房地产风雨蜕变：良性循环下寻求模式重构

导读：开发业务在栉风沐雨中走向价值回归，经营性业务成为不确定中的确定性，找到规模、负债和利润的平衡之道后，运营、服务和数字化的价值，也愈发凸显。

编者按：自2001年启动以来，“博鳌·21世纪房地产论坛”已走过21年，并成为行业思想碰撞、输出真知灼见的重要舞台。

众所周知，自去年下半年开始，房地产行业出现深度调整，运行逻辑已经发生深刻变化。应当如何看待地产行业的现在和未来？本届年会，本报邀请众多学界、商界的重磅嘉宾，深入探讨地产行业的角色之变、市场之判、平衡之道、模式之选以及回归之路等五大命题。

我们认为，居住产业并未落幕，在经历风雨洗礼之后，房地产行业新发展模式必将建立和巩固，各类市场主体都能在蜕变中穿越周期，行稳致远。

深度调整中的房地产行业，运行逻辑已经发生了结构性变化，“高杠杆、高周转、高增长”的旧格局和旧模式难以为继。但居住产业并未落幕，如何在良性循环和健康发展的指导思想下，寻求新的发展模式，成为企业安全“活下去”并最终穿越周期的必经之路。

7月29日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第22届年会圆满闭幕。在这场以“风雨蜕变：良性循环下的模式重构”为主题的思想盛宴上，多位资深专家与房地产全产业链从业者，共同呈现了行业深度剖析、一线实战经验以及新逻辑下对生存之道的思考。

“2022年是加快构建新发展格局、全面深化改革开放的重要年份。我国经济长期向好的基本面并未改变，在新的发展阶段，房地产业被赋予新的历史使命。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示，房地产的民生和保障属性更加凸显，市场环境颠覆了原有的发展惯性，对于从业者来说，只有积极进取，主动求变，才能完成新一轮进化。

邓红辉指出，虽然旧有的红利已渐趋稀薄，但居住需求仍有坚实的基础，中国房地产及其相关产业链仍有巨大的发展空间；产品和服务时代将真正到来，这既是消费者的福祉，也标志着行业走向专业化和精细化；新发展模式必将建立和巩固，各类市场主体都能在蜕变中穿越周期，行稳致远。

这也是与会嘉宾的共识。开发业务在栉风沐雨中走向价值回归，经营性业务成为不确定中的确定性，找到规模、负债和利润的平衡之道后，运营、服务和数字化的价值，也愈发凸显。

市场之判：告别高增长

包括高杠杆终结在内的种种迹象表明，房地产业已经告别了高增长时代，整个行业的主要指标变化已经进入了平稳通道。

中国房地产业协会会长冯俊分析指出，房地产量价不断上涨“神话”的破灭，使行业继续实施高杠杆的土壤不复存在。冯俊对于当前市场有三个判断，一是市场基本触底；二是流动性风险扩大的可能性基本没有，但传导、延展效应逐步产生；三是地方的稳楼市政策效果有待观察。

贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰也认为，虽然仍存在一些不确定因素，但随着政策对市场信心的提振，今年房地产市场最低迷的时候已经过去，市场有望在下半年由热点城市带头走向复苏。

在复苏的过程中，市场并非呈现为一条平稳的线条，波动依然存在。

根据保利发展控股战略研究院院长吴定金提供的数据，进入今年7月，市场仍延续下行特征，保利盘均周来访下降至60组左右，相比6月减少20组，再次回到低位水平；主要城市和典型房企的成交再次陷入低迷，同比跌幅回到30%-40%左右。

放眼中长期，与会嘉宾认为，房地产业仍有足够的支撑，这表现为：我国宏观基本面持续向好、长期向好的趋势没有改变；房地产行业面临的基本支撑因素没有改变，新型城镇化的推进、人口的迁徙等带来的合理住房需求将持续释放。

在李文杰看来，政府给房地产开发行业的定位是“压舱石”和“稳定器”，不能没有，不可过度。“房地产市场没有落幕，只是增速换挡。”他说。

“行业未来所呈现的趋势将是去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化和竞争格局加剧分化。”吴定金进一步指出，随着土地红利不再、利润下行，房企必须贯彻制造业思维和精益管理的理念，此外，信用、品牌、专业能力和管理能力将成为房企分化的关键因素。

冯俊也强调说，房地产本身的逻辑结构发生了大变化，“企业必须在保证安全的基础上，寻求新的发展模式。”

模式之选：探索新发展

去年末以来，监管部门提出，房地产业要探索新的发展模式，对于企业主体来讲，如何及时转变思维，在新的市场环境和发展逻辑下建立新发展模式，已迫在眉睫。

房地产行业从过去二十几年的高速增长，到未来平稳增长的常态，让很多民营企业放慢脚步、回归合理。旭辉控股董事局主席林中说，自己在经营企业时一直遵循三个原则：一是尊重常识；二是敬畏规律；三是房子要回归居住本质。

在关于未来的思考中，林中提到了轻重结合的战略道路，即低负债、低风险、轻资产，能穿越周期以及长期主义的发展模式。基于未来房地产更趋于专业细分，林中认为，轻重并举的发展模式在物业、租赁市场、社区服务和城市服务上均有很大的空间。

金地集团总裁黄俊灿则表示，长期坚持平衡发展的战略，追求规模和利润的平衡，不唯规模论，追求长期经营目标和短期经营目标的平衡，是企业能够从容应对市场波动的关键所在。他提到，面向未来，房地产企业也应该考虑如何为购房者提供更好的产品、更优的服务。

