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郑州房地产纾困基金让建业先走

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8月9日,郑州百亿房地产纾困基金首单项目落地,建业集团的北龙湖金融岛写字楼项目拔得头筹。此时距离《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》(下称《方案》)正式发布仅过去4天。

某头部房企郑州高管陈怀透露,8月6日,郑州市和各区住建部门组织一批房企开会,和辖区内房企梳理筛选首批纾困楼盘,当日上报的首批项目数量为15个,将向郑州市产业发展基金管理委员会办公室报送。截至8月10日,首批纾困楼盘名单已经增加到45个,涉及恒大、奥园、融创、绿地、瀚海、浩创、康桥、名门、美商置业、鑫苑等多家房企项目。建业北龙湖金融岛写字楼项目并未在名单中。

《方案》开头介绍了设立纾困基金的背景和目的:为贯彻国务院扎实稳住经济的一揽子政策措施,尽力解决房地产企业资金链断裂的急迫困难,“缓解当前房地产项目停工停按揭月供造成的突出社会问题和可能引发的系统性金融风险”,提振市场信心。

保交付和停贷潮给郑州带来的压力不言而喻。

然而,纾困基金首单花落建业集团的一个写字楼项目,让包括陈怀在内的正对纾困基金下一步进展翘首以盼的房企人士好奇:为何是建业?为何是一个写字楼项目?

根据《方案》,纾困专项基金规模暂定100亿元,采用母子基金方式运作,还需各区县吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金。母基金运营主体为郑州国家中心城市基金,其大股东为郑州市中融创产业投资有限公司。

一位熟悉该基金架构的人士介绍,郑州的纾困专项基金是一个市场化运作的基金,目前的方案是母基金出20%,各区政府依据每个项目分别成立子基金,再出20%的钱,“这40%的钱相当于融资里的劣后资金,再去撬动社会资本或金融机构腾出60%的钱,最后成立一个spv公司(特殊目的实体),和项目以往的股权融资模式差不多”。

这位熟悉该基金架构的人士进一步补充,母基金的资金来源为郑州地产集团和河南资产管理有限公司,相当于省市两级平台公司共同出资100亿元。

获得首单基金支持的项目为建业集团在北龙湖金融岛的写字楼。建业地产2021年财报披露,郑州金融岛在建面积约84万平方米,物业类型为商业。

公开信息显示,北龙湖金融岛的建设公司为郑州金融岛建设发展集团有限公司,目前由重庆协信远创事业有限公司、河南东龙控股集团有限公司、建业地产控股的河南厚建龙湖股权投资基金中心分别持股40%、40%、20%。

陈怀解释,获得纾困基金的只是北龙湖金融岛中由建业集团全资持有的一个写字楼项目,项目公司为郑州协盛置业有限公司。

他认为,北龙湖金融岛能获得首单纾困基金,具有一定特殊性,其模式不适用于其他待纾困楼盘。“正常的纾困基金只需要帮项目解决流动性问题就好,后期政府的基金退出,但目前郑州的首单项目实质上是郑州地产集团收购了建业100%持股的一个写字楼,只是正好利用了纾困基金的通道,最终建业完成写字楼项目的退出。”陈怀介绍,郑州地产集团前期已经完成对该项目长达数月的尽调,即使没有这笔纾困基金出台,(郑州地产集团)也会出手收购。

天眼查信息显示,8月4日,协盛置业控制人已由河南建业投资控股有限公司变更为郑州地产集团有限公司,执行董事、监事等也完成一轮变更。至此,建业在该项目上“全身而退”。

《方案》给问题楼盘设定了严格的门槛,如优先选择公开市场招拍挂取得的政府储备地项目;项目公司债权债务关系权属清晰;尤其是“项目剩余货值充足,资产超过负债,剩余可售货值足以覆盖前期负债及投入资金本息的项目”等。

在“资能抵债”这一条件上,陈怀透露,北龙湖金融岛写字楼项目基本符合,因为在该项目的土地出让时,政府规定,需在项目交付5年后才可以上市销售,目前项目仍处在建设阶段。“虽然是写字楼,但位置好,且一套也没卖,不存在预售资金被挪用、产权和债务复杂等情况,算是优质资产”,郑州地产集团在6月底已经完成了对该项目的收购。

陈怀所在公司上报了数个项目,后续能不能落地,他也持保守态度。纾困需要社会资本和金融机构出资,“目前建行挺积极,但对项目要求都比较高,比如要求项目后期销售收入必须大于所有的负债和应付未付的款项,这比较适用于因市场不好卖不动、但后期货值很大的项目,靠基金阶段性帮企业纾困。”但悖论在于,上下游和金融机构对这类项目不会特别担心,一般形不成问题楼盘,目前等待救助的楼盘都是因为有资金缺口,交房压力比较大。

陈怀说,郑州有关部门近期对房地产纾困的态度都非常积极,多次找企业开会探讨,只是匹配到金融方案时,项目很难达到要求。

据悉,河南省有关部门牵头成立了纾困建业集团的专班,目前的纾困思路主要分为三个方面:一是由河南文投公司来收购建业的电影小镇、足球小镇等重资产项目;二是引入河南铁建投集团下属房地产业务平台河南同晟置业有限公司作为战投,收购建业的部分股权以及建业发行的可转债,给建业做担保融资,缓解其流动性问题;三是由郑州地产集团来收购建业在郑州市内的部分可盘活项目。

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