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“金九银十”成交下降两成 楼市继续静待复苏

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11月1日,中指研究院发布数据显示,今年9月和10月,重点城市商品住宅成交面积同比下降约两成。“金九银十”表现不及预期。

具体而言,9月重点城市商品住宅成交面积环比增长6.1%,同比下降19.1%。进入10月,重点城市商品住宅成交面积环比下降约10%,同比降幅仍在两成左右。

作为房地产业的传统营销旺季,近年来,“金九银十”在各种因素的影响下显得成色不足。今年的“金九银十”表现仍然不及预期,但在各类稳楼市政策的推动下,市场仍然出现了一些好转迹象。比如,部分城市的二手住宅市场活跃度有所回升,一些房企的单月业绩也录得增长。

今年以来,房地产市场走势并不平稳,在各类稳楼市政策的推动下,市场曾数次出现复苏势头,但持续性回暖局面仍待形成。受各种因素影响,市场信心也未能完全修复。

分析人士认为,临近年末,房企有更大的动力来强化销售。预计各地政府将在坚守“房住不炒”定位下,继续从供需两端发力稳楼市,今年第四季度部分热点一二线城市市场或呈缓慢恢复态势。

信心仍待修复

今年是各类稳楼市政策出台最频繁的年份,到9月和10月,政策的频次仍然不减。中央层面,再度定调“保交楼、稳民生”,并出台了包括下调重点城市首套房贷最低利率、换房退税等政策在内的措施。

地方政府层面,据中指研究院统计,今年9月和10月,全国有超160个地区出台政策超230条,政策主要涉及优化限购、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限等方面,部分城市将住房政策与生育、养老、租赁等相结合,持续完善政策工具箱。

其中,9月政策节奏明显较前期有所加快,10月的政策频次虽有所下降,但部分措施的叠加效果已开始显现。

据不完全统计,当前已有超20城下调首套房商贷利率下限至4%以下,包括武汉、天津等二线城市。另有超百城下调了首套房公积金贷款利率。

尽管如此,市场交易仍未完全恢复到往年的水平。与去年同期相比,9月和10月,重点城市商品住宅成交面积均下降两成左右。其中,10月的市场表现要弱于9月。

这也影响了企业的业绩。上海易居研究院的数据显示,今年10月,百强房企单月实现销售操盘金额5560.7亿元,环比下降2.6%,同比下降28.4%。

分区域来看,长三角地区市场明显降温,即便是上海、杭州这类热点城市,成交也在下降。另外,一些地方返乡置业受阻,也使三四线城市的交易受到影响。

分析人士普遍认为,信心未能完全恢复,是影响市场复苏的主因。

需要指出的是,与常规月份相比,国庆长假的存在,使得10月的楼市活跃程度难免受到影响。另一方面,国内疫情多点散发,房企正常供货节奏被打乱。前述机构表示,10月,过半城市供应环比腰斩,其中不乏上海、合肥这类热点城市。

价格方面,据中指研究院的统计,今年10月,百城新建住宅平均价格为16199元/平方米,环比下跌0.01%,连续4个月环比下跌,但跌幅较9月收窄0.01个百分点。同期,百城二手住宅平均价格为15945元/平方米,环比下跌0.16%,连续6个月环比下跌。

积极的信号

今年的房地产市场走势并不平稳。第一季度,全国商品房销售规模虽然低于去年同期,但仍高于2018年、2019年和2020年的同期水平。

进入第二季度,部分城市疫情反弹压力较大,在严格的防控措施下,房地产交易一度受阻。4月和5月,商品房交易规模连续创下近五年的同期新低。

在此期间,各级监管部门推出多项稳楼市措施。5月中旬,监管部门将首套房贷利率下限在5年期LPR基础上下调20个基点,随后又宣布降息。6月,房地产各项指标有所改善,在纳入国家统计局的70个大中城市中,房价上涨的城市数量创去年9月以来的新高。

6月下旬,部分项目出现停工停贷现象,并出现蔓延,给市场带来了一定的心理影响。进入7月,随着传统淡季到来,房地产交易规模明显下滑,楼市复苏的势头被阻断。

8月,央行再度降息。9月末,监管层推出两项重要的稳楼市政策:其一,重点城市首套房贷利率下限被再度放宽,最低首套房利率已降至3.7%的历史低位。其二,换房退税政策也被有条件地实施。

这期间,楼市成交情况仍未达到去年同期的水平,但一些好转的迹象已经开始出现。按照国家统计局的数据,今年8月和9月,全国商品房销售面积、销售额连续两个月环比升温。

在10月的销售数据中,也出现了一些积极的信号。比如,部分城市的二手住宅市场活跃度有所回升,一些房企的单月业绩也录得增长。根据上海易居研究院的统计,50强房企的表现优于整体,有32家房企的10月销售业绩环比回升,18家企业环比下降,但降幅多在30%以内。

临近年末,市场信心能否继续修复,并取得期待的“翘尾”行情,仍然面临一些不确定因素。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示,出于冲击年度业绩的考虑,年末通常是房企加大促销力度的时段。由于今年企业普遍面临资金链压力,势必会加大折扣力度。

但同时,宏观经济、疫情因素、稳楼市政策也将影响未来两个月的房地产市场。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示,短期来看,若宏观经济稳定恢复、相关政策积极落地且多地疫情得到有效控制,购房者置业情绪有望逐步修复,四季度新房市场或逐渐企稳。

她表示,预计各地政府将在坚守“房住不炒”定位下,继续从供需两端发力稳楼市,今年第四季度部分热点一二线城市市场或呈缓慢恢复态势。

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