多地楼市出现“带抵押过户” 能否救得了二手房市场？

济南市委、市政府今日召开新闻发布会称，将全面推行该地区二手房“带押过户”措施。这意味着在二手房卖买过程中，卖方无须提前还贷、无须垫付资金，就能“带抵押过户”。不过，济南多家国有银行网点工作人员告诉记者，目前暂未收到相关文件，暂不清楚具体的操作流程。

除济南之外，昆明市部分银行亦在试点二手房“带抵押过户”。据新京报记者了解到，近期昆明市已颁发了云南省首笔二手房“带抵押过户”合并登记不动产权证书。

有业内人士认为，“带抵押过户”降低了二手房交易风险。买方可将购房款直接存入提存账户，在一定程度上保障了交易主体的利益，降低了二手房交易成本。该举措可以缓解二手房交易困扰，对市场活力的提升效果或更明显。

“带抵押过户”让二手房交易更加便利

有银行业内人士介绍，在二手房交易过程中，如果卖方已有按揭贷款，需要先房产解押后才能过户。而解押则需要卖方先将按揭贷款还清才可以。但在这一过程中，卖方需要先行筹措资金，垫付相关费用。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这就导致二手房的交易周期明显拉长或失败。

根据昆明市发布的二手房“带抵押过户”合并登记业务流程、申请材料和贷款申办条件显示，二手房“带抵押过户”实现只进一个窗口、提交一套材料、办理一次业务，即可完成房屋产权过户、买受人新设抵押权和转让人原抵押权注销多个登记事项同步完成，并颁发新的不动产权证书和不动产登记证明。

据了解，买卖双方只需要在一个窗口提交一次材料即可完成相关交易和过户业务。此类业务在过去可能至少会拖3个月时间，尤其是涉及房东偿还贷款的业务，而现在则可以压缩至3天。且全程的交易均是在资金监管协议下进行，对买卖双方的交易均有保障。

有业内人士指出，“带抵押过户”的做法可以让二手房交易从过去的“房东筹钱偿还二手房剩余贷款-房东卖房-下家付款-房东收款”，转变为“房东卖房-下家付款-房东偿还二手房剩余贷款和收款”，简化了二手房交易流程的同时降低了交易成本。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪亦表示，“带抵押过户”降低交易成本，即卖方无须解押及筹措资金，可使用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，有效降低了交易成本以及解除了资金筹措的困扰；同时降低二手房交易风险，买方可将购房款直接存入提存账户，在一定程度上保障了交易主体的利益。

“带抵押过户”能否救得了二手房市场？

今年以来，二手住宅交易市场持续走低。根据国家统计局最新的数据显示，2022年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市中，有51个大中城市7月二手住宅销售价格指数环比下降，有61个大中城市7月二手住宅销售价格指数同比下降。昆明7月二手住宅销售价格指数环比、同比均有所下降。

在多位受访的业内人士看来，“带抵押过户”的出现或对当前二手房市场形成利好。

严跃进认为，此次“带抵押过户”看似是二手房交易过户和登记的政策，但实则也是二手房加快流通和交易的政策。这背后体现了降低二手房交易成本、活跃二手房交易市场的政策创新思路。

关荣雪亦表示，从整体来看，二手房交易风险及成本均有所降低，可以缓解二手房交易困扰，对市场活力的提升效果或更明显，同时对促进当前房地产市场健康良性发展具有非常重要的现实意义。

不过，亦有银行业内人士认为，“带抵押过户”从目前来看确实可以便利二手房交易，但预计该业务未来增量不会太大，仍需待银行具体实施细则出炉。如果“带抵押过户”按照“二次抵押”的方式来进行，可能意味着购房者获得贷款的额度偏低；若通过“变更借款人”的方式进行，银行仍需重新评估购房者是否有相关贷款资质，还需要公积金中心、银行、房管部门相互协调。

实际上，所谓的“带抵押过户”并非新生事物。中原地产首席分析师张大伟认为，“带抵押过户”其本质为二手房“转按揭”，此前曾短暂出现过。他认为，“转按揭”相当于转移债务，还需要不同银行之间协调，所以交易时需要谨慎。同时，“转按揭”的过程中还可能存在抵押查封，或者房主出现特别情况，均将影响交易的持续。