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三轮纾困潮背后:稳楼市政策如何层层递进?

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最近一段时间的房地产市场,不断上演着政策与市场的“攻防战”。一方面,各类稳楼市政策不断推出,试图给市场注入信心和流动性,使之从去年下半年来的低迷中快速恢复;另一方面,受各种因素影响,市场回暖的进程屡屡面临一些挑战,行业流动性仍待进一步改善。于是,政策纾困与市场起伏一直交替出现。

到下半年,这种互动仍在继续。

自7月末的中央政治局会议提出“保交楼、稳民生”以来,中央监管部门又密集做出多个动作,给楼市释放利好。包括银行间市场交易商协会给示范房企注入流动性,下调5年期以上LPR,央行表态保障房地产合理融资需求,等等。其中,经过此轮降息,首套房贷款利率下限已降至4.1%的历史低位。

这轮稳楼市政策的出台,目的是应对年中以来的市场降温。后者既有传统淡季的因素,又有部分项目停工停贷带来的影响。需要指出的是,利率的下调,不仅是针对房地产,而是降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

分析人士指出,这也说明,当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题,而与宏观经济的多个领域密切相关。在这种情况下,楼市政策是如何层层递进的?房地产市场又将如何破局?

三轮纾困潮

在曲折的复苏进程中,不断给予政策利好,维持市场活力,已成为近期房地产市场的主要政策逻辑。回顾过去一年,监管部门共推出过三轮纾困措施,来维持市场活力。

去年下半年以来的信贷政策收紧,一度使楼市降至冰点,行业流动性也遭遇较大的压力。但从去年9月开始,监管部门不断释放政策利好,包括对刚需和改善性需求进行支持。进入2022年,地方政府密集推出各类稳楼市措施,进一步给市场提供支持。1月,5年期LPR利率下调5个基点,这也是时隔21个月以来的首次降息。

2022年,楼市开局略显低迷,但相较于往年,整体交易数据并不差。今年第一季度,全国商品房销售规模虽然低于去年同期,但仍高于2018年、2019年和2020年的同期水平。在纳入国家统计局统计的70个大中城市中,相比于去年第四季度,房价上涨的城市数量明显增多。

房地产业也一度出现乐观情绪,有开发商认为,只要熬过第一季度,就能迎来市场的回暖,行业的流动性压力也将随之缓解。

进入第二季度,部分城市疫情反弹压力较大。4月和5月的商品房交易规模连续创下近五年的同期新低。

在此期间,各级监管部门继续推出稳楼市措施,力度也不断加强。5月中旬,监管部门将首套房贷利率下限在5年期LPR基础上下调20个基点,随后又将5年期LPR从4.6%下调至4.45%,超预期下调15个基点。

这两次信贷政策的调整,再度给市场注入信心,叠加其他政策措施,6月,房地产市场的各项指标有所改善,房价上涨的城市数量创去年9月以来的新高。

但6月下旬,个别地方的项目出现停工停贷现象。尽管一些地方政府采取措施督促企业复工,但事件带来的心理影响不容忽视,部分区域的新房市场交易受到一定影响。进入7月,传统淡季到来,房地产交易规模明显下滑。

今年7月末召开的中央政治局会议,首次提出“保交楼、稳民生”。8月,5年期LPR再度下调15个基点,这也是今年的第三次降息。

这也将带动地方政府进一步出台稳楼市措施。中信建投(601066)证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲指出,8月以来,苏州、无锡等城市相继下调二套房首付比例,上海临港(600848)新区缩短购房所需缴纳社保年限和限售年限,出台松绑政策的城市逐渐向强二线和一线延伸,同时政策内容涉及放松限购、限贷等有助于充分释放需求的政策。“我们认为新一轮政策放松周期已经开启”。

稳楼市与稳经济

易居研究院智库中心总监严跃进指出,过去一年来,政府部门连续出手纾困楼市,在以往十分罕见。且在此过程中,超过100个城市出台了地方版稳楼市措施,政策的力度和频次均堪称空前,这也体现出监管部门稳楼市的决心。

但截至7月,市场仍待进一步复苏。根据国家统计局的数据,今年1-7月,全国房地产开发投资、商品房销售、房企到位资金增速等指标继续保持负增长。7月,房价下降的城市数量略有增加。

“总的看,房地产市场呈现下行态势,当前整体上处于筑底阶段。”国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在新闻发布会上称。

即使经过了三轮纾困,多数业内人士仍然认为,现阶段的房地产市场,主要症结在于信心不足。背后的原因,在于楼市问题关乎经济大势,只有经济增长保持足够的动力,房地产问题才容易解决。

严跃进指出,房地产市场与多个经济领域有较强的关联度,在土地、金融、人口等红利逐渐减退的当下,这种关联显得更加重要。他表示,近期多部门出台鼓励生育政策的文件,其中就包括住房政策向多孩家庭倾斜的措施,即体现出房地产与人口政策的关联度。

“红利时代,房地产曾经是拉动经济增长的重要力量;红利减退后,房地产的稳定更多有赖于经济的平稳。”北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,今年以来,其公司项目出现较多的退房诉求,其中一项重要原因在于,购房者遭遇裁员或收入下降,无力支付按揭贷款。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,要想稳住地产消费,还需要在居民收入端下功夫。从城镇化、新市民、年轻人这个楼市的需求主力看,要加大对中低收入人群、外来务工人群、失业人员、育龄人群等,在消费券、一次性生活补助、专项补贴(比如生育)等方面发放的力度,积极的财政政策在此有很大空间。稳住了居民端,才能真正让住房消费和销售稳定,才能实现行业全链条的稳定。

事实上,今年各地出台的稳楼市措施中,已经包含了不少关于稳定收入、促进消费的举措,也有不少稳楼市措施包含在稳经济政策中。但分析人士认为,政策叠加效应的显现,还需要时间的沉淀。

就当前的这轮纾困政策而言,虽然市场仍期待更积极的措施,但其短期效果已经显现。

竺劲表示,8月1日到8月19日,重点30城新房成交面积854万平方米,同比下滑28.1%,环比下滑13.9%,延续了7月以来的低迷态势。但是8月13日到8月19日这一周,重点30城新房成交面积284万平方米,同比下降28.0%,环比上涨13.6%,出现了较为明显的边际改善,“政策刺激的作用已经逐步显现”。

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