人车难分流、小户型“低配”中国铁建国际公馆“变脸”？

近日，北京中国铁建(601186)国际公馆的多位购房人向新京报记者反映：“我们购买了中国铁建国际公馆的房子，存在多处虚假宣传的问题，其中包括人车分流无法实现、部分楼栋干挂石材变成真石漆等。我们与开发商交涉多次，但相关问题至今未得到完全解决。”

对此，中国铁建北京公司相关工作人员回应新京报记者称，目前只能解决电梯间贴砖等问题，其他问题确实无法解决，建议购房人寻求其他相关途径解决问题。

焦点1：人车分流无法实现？

公开信息显示，中国铁建国际公馆位于北京经济技术开发区，于2019年10月取得预售许可证，整体限价约为5.3万元/平方米（含全装修）。该项目的开发商是北京昊远置业有限公司（简称“北京昊远公司”），为中国铁建旗下公司。

回忆买房的过程，周庆（化名）告诉新京报记者：“2020年5月，我购买了中国铁建国际公馆的一套约90平方米商品房。我与开发商北京昊远公司签订了购房合同，根据合同约定，北京昊远公司应于2022年10月19日前交房。”

“在售房时，中国铁建国际公馆对外宣传，百分之百人车分流，设置三大专属车库出入口，车辆驶入小区后，直接通往地下车库。然而，临近交房的日子，我和邻居们却发现，小区不可能实现人车分流。”周庆进一步表示，目前，根据开发商提供的图纸显示，中国铁建国际公馆仅有一个车库直通小区外部，其他车库出入口均设置在小区内部，一旦开放，进出车辆不可避免地会在小区内部穿行，无法实现人车分流，存在安全隐患。

对于上述人车分流的问题，北京昊远公司的相关工作人员于近期在购房人微信群中回复称，经与交通局初步沟通，现场踏勘小区北侧道路为单向车道，北侧道路不会存在车流双向交叉拥堵的现象。后期物业服务公司会根据实际车流情况，在北侧车库出入口满足车辆出行的情况下，南侧车库出入口不开放。如遇特殊情况，将临时开启南侧车库出入口，在临时启用状态下，对南侧车行道放置隔离墩或隔离栏杆等，并安排人员现场进行管理，避免出现人车交叉通行，确保人行及车行安全。

对于这样的回复，部分购房人表示不认可。“开发商在平时只开北侧车库出入口，如果遇到一些情况才开启南侧车库出入口，还是没有兑现之前的承诺。而且，一旦开发商开启南侧车库出入口，根本无法实现人车分流，存在安全隐患。”王梅（化名）如是说。

8月9日，新京报记者以购房人身份与北京昊远公司方面取得联系，该公司的相关工作人员表示：“我们建了三个门（车库出入口），如果只开北门，确实保证了人车分流。如果开启南门，也会有一定的措施保障业主安全，但具体在什么情况下开启南门，那就是物业管理公司的事了，我们是开发方。”

焦点2：小户型楼栋首二层干挂石材变真石漆？

除了人车分流的问题，部分购房人声称遭到了“高低配”对待。

李绅（化名）告诉记者：“在售房时，开发商销售宣传展示的电梯厅大堂是瓷砖通铺，样板间外墙贴瓷砖。可是，到了今年初，我们才得知小区公共区域交付标准分高配、低配两种，只有150平方米大户型所在的楼栋才属于高配，首层及标准层电梯厅的墙、地面均贴瓷砖，与前期宣传一致。而其他户型所在楼栋均属低配，仅首层贴瓷砖，其他楼层电梯厅均为大白墙。”

此外，部分购房人表示，中国铁建国际公馆对外出售时，开发商宣传称，外立面首层、二层是干挂石材，其他标准层采用真石漆。不过，实际上，同一小区各个楼栋的外立面并不一样，低配的楼座并没有干挂石材，全部用的是真石漆，而高配的楼座与宣传一致。此外，无论是高配、还是低配，封闭楼梯间仅为水泥踏步，地下车库也是水泥地面，这与开发商在售房时宣传的“防滑贴砖、环氧地坪”不符。对于上述问题，部分购房人提供了中国铁建国际公馆销售人员的微信记录和宣传材料等予以证实。

针对装修材料的问题，北京昊远公司的相关工作人员于近期在购房人微信群回应称，80、89（平方米）户型楼栋地下及地上电梯前室均贴地砖加墙砖，开敞楼梯间地面及楼梯踏步粘贴瓷砖。封闭楼梯间不具备贴砖条件，可采用环氧地坪或保持原预制楼梯效果两种方案，依据业主确认后的意见进行做法确认。车库地面采用环氧地坪地面做法，车库坡道采用防滑耐磨坡道，车库墙面粉刷彩色装饰线。对于楼宇一、二层外立面的石材问题，3#、5#、10#楼首层和二层为预制构件墙体，经与预制构件加工厂家沟通确认，外叶板不具备受力条件，无法悬挂石材，拟采用真石漆+局部铝板+局部门头石材（有条件）的方案。

新京报记者以购房人身份联系北京昊远公司，其相关负责人回应称：“我们要根据实际条件决定是否能外挂石材，只能说局部能挂石材。目前，确实不能解决3#、5#、10#楼首层和二层全部挂石材的问题，如果相关购房人觉得不妥，可以采取相关途径解决。”

而据一位建筑行业业内人士介绍，一般建筑外立面从装修档次、装修造价来看，从高到低依次为石材干挂、铝单板、铝塑板干挂、玻璃幕墙、外墙瓷砖、真石漆喷涂等。目前，市场上建筑外立面材料综合单价从每平方米几十元到上千元不等，不同材料成本相差较大。一般地，开发商在设计阶段就会从压缩成本方面考虑外立面装修材料的选择。

律师：开发商涉嫌虚假宣传，购房人可提起诉讼

“从购房者提供的上述材料基本可以看出，开发企业行为涉嫌虚假宣传。” 北京启高律师事务所主任王利勇律师如是说。他进一步表示，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条专门对商品房销售广告的效力做了规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。“该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。出卖人违反的，应当承担违约责任。”

王利勇律师认为，综合来看，小区人车分流管理、外立面等都属于重要的生活居住设备设施，对购房人入住后的生活、房屋价值等都会有一定的影响。所以，上述购房人所提及的问题是有一定道理的，且一般情况下开发商也不会将所有的前期宣传内容都写入合同，因此，开发商不能仅仅以合同约定为准。同时，在实践中，法院、市场监督部门等也会综合全部的宣传资料所展现的效果来判断宣传的性质，而不是仅凭落在纸质合同上的内容搞“一刀切裁判”。此外，行业主管部门也可以凭借购房人提供的涉案材料进行调查处理。

关于上述问题的解决途径，王利勇律师建议，相关购房人可以向当地相关部门进行投诉，以寻求行政方面的救济；如若救济不成，可以向法院提起诉讼解决。