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信托出手解困停工楼盘 融资代建能否盘活出险房企?

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房地产行业持续下行之下,房企流动性危机现象频现,这也使得出险房企旗下项目出现停工或晚交付等情况。住建部早在今年2月就表示,坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险,这项工作是以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标。7月28日召开的中央政治局会议提出“压实地方政府责任,保交楼、稳民生”。显然,“保交楼”已成为楼市的头等大事。值得注意的是,在各地政府、金融机构及房企的合力推动下,部分停工楼盘已经出现新进展。如近期,信达地产(600657)、中信城开采用融资代建模式,成功解困了出险房企新力控股、佳兆业旗下多个停工项目,目前部分楼盘已复工并重新开盘销售。)

信托机构陆续接盘出险房企股权后,在“解困”出险房企项目上,如今有了新的突破。

8月8日,信达地产官微显示,公司以“联合建设+资金支持”新协同方式,成功助力WT集团摆脱流动性危机,并帮助该集团旗下的杭州GL项目顺利渡过难关,项目提前收官,较协议约定提前3个月达到目标。

此前,信达地产官微就披露,今年上半年,其以创新可复制的模式参与风险房企纾困项目,新增落地广州增城海石洲悦、广州南沙悦伴湾2个操盘代建项目,这两个项目此前分别属于出险房企新力控股、佳兆业旗下,经过更名后目前已复工并正常销售。

除了信达地产之外,中信城开在佳兆业多个项目的“解困”上也采用了类似模式。目前,中信城开已接手佳兆业旗下4个停工项目,其中3个项目已经复工,并陆续开盘销售。

值得注意的是,在项目背后的股权上进行风险隔离后,为了促进项目销售、恢复市场信心,信达地产、中信城开这次站到了台前,以操盘代建的方式盘活出险房企的停工项目。

多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,类似信达地产、中信城开上述“解困”出险房企停工项目的处理方式,其实是国内标准的烂尾楼盘活清理模式,对于金融机构而言也属于自救。不过这一模式可以复制的前提是,操盘方有像信达这样自己的代建公司或很熟悉的代建方。

操盘代建“盘活”停工项目

2020年底,新力控股联合海石集团开始将海石洲悦项目推出市场销售,该项目也是来自江西的新力控股在粤港澳大湾区为数不多的项目之一,当时被视为新力在大湾区的旗舰楼盘。

根据该项目此前披露的数据,新力海石洲悦项目首次开盘的79套联排别院,销售额达到5亿元。不过在新力出现流动性危机后,该项目也进入了停工阶段。

信达如今的“接盘”并非无缘无故。启信宝数据显示,海石洲悦的项目公司广州荣和房地产有限公司(以下简称荣和房地产)的股份股权在2019年就被出质给中国信达资产管理股份有限公司江西省分公司,信达投资旗下一家公司也成为荣和房地产的股东方之一。

今年1月25日,信达地产签订海石洲悦项目代建协议,其华南区域公司随即组建团队进驻接管,并高效复工、提速供货,3月即实现全面复工复产,4月完成一期二期施工单位清退,5月实现项目再次开盘销售。

信达地产方面表示,海石洲悦项目是华南区域公司成立以来首个落地的操盘代建项目,为分、子公司存量债权重组和风险化解提供专业支持,是拓展业务的新突破。

亿翰智库首席研究员张化东7月29日下午通过微信向《每日经济新闻》记者指出,对于金融机构来说,(这样的解困方式)属于自救。前期的债务可能形成坏账,所以介入解决。

海石洲悦项目如今已经去掉了“新力”的印记,项目名也改为增城山水·合悦。无论是股权转让还是项目换牌更名,本质都是为隔离信用风险,为项目新增信用背书,以保证项目正常推进、交付。

8月5日,增城山水·合悦官微披露的最新工程进度显示,多个别墅楼栋已主体封顶,并砌体完成;高层7号楼梁板钢筋绑扎,高层8号楼9层梁板混凝土浇筑完成。在8月8日信达地产华南区域公司官微展示“信达地产现房节”活动中,增城山水·合悦也是参与项目之一。

