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“接力贷”成购房新渠道,有哪些问题要注意?

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“接力贷”在成为老年人购房新增选项之时,同样为家庭关系的处理提出了新命题。

近日,北京住建委发布消息,对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三宗试点项目,并把户口迁至试点项目所在地的,给予一定的支持政策。

北京住建委提出了三项措施:老年家庭名下无住房且无在途贷款的,购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%,以及相应的贷款优惠利率;购买试点项目140平方米以下住房的,按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行;其子女可作为共同借款人申请贷款。

据媒体调查发现,北京市部分银行在其他非试点项目也可以做“接力贷”业务,即父母可以作为主借款人,子女作为共同借款人,只要父母具备北京购房资格,父母和子女的收入总计不低于所还月供的2倍即可。

事实上,今年4月,广州就传出有银行启动“接力贷”的消息;6月,广东珠海推行的公积金“接力贷”也曾引发市场关注,其中提到实行“一人购房全家帮”。也就是说,珠海市缴存职工可用公积金帮直系亲属付首付和还贷。

这些地方推出的“接力贷”略有差异,但其主要的意义是符合条件人群购房和借款时,能够享受房贷方面的优惠,如更高的贷款比例、更优的房贷利率。

从这一点上说,“接力贷”作为纯属双方自愿才能办理的新生事物,对购房刚性需求族来说,提供了一个新增选项,更能减轻其资金压力,是一件好事。

与此同时,对于名下已经有房产的一族而言,“接力贷”通过父母来购房和贷款,也增加了投资房产的可能。因此,在“房住不炒”基本政策没有变化的现实背景下,需要对这一倾向有所警惕。而且,对于这部分人群来说,如果已有房贷尚未还清,又上马“接力贷”,也必然面临更高的还款义务,也当量力而行。

“接力贷”的模式,比一般贷款模式关系更为复杂,借款人在决策时,也需要提前约定好权利义务,以免家庭内部发生矛盾。毕竟,“接力贷”至少涉及两代人,作为房贷又是长期贷款,办理了之后不能随便反悔。价值观难免有差异的两代人,要提前沟通好,免得随着履约周期的推进而出现问题。

此外,报道中提到,关于贷款年限,以90减去年龄大的父母一方年龄即为贷款年限,例如父母今年65岁,则贷款年限为25年。

客观地说,不能排除老人在还贷期届满前就去世的可能性。此时,还款义务会单独落在子女身上。这对于比较依赖老人的月收入去还贷的家庭而言,需要对此有所预期和应对。

需要注意的是,“接力贷”的对象是老人,“接力贷”对应的房产也是登记在老人名下的。而我国实施的是默认的法定继承制度。即一个人去世后,遗产默认由死者的配偶、父母、子女继承。

因此,子女成为共同借款人甚至实质的唯一出资人、还款人,也并不会自动成为房产的共同所有人或理所当然的唯一继承人,而可能需要与其他法定继承人平分。人们当然可以通过遗嘱来决定房产的归属,但作为房主的老人,也有权立遗嘱把房产给共同还贷的子女以外的人。

尽管,任何继承房产的人均需继承死者对银行的债务即房贷还款义务,而不能只拿利益;但这种情况的存在,仍然是“接力贷”可能面临的最大不确定性。

此外,“接力贷”同样为小夫妻双方家庭的关系处理提出了新命题,也有多方面因素需要事先有所考量。

总而言之,“接力贷”作为新生事物,在当前市场形势下值得肯定,其后续能否满足特定刚需群体的购房需求,也值得观察。

由于“接力贷”设置了一定门槛,需要符合相应的条件,其不会导致房市大起大落。但对绝大部分办理“接力贷”的家庭而言,这仍然会是一件大事,值得当事人审慎。这既包括对是否要借款、借多少款的思量,也包括就此对家庭关系作出合理安排。

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