花式还债一年，富力难逃违约宿命

拖延长达半年时间，富力在2022年中报发布前“补”发上年度成绩单。

8月7日，富力地产发布2021年经审核年度业绩公告。公告显示，富力地产实现营业收入为762.3亿元，同比减少11.25%；归属于母公司股东的净利润为-163.53亿元，同比减少282.89%。

对于净利润由盈转亏，富力地产归因于新房销售收入减少、毛利率降低，以及营运项目售价较低导致年内就存货作出减值拨备。对应来看，期内富力地产新房销售实现的营业收入为690.01亿元，同比减少12%。

此外，为加快销售步伐、加速现金回流，富力地产不得不打折出售项目，导致其期内物业发展整体毛利率为13.9%，较上年度的25.2%减少11.3个百分点。

这意味着，若物业发展同样实现690.01亿元营业收入，2020年富力地产能实现173.88亿元的毛利，但2021年富力地产只能获得95.91亿元的毛利。

下行趋势不止，以价换量的日子就将继续，这也势必会对富力地产剩下的新房项目利润产生影响。长痛不如短痛，在盘点拥有的存货及金融资产后，富力地产一次性撇减资产价值约150亿元，超过了131.88亿元的华夏幸福(600340)，是目前统计房企中计提减值的最高数据。

值得一提的是，和新房销售相比，富力地产压力更多来自于偿还债务，这些为了企业高速扩张而滚雪球般增加的债务，成为融资窗口关闭后尤为突出的难题。

在手资金不足以偿还短期债务

如果要追溯富力地产的资金是从哪里“倒下”的，接盘万达酒店是一个非常重要的转折点。

在2017年完成和万达王健林的“世纪交易”后，被誉为华南五虎之首的富力地产便被新增的77家酒店束缚住，不仅屡次失约年度销售目标，负债也在持续不断的攀升。数据显示，2017年至2019年，富力净资产负债率分别为169.6%、184.1%、198.9%。

督促富力地产主动降负债的原因是2020年“三道红线”规则的公开，如果净资产负债率未降至100%，富力地产发行新债还旧债将困难重重。在此背景下，富力透过购地策略、资产出售、集团层面的股份增发等措施，于2020年削减债务374亿元，净资产负债比率同步减至130%。

总体债务虽有所减少，但仍处于高位。数据显示，截至2020年底，富力地产借款总额为1597.3亿元，其中一年内到期的负债为638.81亿元，包括银行借款236.87亿元、境内债务151.64亿元、优先票据89.5亿元、其他借款160.8亿元。

作为对比，富力地产手握现金399.49亿元，不足以偿还一年内的到期债务。

2021年初，富力地产未预测到房地产下行的趋势，仍旧选择以增发票据、债券“以新还旧”的方式偿还债务。例如，2021年1月富力宣布发行一笔5亿美元的债券，2023年到期，年利率11.75%；2月富力地产发行一笔本金金额为3.25亿美元，利率为11.625%，期限为到2024年到期的美元票据。

值得一提的是，同月，富力完成怡略有限公司2021年到期的7%优先票据的收购要约，总接纳金额为3.33亿美元，当中包括3.25亿美元的本金、余下累计利息及赎回溢价。这意味着，富力的发债成本逐渐上调，偿还7%利率的优先票据需要以11.625%利率作为代价。

此外，以新还旧的债务再融资方式治标不治本，只能在短时间内解决债务危机，但无法从根本上减少债务，且该措施在富力地产被融资市场拉入“黑名单”后就自动关闭。

资产出售、股东支持后仍有资金缺口

资本市场的融资窗口被断，富力地产自救的偿债资金主要来源于资产出售、股东支持。

在富力地产出售的项目中，总价超70亿元的广州国际机场富力综合物流园，无疑是公司资产交易中最大的一笔。

2020年11月9日，富力集团发布公告称，向黑石集团出售广州国际机场富力综合物流园70%权益，交易代价63亿元。2021年11月7日，也就是距离前次出售满一年还差2天，富力地产再次出售广州国际机场富力综合物流园30%权益给黑石集团，代价12.63亿元。

富力地产表示，由于发生购买交易于十二个月内进行，合并初始购买交易乃按73亿元出售100%资产。

公开资料显示，该资产位于中国广州市花都区花东镇，占地1470亩，计划总建筑面积超过120万平方米。目前落成的高标准仓库、厂房及冷库的可出租面积共约88.98万平方米，配套设施亦已落成；未开发的仓库净用地面积约210亩。

“公司致力于将非核心资产变现，以增加流动资金。”富力地产表示，将继续探索可于未来十二个月出售的其他非核心资产，以获取最大价值；亦透过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产。

值得一提的是，在市场下行、卖方存在流动资金风险的情况下，资产出售往往更偏向买方，因而不少项目陷入拉锯战。在可获得的流动资金稀缺及取得新融资的市场途径大量减少后，富力地产的两位股东出手了。

“于9月20日，本集团公布其将收到主要股东李思廉及张力合共约80亿港元的无息财务支持。”富力地产表示，如无上述两位股东支持，公司将无法满足2021年的大量流动资金需求。

粗略估算，富力地产通过出售广州国际机场富力综合物流园和股东支持获得约139.42亿元的现金流。叠加此前399.49亿元的在手现金，富力地产可使用现金不超550亿元，仍存在近百亿的资金缺口。

富力地产表示，“截至2021年底，本集团无法按预定还款日期偿还若干银行及其他借款70.07亿元。”

298.83亿元的银行及其他借款已违约

和2021年一样，富力地产在2022年同样进入无法用在手资金偿还债务的窘境。

年报显示，截至2021年底，富力地产的银行借款、境内债券、优先票据及其他借款（包括在预提费用及其他应付款者）合共人民币1371.71亿元，其中700亿元将于未来十二个月内到期偿还，而本集团的现金总额（包括受限制现金）为人民币211.04亿元。

为保证公司正常营运，富力地产开始一系列债务展期举措。

美元债方面，2021年12月，富力地产发布公告称，拟以现金折扣价回购息票率5.75%、于2022年1月13日到期的7.25亿美元票据，并计划寻求该票据展期半年至2022年7月13日偿还，就此征求票据持有人同意。

值得一提的是，富力地产表示，如若不通过展期申请，公司将申请破产清算。这同样意味着，投资者的资金将有去无回。面对没有选择的选择，大多数投资者同意了这一债务展期申请。

这笔债务只是一个开始。2022年6月，富力地产将旗下10只美元票据打包后，发起关于展期议案的同意征求，摩根大通作为本次交易主牵头同意征求代理人，促成了此次债务展期。

值得一提的是，上述美元债展期成为亚洲房企最大一笔债务重组案例。

内地债务方面，富力地产计划对2016年公司债券（第三期）（品种一）展期一年，利息将全额偿还；本金自到期日起第3个月底偿还15%，兑付本金金额约2.92亿元；第6-11个月底各偿还10%，偿还本金金额约为1.95亿元；第12个月底偿还25%，兑付本金金额约为4.87亿元。

富力地产表示，于2021年12月31日之后，公司无法偿还自一月起及直至本公告获批准当日止到期的若干银行及其他借款100.29亿元。

“若干本金总额为298.83亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。”富力地产坦言，公司因各种原因遭多方起诉，可能对本集团持续经营能力产生重大疑虑。