回归产品价值是一个重要方向，兰德咨询机构总裁宋延庆也提到，未来房企将由规模导向和速度导向的发展模式，转向产品力和服务力导向。“企业归根结底是提供产品和服务的市场主体，把产品和服务做到极致，一定会有客户买单。”他说。

“做三四月的事，八九月自有答案。”绿城执行董事、副总裁、首席运营官李骏表示，产品力和服务力过硬的企业才能受到认可，通过修炼内功，重视客户品质需求，主动应对，或可率先突围。

融信品牌营销中心总经理孙群存则指出，对新模式的探索初衷，是让房地产行业回归健康发展、良性循环，底层逻辑是防范金融风险。他认为，企业对品质的探索也是一种新发展模式，企业在管理端和品质端能坚持初心，才有可能获得市场的认可和持续的发展。

底线思维：守住安全

与历史上的周期性调整不同，当前这一轮大洗牌将“去杠杆”进行到底，那些奉行高杠杆、高周转、盲目追求规模的企业多多少少遇到了困难，而稳健型房企和深耕型房企则受益于良好的资金流转效率。

冯俊强调，在经历了此轮市场波动后，必须从根本上调整原来加杠杆的发展模式，一是改善资本结构，增大直接融资的比重；二是改善融资方式，降低表外负债的比重；三是调整融资规模；四是注意风险监测，防患于未然。

林中以自己公司为例指出，旭辉能活到今天，是因为有严格的财务纪律与严格的底线思维，为了不断提升信用评级，降低融资成本，公司内部规定不能过度融资。“这恰好造就了我们对负债率的约束、对现金流的底线保留。”

拥有一线实战经验的黄俊灿也举例称，金地追求规模和利润平衡，并非坚持每年规模都要增长。他说，公司在财务上也保持高度的自律，合理控制负债水平，不盲目推高负债率，即便在美元债最宽松的时候，也没有盲目拉高美元债的发行比例。

“房企首先要在思想上回归稳健，一要重视规模、利润和负债的平衡，二要坚持长期主义，三要回归居住属性。”金科股份(000656)副总裁张勇表示，接下来房企也要调整对利润的心理预期，向制造业学习，除了产品要精益求精，发展模式也要沉下心来。“要做百年企业，重要的是一直经营下去，比短期内高利润更重要的是‘源远流长’。”张勇说。

突围之道：穿越周期

在充满不确定性的当下，即便开发业务的红利已经见顶，但与居住相关的配套和服务领域，存在大量尚未被满足的需求。

回归产业本身的商业逻辑，立足真实居住需求的确定性机会，建立以真实客户需求为基础的商业模式，打造极具竞争力的专业能力和管理能力，才能实现确定性发展和高质量发展。

万科旗下万纬物流董事长张旭在演讲时分享到，对一个城市和老百姓(603883)来说，除了房地产还有很多的其他需求，对房企而言，围绕这些需求也能看到转型空间，万纬物流就是链接了住宅、物业、商业、酒店、食品等业务与美好生活场景。

龙湖冠寓资管总经理易俊谈到龙湖在租赁市场的探索时表示，租赁住房的运营涉及复杂的面积管理和服务管理，尤其是当企业做到一定体量的时候，管理系统就必须要跟上，为此，要重视数字化管理系统的全面搭建。

易俊说，秉承着长期主义的态度，既要有“晴天补屋顶”的远虑，也要有“雨夜赶长路”的筹谋。“只有做好运营和服务，我们才有可能面向未来收获果实。”

旭辉建管总裁吴俊以代建行业的发展为例表示，立足长远的发展，代建行业应该做好服务，踏踏实实地把每个项目做好，把本职工作做好，把每个委托方服务好，为每个委托方提供真实的价值创造，代建才能走得更长更远。

安居客副总裁赵彤阳则看到了数字化的机会。赵彤阳称，房地产产业的数字化转型将带来新动能。她以数字化营销为例解析道，通过大数据智能分析，可以有效提升对客户的精准营销，优化购房者体验。

第二曲线：抓住机遇

与开发业务进入深度调整期并行的是，服务型业务开始显现张力和韧性，尤其是物业服务这一赛道，因其确定性高且持续性强而拥有更多想象空间。

融创服务集团执行董事兼首席财务官及副总裁杨曼谈道，物业服务是轻资产业务，对财务杠杆依赖低。相对于地产开发偏向一次性的业务模式，物业服务更具有持续性，也因此，从发展阶段来看，地产开发已经处在中后期，物业服务仍旧处在非常初期的阶段，具有较大的发展空间。

“地产开发业务当前的波动只会对物业服务行业增速产生一定影响，长远来看，物业服务行业在方向和趋势上都不会有大的改变。恰恰相反，当前的波动只会倒逼物业服务企业更好地挖掘行业自身的发展潜力。”杨曼说。

万物梁行CEO叶世源认为，随着大开发时代进入尾声，物业企业能够突围应该基于两个方面，一是横向拓宽服务边界服务更多客户，二是深度挖掘客户需求。

合景悠活副总裁王中琦则提到，应该做好自己的业务底盘，未来物业服务行业还有许多的机会等待挖掘。“随着服务领域的延展，有许多不同业态和专项服务的市场等待我们去开拓和完善，因此要求物业企业应该有全业态发展的能力，也可以更关注差异化的品牌和产品打造，一个市场足够大，企业之间没有必要在小范围内拼杀内卷，可以开辟更多的蓝海赛道。”他说。

展望未来，新城悦服务首席战略官尤建峰认为，物业估值具备长期性，应回归本心追求有质增长。“物业服务市场规范化发展的趋势不变，相信越来越多的物业服务企业会秉承服务理念，回归本真。”