到越艰难的时候越想放弃,但只要心中有坚定的信念,以及对理想、对初心的追求,就能完成使命。

同时,旭辉在思考,民营房企未来的出路在何方?

林中认为,首先,房地产行业是一个永续行业,还是要发展的;其次,未来行业将从一个增量时代逐步过渡到增量跟存量并存的时代,最后过渡到一个存量时代。

民营企业未来的生存和发展,可依靠4个方面:

1.依靠自己的品牌、手艺和勤奋,才会永远有饭吃;

2.民企的核心是人才和团队,而非资金与土地;

3.一个有活力、有强大能力的组织,以及有一支充满战斗力和充满激情的干部队伍;

4.主动变革,适者生存,需要有灵活的机制、经营管理、对市场做出快速反应的能力。

林中始终相信,主动变革会创造新的价值。比如旭辉目前积极布局代建赛道,成长也非常的迅速。今年上半年,旭辉代建新增了29个项目,新增的面积接近700万平方米,下半年目标是再扩50个项目,新增的面积至少要超过1000万平方米。

今年是旭辉进入第三个5年计划的第一年。在思考未来的时候,旭辉也提出了重大的战略转型计划——走轻重结合的战略道路。即低负债、低风险、轻资产,能穿越周期以及长期主义的发展模式。

基于未来房地产更趋于专业细分,林中认为,轻重并举的发展模式在物业、租赁市场、社区服务和城市服务上均有很大的空间。

“长风破浪会有时,直挂云帆济沧海”。林中指出,行业经历流动性困难之后,接近底部,迎来否极泰来。他认为,当下政策已经见底,接下来应该会迎来适度放松、鼓励和扶持的政策;市场也基本触底,9、10月份市场会迎来一波比较好的行情。

“心中有火、眼里有光、脚下有力,在这个最艰难的时候不抛弃、不放弃、不躺平。”林中坚信民营企业的机制更灵活,反应更迅速。那些跟旭辉一样,深耕地产多年,积累了丰富的经验、专业技术和产品的民营房企,一定会在这一轮调控中创造出新的价值。

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