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多地写字楼空置率超30%,下半年商办市场如何恢复?

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房地产市场仍在艰难触底。国家统计局最新发布数据显示,7月份全国房地产开发投资同比下滑12.3%,较6月跌幅继续扩大;房地产开发景气指数由6月的95.4%下降至95.3%,继续刷新2016年初以来最低水平。

行业盘整期,住宅投资与销售持续低迷,低温的商办市场同样值得关注。7月份,全国房地产开发投资中,办公楼同比跌10.3%,商业营业用房同比跌10.3%;房屋新开工面积中,办公楼同比跌35.4%,商业营业用房同比跌37.5%。

房地产行业整体下行、企业面临较大的资金压力,给商业地产带来了一定的负面影响;多地反复出现疫情,也对商办市场带来不可忽视的冲击。

作为商业地产以及地方经济发展的“晴雨表”,今年的写字楼市场同样压力较大。据仲量联行发布数据显示,截至今年二季度末,在全国重点城市中,有9个城市的甲级写字楼空置率水平高于30%,面临较大去化压力。

为提高写字楼出租率,许多项目都被迫压降租金,以吸引需求锐减的企业租户。业内认为,随着疫情管控放松、刺激政策发力,各地经济主体有序恢复,下半年头部城市办公楼市场需求有望回升,但短期内租金难以大幅反弹。

写字楼空置率最高达48%

一直以来,从北上广深到新一线城市,成片聚集的高端写字楼,是地方经济发展最显著的外在名片。鳞次栉比的高楼大厦,随着城市发展拔地而起,科技新贵、互联网巨头在此聚集,房企也作为开发或运营方参与其中。

有的开发商,选择将物业散售,来补回开发成本、支撑当下运营。也有的仍拿在手中,靠精细化运营收取租金、填补现金流。房地产整体向上时,住宅业务可与商业地产互相支撑,但现在,房子不好卖了,商业地产运营同样“压力山大”。

从最明显的写字楼空置率情况看,许多城市的情况都不甚乐观。

在近日召开的第四届中国商业地产品牌建设论坛上,高力国际中国区办公楼服务部董事总经理严区海表示,在只统计主要开发商、不计算小业主面积的情况下,华中地区的武汉甲级写字楼空置率达31%,实际情况可能更严重。

如果从空置率、租金两个维度看,北京、上海是最佳市场,租金相对比较高,空置率相对比较低;而合肥、天津、武汉、长春、沈阳、重庆、西安等多个城市,空置率高于市场平均水平,净有效租金则低于平均水平,市场不甚乐观。

一般而言,商办市场的表现与第三产业呈正相关关系。如果从这个角度看,严区海表示,第三产业发展最好的城市是北京、第二是上海,第三产业跟甲级办公楼的匹配度非常一致;有些城市甲级办公楼过多、但第三产业没有上来,有一定风险。

“一季度商办市场还是不错的,二季度由于重点城市受到疫情反复和经济放缓等超短期因素冲击,市场活动一度停滞,复苏势头也蒙上了阴影。”全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯表示。

仲量联行发布的第二季度中国40城办公楼市场指数也显示,截至二季度末,全国重点城市中,有9个城市的甲级写字楼空置率水平高于30%,面临较大去化压力;8个城市处于20%~30%的可控区间,北上广在20%以内。

具体而言,40城中空置率最高的是青岛,达到了48%;此外,天津写字楼空置率达42%,沈阳、郑州、武汉、长沙、厦门、西安、南京的写字楼空置率均超过30%,一线城市中深圳写字楼的空置率也达到了21%。

租金方面,二季度全国20个重点城市全部录得租金负增长,其中13个城市处于1%的正常波动区间,其余7个城市的降幅在1%-5%之间,广州、南京、武汉、厦门、青岛、天津、大连等城市的写字楼租金水平降幅较大。

仲量联行表示,相较于2020年,本轮疫情对办公楼市场的影响多为阶段性压制,但不确定性因素明显升高,使得企业决策延迟,扩张趋向谨慎,市场活跃度降温。全国大部分办公楼市场表现低迷,增量需求回落,而租金降幅走阔的城市,多数还叠加了新增供应的当期压力。

商办市场如何突围

除了宏观因素的影响,商办市场出现了哪些具体而微的变化?

严区海表示,在过去的一两年,互联网行业撑住了主要的办公楼市场,企业扩张速度快,对办公楼面积的吸纳也非常惊人。“一般企业的扩张速度,即便经营再好,面积增长可能也就10%~30%,但互联网企业每年能达400%~600%。”

但是,受互联网行业整体发展情况影响,从去年9月份到今天,一些城市的主要商业租户由互联网迅速变成了金融行业。金融行业租金支付能力强、扩张性也不错,但其扩张速度与互联网企业的弹性不是一个量级。

除此之外,受到疫情因素的影响,商办市场的需求也出现下降。“疫情期间,很多企业采取线上办公,有可能很多企业对办公的需求是在减少的。”严区海称。

刘凯表示,由于上半年新一轮疫情的反复冲击,商办市场下滑比较明显,经济的支撑也在走弱,市场需求锐减。当前,商办市场依旧处于“供需博弈僵持”的阶段,虽然疫情逐步好转,但短期内库存高起、利润微薄的状况仍然没有改善。

在低迷的市场环境下,有企业租赁业务承压,也有企业避免了较大波动。

近日,正荣地产发布盈利警告,预期截至2022年6月30日止六个月将录得母公司拥有人应占亏损约25亿元~30亿元。在业绩下降的原因中,有一条便是,商业地产租赁需求下降,使投资物业公平价值下降。

在越秀房托公布的半年业绩中,上半年实现经营收入总额为9.44亿元,同比增长7%;其中酒店及服务公寓、零售商场等业务收入减少,但写字楼业务收入6.38亿元,同比增长37.1%,占总收入比例67.57%,整体出租率为88.8%。

该公司管理层预计,随着下半年国内疫情稳定,写字楼需求回升,写字楼市场会较上半年好,亦相信下半年能有更多好消息出来,包括经济的增长。但对项目收并购,该公司仍保持谨慎态度,暂时没有具体的收购计划。

IPG中国首席经济学家柏文喜在前述论坛中表示,商业地产的开发和运营,需要长期资金、大资金、低息资金支持。但现在,承担商业地产开发运营的主体,多是靠短线、高息、流动性压力比较大的资金,所商业地产这个行业很难做。

他认为,未来行业将迎来并购整合的新机遇,由具备专业资产管理和运营能力的机构,去承担更多持有和运营责任。此外,在运营困难的情况下,更要以流动性为核心,资产证券化和类资产证券化将进入发展快车道。

整体而言,我国商办市场仍有很大的发展空间,下半年也有望迎来恢复期。

严区海称,中国企业在办公楼的投资方面,平均每个员工的使用面积大约7~10平方米,互联网公司可能还要低,约4~5平方米。对标西方企业,这个数据在美国约15~20平方米,中国员工的办公环境还是有待改善的。

刘凯认为,随着疫情的缓解,不确定性的下降,叠加房地产市场政策逐步发力,预计下半年商业地产市场投资增速和需求增速有望逐月恢复。短期内市场下行空间有限,对部分城市、部分区域、部分产品还是持看多观点。

他表示,未来商业地产新世代面临着以下五个趋势:一是从增量时代转向存量时代,二是从重度开发转向重度运营,三是从资产增值转向资产管理,四是从规模导向转向盈利导向,五是从粗放经营转向精细经营。

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