山东济南推二手房“带押过户”

二手房交易又推新模式。8月17日上午，济南市委市政府召开新闻发布会，创新推出二手房“带押过户”登记新模式。

济南市自然资源和规划局一级调研员许多兵在发布会上介绍，为了让群众享受更便利的登记服务，针对二手房交易过程中多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、资金成本高的问题，济南在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式。

通过这一模式，无须提前还贷，无须垫付资金。即对于存在抵押的房产要上市交易的，“带押过户”实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款，从而提高交易质量，降低交易成本。

实际上，目前，除济南之外，全国已有广东珠海、山东青岛、云南昆明、浙江金华等多个城市推出过“带押过户”模式。

对此，专家表示，推出二手房“带押过户”登记新模式旨在激活二手房交易市场，进而为市场注入新的动力。

“带押过户”新模式将在济南市二手房市场全面推行

许多兵介绍，目前，“带押过户”已在当地工行、建行、北京银行(601169)等多家银行试点成功，将在济南市二手房市场全面推行，此举实现了银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记、抵押注销等各环节的无缝衔接。

据了解，济南市自然资源和规划局联合市住房公积金中心出台了《关于推行存量房交易公积金贷款“双预告登记”的通知》，明确推行存量房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式，调整公积金贷款放款流程，将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款，为实现“用新贷还旧贷”“带押过户”新流程的实施提供了政策保障。

广东省房协土地与产业研究中心主任赵卓文表示，传统的交易模式下，抵押房产不能上市交易，无法完成过户。如果房主想过户，应当偿还剩余贷款，解除抵押后才可过户。

针对济南推出的二手房“带押过户”登记新模式，赵卓文认为，其旨在激活二手房交易市场。他表示，目前房地产市场不活跃的一大重要原因，便是由于二手房市场各方各面的限制颇多，较难流动。

“二手活，一手才能活。”赵卓文表示，盘活二手房交易市场对于激发整个市场活力具有比较重要的意义。“带押过户”新模式将进一步激发二手房市场的交易活力，为市场注入新的动力。

根据官方发布的信息，济南市自然资源和规划局不动产登记中心拓展线上申请系统，银行贷款审批完成即可线上申请抵押预告登记，买卖双方在手机端确认“双预告登记”即可。同时，积极向房地产开发企业、房屋经纪机构延伸预告登记端口，进一步简化办理流程，缩短办理时间，便民利企，既“锁定”真正的买方，又防止“一房多卖”，为买卖双方财产安全保驾护航。

许多兵介绍，济南市不动产登记中心精简申请资料、压缩办理时限，对于同一房产上的抵押设立登记、转移登记、抵押注销登记等业务，根据申请实现合并办理；与金融机构、资金提存机构及时开展网络互联，搭建业务平台，及时反馈信息，确保转移和抵押过程中能够准确获得信息，即使遇到无法过户的情况，也能同步实现关联业务的同步停止、同时退回，保障交易安全。

引入公证“提存账户”，保障资金安全

许多兵介绍，在济南推出的“带押过户”新流程里，引入公证“提存账户”是一个重要的环节。

在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金会原路返还，避免发生资金纠纷。“通过‘提存账户’模式下的带押过户，可以实现‘零风险’。”许多兵说。

对此，赵卓文表示，该环节的设立有比较重要的意义，“带押房产交易过程中由于存在与往常不同的资金流转方式，存在一定的风险，而设置了公证提存的官方监管方式，能一定程度上保障资金的安全”。

此外，许多兵介绍，“带押过户”新流程实施后，“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”，买卖双方无需跑腿，转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请，转移登记和抵押登记可同步办理，抵押预告登记自动转为本登记，卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到购房款，结清原银行贷款。一方面减少了群众跑腿次数，另一方面，办理时限由原先的十几天压缩至1-3个工作日。

那么，像济南等城市推出的二手房“带押过户”登记新模式到底适不适合在更大范围推广呢？对此，赵卓文也表达了他的想法。

“从目前来看，通过‘带押过户’来刺激二手房交易这一模式的效果有待进一步观察和研究。从短期来看，这种模式一定会激活二手房市场，但从长远角度来看，是否会变相增加其他方面的交易成本还有待考量。”赵卓文认为，传统模式下“解抵押”后二手房才可以交易的模式实际上更适合我国目前的发展阶段，但在这一新模式下，是否会增加诸如评估费用等方面的交易成本还有待进一步观望。