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二手房参考价到底改变了什么

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深圳的新房市场已经开始出现“反弹”,或带动新房和二手房价格出现上涨的预期,这个时候如果放松二手房参考价政策,很可能会带动新一轮的房价上涨。

证券时报记者 吴家明

最近,二手房参考价再次成为市场热议话题,而且多个城市已经对二手房参考价进行调整,这当中包括取消或优化。

深圳可以说是国内少数还在严格执行二手房参考价政策的城市之一。2021年2月8日,深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制,并发布了全市3595个小区的指导价。转眼间,一年半的时间过去了。这段时间里深圳楼市经历了太多太多:二手房量价齐跌,学区房神话不再,房产中介的日子难过,买家从抢房到不敢买,卖家从乐观到动摇,投资客也悄然退场……更重要的是,许多购房者和投资客心中的“只涨不跌”预期不再。

买家“必问”

“我的房子挂了近3个月都没成交,本来我不愿意降价,但由于家里急需要钱,迫于无奈我把价格调到4字头,才终于卖掉了房子。”在福田赤尾,证券时报记者见到一位刚把自己房子售出的陈先生,他说,他这套63平方米左右的同户型房子,去年最高峰时开价达到600万元,现在“4字头”的价格着实跌了不少。“对于参考价,一开始我没想过要参考,但后来发现必须参考,我也体会到房价不会只涨不跌。”

记者在福田八卦岭、南山南头和罗湖蔡屋围等多个片区调查时发现,越来越多的二手房业主以接近参考价的价格卖房。多位房产中介经理也表示:“现在绝大多数买家前来咨询,首先问的就是业主报价距离参考价高出多少。对于多数的刚需住宅,即使是网红片区的网红盘,高出参考价10%至15%已经是买家普遍能接受的极限。”

这些都是二手房成交参考价给市场各方带来的真实影响。

二手房成交参考价到底有多大威力?2021年2月,深圳推出二手房参考价之后,当月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套,相比前一月的7008套,环比下降40%。2021年3月这一数据反弹至6789套,却成为“最后的荣光”——此后二手住宅连续下跌,随后成交量虽偶有反弹,但今年上半年深圳二手住宅的月度成交量多在1200套至2300套之间,整个上半年深圳二手住宅成交量竟不及1万套,同比下跌65%,比历史上的楼市寒冬2008年上半年还要少52%。今年7月,深圳二手住宅过户量为2039套,环比下跌9%,继6月下滑后再度走低。

乐有家研究中心公布的数据显示,2022年上半年深圳市场近半数成交的二手房源都是“按参考价卖的”,这已经成为当前深圳二手房市场的重要趋势。数据显示,成交价与参考价偏差值越小,说明房子售价越接近参考价。2021年10月开始,成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比锐减,由此前的33%-56%减少为20%左右,2022年6月占比仅17%,而10%偏差值以内的占比目前在40%至50%之间。

在这样的背景下,深圳购房者和业主的心态都产生了一些微妙变化,但二手房在售房源数量也在持续增加。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示,根据公开在售二手房源量数据统计,截至2022年8月8日,深圳全市共有39238套有效二手房源在售,已经逼近4万套大关。在一些业内人士看来,二手房挂牌房源增加后,刚需群体可以有更多的选择。受二手房参考价影响,改善性群体“让步”卖掉现有住房,并新购买改善型住房,这其中有一部分人会进入新房市场,从而带动新房市场销售改善。

变还是不变?

二手房参考价终于让调控开始触及房价的本质:杠杆。只有通过银行减少放贷的方式,控制购房杠杆,才能遏制房产过度金融化。如今,多地房地产市场降温,市场普遍预期二手房参考价机制或有望调整。据克而瑞研究中心统计,截至目前,除上海和深圳外,已有13个城市取消或放松这项政策,但需要强调的是,由于一座城市里发布二手房指导价的房源往往会存在于不同的地段,面临着不同的行情,具体的执行情况也不尽相同。

变还是不变?这是摆在一线城市房地产市场面前的选择题。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,过去二手房都是加杠杆炒作,形成二手房价格进一步上涨的预期,再进一步推动购房者入市。二手房参考价本质是降杠杆,同时也斩断二手房价格上涨带动的投机炒作,也让“加杠杆买房”的闭环链条被打破,也有利于引导市场预期。未来,二手房参考价政策还会大概率保持,这样的话才能有利于巩固既有的调控成果。值得注意的是,深圳的新房市场已经开始出现“反弹”,或带动新房和二手房价格出现上涨的预期,这个时候如果放松二手房参考价政策,很可能会带动新一轮的房价上涨。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,深圳二手房参考价政策出台已经有一年半的时间,政策出台之后,由于银行贷款的金额也受到参考价的调节,导致真实成交价和银行贷款金额之间产生比较大的差距,这个差距造成二手房购房客的首付比例上升较多,因此二手房买卖数量直线下滑。目前虽然经过了一年半的调整,但由于各方面因素的影响,二手房的成交量依然处于低位,暂时未见起色。但可喜的是,部分业主愿意调低出售价,让二手房保持在低位成交量,二手房市场已完成筑底过程,下半年预计会进入波动回升的阶段。

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