“金九银十”成交下降两成 楼市继续静待复苏

11月1日，中指研究院发布数据显示，今年9月和10月，重点城市商品住宅成交面积同比下降约两成。“金九银十”表现不及预期。

具体而言，9月重点城市商品住宅成交面积环比增长6.1%，同比下降19.1%。进入10月，重点城市商品住宅成交面积环比下降约10%，同比降幅仍在两成左右。

作为房地产业的传统营销旺季，近年来，“金九银十”在各种因素的影响下显得成色不足。今年的“金九银十”表现仍然不及预期，但在各类稳楼市政策的推动下，市场仍然出现了一些好转迹象。比如，部分城市的二手住宅市场活跃度有所回升，一些房企的单月业绩也录得增长。

今年以来，房地产市场走势并不平稳，在各类稳楼市政策的推动下，市场曾数次出现复苏势头，但持续性回暖局面仍待形成。受各种因素影响，市场信心也未能完全修复。

分析人士认为，临近年末，房企有更大的动力来强化销售。预计各地政府将在坚守“房住不炒”定位下，继续从供需两端发力稳楼市，今年第四季度部分热点一二线城市市场或呈缓慢恢复态势。

信心仍待修复

今年是各类稳楼市政策出台最频繁的年份，到9月和10月，政策的频次仍然不减。中央层面，再度定调“保交楼、稳民生”，并出台了包括下调重点城市首套房贷最低利率、换房退税等政策在内的措施。

地方政府层面，据中指研究院统计，今年9月和10月，全国有超160个地区出台政策超230条，政策主要涉及优化限购、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限等方面，部分城市将住房政策与生育、养老、租赁等相结合，持续完善政策工具箱。

其中，9月政策节奏明显较前期有所加快，10月的政策频次虽有所下降，但部分措施的叠加效果已开始显现。

据不完全统计，当前已有超20城下调首套房商贷利率下限至4%以下，包括武汉、天津等二线城市。另有超百城下调了首套房公积金贷款利率。

尽管如此，市场交易仍未完全恢复到往年的水平。与去年同期相比，9月和10月，重点城市商品住宅成交面积均下降两成左右。其中，10月的市场表现要弱于9月。

这也影响了企业的业绩。上海易居研究院的数据显示，今年10月，百强房企单月实现销售操盘金额5560.7亿元，环比下降2.6%，同比下降28.4%。

分区域来看，长三角地区市场明显降温，即便是上海、杭州这类热点城市，成交也在下降。另外，一些地方返乡置业受阻，也使三四线城市的交易受到影响。

分析人士普遍认为，信心未能完全恢复，是影响市场复苏的主因。

需要指出的是，与常规月份相比，国庆长假的存在，使得10月的楼市活跃程度难免受到影响。另一方面，国内疫情多点散发，房企正常供货节奏被打乱。前述机构表示，10月，过半城市供应环比腰斩，其中不乏上海、合肥这类热点城市。

价格方面，据中指研究院的统计，今年10月，百城新建住宅平均价格为16199元/平方米，环比下跌0.01%，连续4个月环比下跌，但跌幅较9月收窄0.01个百分点。同期，百城二手住宅平均价格为15945元/平方米，环比下跌0.16%，连续6个月环比下跌。

积极的信号

今年的房地产市场走势并不平稳。第一季度，全国商品房销售规模虽然低于去年同期，但仍高于2018年、2019年和2020年的同期水平。

进入第二季度，部分城市疫情反弹压力较大，在严格的防控措施下，房地产交易一度受阻。4月和5月，商品房交易规模连续创下近五年的同期新低。

在此期间，各级监管部门推出多项稳楼市措施。5月中旬，监管部门将首套房贷利率下限在5年期LPR基础上下调20个基点，随后又宣布降息。6月，房地产各项指标有所改善，在纳入国家统计局的70个大中城市中，房价上涨的城市数量创去年9月以来的新高。

6月下旬，部分项目出现停工停贷现象，并出现蔓延，给市场带来了一定的心理影响。进入7月，随着传统淡季到来，房地产交易规模明显下滑，楼市复苏的势头被阻断。

8月，央行再度降息。9月末，监管层推出两项重要的稳楼市政策：其一，重点城市首套房贷利率下限被再度放宽，最低首套房利率已降至3.7%的历史低位。其二，换房退税政策也被有条件地实施。

这期间，楼市成交情况仍未达到去年同期的水平，但一些好转的迹象已经开始出现。按照国家统计局的数据，今年8月和9月，全国商品房销售面积、销售额连续两个月环比升温。

在10月的销售数据中，也出现了一些积极的信号。比如，部分城市的二手住宅市场活跃度有所回升，一些房企的单月业绩也录得增长。根据上海易居研究院的统计，50强房企的表现优于整体，有32家房企的10月销售业绩环比回升，18家企业环比下降，但降幅多在30%以内。

临近年末，市场信心能否继续修复，并取得期待的“翘尾”行情，仍然面临一些不确定因素。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，出于冲击年度业绩的考虑，年末通常是房企加大促销力度的时段。由于今年企业普遍面临资金链压力，势必会加大折扣力度。

但同时，宏观经济、疫情因素、稳楼市政策也将影响未来两个月的房地产市场。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，短期来看，若宏观经济稳定恢复、相关政策积极落地且多地疫情得到有效控制，购房者置业情绪有望逐步修复，四季度新房市场或逐渐企稳。

她表示，预计各地政府将在坚守“房住不炒”定位下，继续从供需两端发力稳楼市，今年第四季度部分热点一二线城市市场或呈缓慢恢复态势。