楼市“金九银十”恐成色不足 房企或加大促销力度

楼市传统旺季“金九银十”即将到来，在房地产市场降温的大背景下，今年9月、10月市场走势如何，备受关注。

8月以来，在房地产市场活跃度不足的情况下，地方稳楼市政策仍在持续发布，政策力度也逐渐加大。

据记者不完全统计，截至8月23日，今年8月已有超30个城市出台楼市扶持政策，需求端主要涉及放松限购、限贷，放宽公积金贷款，出台购房补贴及鼓励货币化安置等。

与此同时，8月22日央行再次降息，一年期LPR下调至3.65%，五年期LPR下调至4.3%。房贷利率也随之下调，其中首套房贷利率低至4.1%，已低于2009年房贷利率打七折后的4.156%。

“可以看出，全国政策层面推动楼市企稳的方向明确，而房贷利率不断下行，更是楼市利好的直接体现。”58安居客房产研究院分院院长张波向记者表示。

“短期来看，各地因城施策力度有望加大，保交楼相关举措亦在不断出台，多个政策叠加下，市场情绪有望好转。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静告诉记者。

事实上，每年的9月、10月对房企销售都很关键。

“一般情况下，全年房地产市场销量有6-7成集中在下半年，而9-10月往往会占据下半年成交量的近半数份额，这也是市场对金九银十有诸多期待的原因所在。”张波称。

陈文静认为，9月、10月房企普遍会加大推盘力度，供应端改善有利于提升市场活跃度。

“在政策优化带动下叠加低基数效应，9月全国市场成交规模环比或有所回升，但对于多数城市来说，市场信心修复仍需一定时间，市场调整态势难改，9-10月全国商品房销售规模同比降幅预计仍较大。”陈文静表示。

从市场表现上看，今年楼市整体表现低迷。房地产开发投资增速自2021年2月至今持续下行，2022年1-7月全国商品房销售面积和金额累计同比降幅较大，其中商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%；商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%。

而7月部分城市出现“停贷”事件，进一步加大房地产市场恢复的难度。

“在宽松政策的持续助力下，5、6月市场加速修复，而7月停贷事件在一定程度上加剧市场担忧情绪，致使销售回升进程受阻。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪称。

张波告诉记者，从供给侧来看，房企的生存压力依然偏大，现金流压力和去化压力未有明显缓解。从需求侧来看，大部分区域购房者的信心依然没有恢复，政策效力在市场释放较为缓慢。今年9-10月很难有超出预期的表现，市场整体走平将是大概率事件，但不同区域分化仍将持续。

“当前购房者的收入稳定问题，叠加人口结构问题，依然影响房地产市场稳定。”中原地产首席分析师张大伟称。

诸葛找房分析师认为，9-10月房企将加大促销力度，以价换量现象会增加，新房价格涨幅或将继续回落。

“9-10月是冲刺全年业绩的关键时期，接下来部分项目会推出促销措施，加快回款的速度。”一家总部位于北京的房企人士告诉记者。