2020年下半年,广州南沙土拍市场竞价十分激烈,楼面价屡次被刷新。当年11月,佳兆业以总价20.182亿元竞得南沙湾2020NJY-16地块,扣除配建后楼面价达到22700元/平方米,再度刷新了南沙的楼面价纪录,这个“地王”项目就是佳兆业南沙悦伴湾项目。

在拿地刚好约一年后,佳兆业还将广州南沙佳兆业悦伴湾项目公司股权全部转让给平安信托有限责任公司。今年5月11日,接近佳兆业方面的人士接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示,佳兆业仍然是该项目的操盘方,相关责权没有变化,工作按流程正常推进,平安信托方面只是落实风控措施。

今年6月26日,信达地产完成南沙悦伴湾项目操盘代建协议签订后,当月仅用两天便完成了项目关键资料及证照的移交及共管,复工复产工作全面推进。

信达地产指出,广州南沙悦伴湾项目是华南区域公司紧跟国家政策导向,在参与化解爆雷房企风险项目方面主动作为,充分发挥公司在代建管控、输出不良资产盘活经验、烂尾楼开发经验,积极创新业务拓展模式的一次积极探索。通过深化内外部机构合作,共同盘活出险房企项目,打造地产项目纾困新模式。

记者注意到,广州南沙悦伴湾项目目前已更名为南沙山水·合悦,并出现在8月8日“信达地产现房节”活动中。

出险房企纾困迎“新模式”?

除了信达地产,近期,中信城开一口气接手了佳兆业南山东角头项目、金沙湾国际乐园、佳兆业航运红树湾以及佳兆业科技中心等4个项目的股权。在接手股权后不久,中信城开也迅速开启了换牌动作,佳兆业航运红树湾更名为中信城开红树湾,金沙湾国际乐园更名为中信金沙湾,佳兆业科技中心更名为中信城开大厦。

7月8日,中信城开大厦举行复工仪式;7月23日,中信城开红树湾入市销售;7月30日,中信城开华南官微显示,中信金沙湾即将入市。

知情人士7月28日通过微信告诉《每日经济新闻》记者,这是中信银行(601998)、佳兆业与中信城开三方以服务信托模式进行的合作,非单纯的项目转让和出售。在服务信托模式中,中信银行仍然是以债权人身份存在;中信城开则是融资代建的角色提供一定盘活资金,用于后续项目的建设和开发经营;而项目权益在中信银行和中信城开收回对应收益后最终仍归属于佳兆业所有。

事实上,信托参与出险房企项目纾困正在成为一种行之有效的模式。某出险房企项目业主7月29日通过微信告诉记者,他所购项目5月被信托机构收购股权后,6月就传来复工的消息,施工现场已经除掉了此前出险房企的品牌标识。

7月29日,协纵策略管理集团联合创始人黄立冲接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示,上述模式其实是标准的烂尾楼处理模式。等于是债权人引入一个垫资方和承建方,把项目做完以后,再支付承建方、垫资方的钱,银行收回自己的钱,然后再还给出险房企。

对于这类模式是否可以复制推广,张化东认为,“推进难度很大,要这个项目后期能有利润,才会有人参与。”

“模式是可以复制,但前提条件是有自己很熟悉的代建公司,或者是干脆有自己的代建公司,信达恰好有这样的优势。”黄立冲补充道。

信达地产也指出,华南区域公司还另外取得项目方案批复3个,落地后将新增权益计容面积62.22万平方米;取得项目立项批复4个,计容面积145.13万平方米。其中,龙华水斗项目是华南区域公司聚焦主责主业,主动联合优质房企参与爆雷房企的风险项目。

“该项目的推进,有力地践行了人民银行、银保监会房地产金融工作座谈会关于对‘12家受困房企’风险处置的工作要求,贯彻落实了政府关于纾困房企‘保交楼、保民生、保稳定’的工作精神,打开了以融资代建方式对风险房企进行纾困救助的拓展局面。”

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