加强商品房预售资金监管 多地新规向烂尾楼说“不”

近日，多地出台了商品房预售资金监管新规，加强预售资金流向透明度，同时进一步压实开发商、政府部门和银行三方的主体责任。

IPG中国首席经济学家柏文喜对《证券日报》记者表示：“从各地近期出台的政策看，预售资金监管正不断得到优化，这对房地产行业健康发展起到了重要的促进作用。”

监管政策密集出台

7月份以来，陆续有城市发布商品房预售资金监管新规，旨在“保交楼、防烂尾”。

7月12日，河北省沧州市发布《沧州市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》，将银行和地方政府部门对预售资金的监管义务纳入了买卖合同。

7月14日，西安市发布《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》，广东省汕头市发布《商品房预售款监督管理暂行办法》，均将预售监管资金与项目进度挂钩。

7月28日，九江市住建局公示了中心城区85个在售楼盘139个商品房预售资金监管账户，并提示购房人购房时注意核实预售资金监管账户信息，将购房款直接存入商品房预售资金监管账户。

8月2日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理的通知（征求意见稿）》，对监管单位、银行机构和房企需履行的职责做了明确说明。

8月4日，长沙市住建局出台《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》，对预售资金流向进行全程监管，对项目工程建设款实施重点监管，保证资金“留在项目、留在当地”，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。

一位知名房企内部人士在接受《证券日报》记者采访时表示：“此次出台的一系列政策思路基本一致，主要是加强预售资金透明度、与项目进度挂钩以及进一步明确政府部门和银行的监管责任，其目的在于‘保交楼’和‘防烂尾’。”

专家建言完善预售制度

“商品房预售资金监管既要保证项目按期交房不烂尾，又要防止过度监管加剧房企流动性压力。”柏文喜认为，当前我国预售资金监管制度存在监管不到位和过度监管并存的现象，“但就今年各地频繁出台的政策来看，预售资金监管正得到不断优化。”

“预售制度有利于扩大房企开发资金来源、加快资金周转，在促进房地产行业开发建设效率上发挥了重要作用。但如今，房地产行业高质量发展的需求，给预售等监管制度提出了更高的要求。”柏文喜表示。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱对记者表示：“公示预售资金监管账户使得预售资金监管更加透明，同时也防止预售资金被挪用，让预售资金用于项目建设，将有效维护购房者的权益，同时也将倒逼房地产行业向财务稳健、安全运行的方向转型。”

尽管各地密集出台的政策无不剑指“保交楼、防烂尾”，但受访专家认为，预售资金监管仍有待进一步调整、优化并落实到位。

王小嫱认为，“各地政策还需要细化流程。比如在公示预售资金监管账户的同时，还需要公示账户如何查询，如何确定自己的购房款是否进入了相应预售资金监管账户等。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时，也给出了进一步优化监管的思路。他建议，“一是预售资金监管账户要由住建局、监管银行、开发商三方监控，监管银行要招标确定；二是监管流程要清晰明了，资金使用审批流程需先由企业申请，再由监管银行审核，最后由监管部门审批；三是预售监管部门、银行以及住建部门要各司其职，不达到项目进度不批准资金申请；四是对施工单位、监理单位等建立黑名单，凡有严重违规的企业原则上永不录用。”