房企三季报中的冷暖：营收净利下滑 龙头触底回升

虽然房地产市场目前仍然在底部，但近期政策面暖风吹来，也让市场接收到了相应的信号，房地产行业新的发展模式也在逐渐成型之中。

房地产市场持续在低位盘整，房企三季报中所传递出来的信号也同样平淡。随着房企三季报披露季收尾，房企今年第三季度的表现也浮出水面。

与市场预计相似，在市场转淡的环境下，房企无论是营业收入抑或是利润表现，均出现明显的收缩；除此以外，财务面上多数房企也采取缩表的举措，在手现金以及经营性现金流表现也有走弱的趋势。

为数不多的好消息是，在销售面上，目前出现分化行情，虽中小房企仍然持续承压，但龙头房企多数有触底回升的趋势，部分同比跌幅收窄，更有部分已经同比回升。

以此可见，虽然房地产市场目前仍然在底部，但近期政策面暖风吹来，也让市场接收到了相应的信号，房地产行业新的发展模式也在逐渐成型之中。

平淡收场

从整个行业表现来看，今年房企的三季报表现得十分平淡。

Choice数据显示，A股已经发布三季报的106家房企中，有61家房企前三季度营收出现同比下滑；此外，净利润实现正增长的房企也仅30家。

具体来看，无论是龙头房企又或者中小房企，这种净利润下滑的趋势都是普遍现象。

以A股市值最高的保利发展为例，其今年第三季度实现营收约456.53亿元，同比下降5.82%；归母净利润为约22.68亿元，同比下降30.96%。

再以港股蓝筹中海地产为例，其今年第三季度则录得营收175.2亿元，同比下滑59.5%；扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益后的经营利润为18亿元，同比下滑77.5%。

龙头房企尚且如此，中小房企的表现也没有更好。

可供对比的例子是，华侨城今年第三季度实现营业收入128.86亿元，同比下降51.25%；净利润2058.14万元，同比下降98.88%。

综合上述房企三季报的业绩表现，出现营收和利润收缩的原因主要指向了结算周期以及毛利率水平的影响。因而虽然账面上表现都相对普通，但这其实是行业变化所致。今年年初市场就已经对之有所预期。

A股的另一家龙头上市房企万科今年第三季度业绩表现也略低于市场预期。今年第三季度，万科实现营业收入1307.6亿元，同比增长25.3%；实现归母净利润48.3亿元，同比下降14.4%。

万科给出的原因是，受近年来结算项目地价占售价比上升的影响，2022年前三季度，其开发业务结算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除税金及附加后的结算毛利率从2021年同期的18.7%下降至16.5%。

一位不愿公开姓名的龙头房企总部人士在接受21世纪经济报道记者采访时指出，今年三季报中大多数房企的利润都不太好，“如果从行业的发展逻辑来说，这本来就是会出现的。因为现在也不可能囤地，这几年的投资回报率都在走低，地都是高价地，所以利润肯定不会好。”

上述龙头房企总部人士还提到，如果从房企的结算周期来看，其实从2021年开始，房企的业绩就应该有比较明显的体现，“之所以到现在的感受比较深，是因为影响房企报表的因素太多，可能之前体现得不是很充分。”

企稳有望

营业收入和利润表现体现的是结算表现，从当期表现来看，目前房企的经营状况也难以让市场持十分乐观的态度。最直观的指标是，房企的经营性现金流在今年三季度也有明显的变化。

据Choice数据，在有披露的房企中，今年前三季度有44家房企经营活动产生的现金流量净额为负，56家房企为负增长。

具有典型意义的是万科。

今年前三季度，万科经营活动产生的现金流量净额为-41.75亿元，同比下降442.36%，万科解释称是由于经营活动所流入现金大幅减少所致。

这是值得关注的信号，万科此前经营现金流净额长期保持为正数，而在当前的市场环境下，即便收缩投资，也仍难以守住现金流的稳定表现。

经营活动产生的现金流量出现异动的原因，主要归结为房企销售回款显著减少，而这又受制于房企销售面的表现。今年前三季度，房企销售表现相较往年均有所下滑。

据中指研究院统计，2022年前十个月，百强房企销售总额约为6.1万亿元，同比下降43.4%。

尽管目前市场仍在底部，但政策面也在为行业持续注入信心。

例如，近日，交易商协会、中国房地产业协会联合中债增进公司，召集21家民营房企召开座谈会。据参会企业透露，座谈会明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度，目前正在推进十余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元。

随之而来，目前房企的销售面企稳已经看到了曙光。

以保利发展为例，其今年10月的销售额表现已经略有提振。

根据保利发展发布的数据，今年10月，其实现签约金额430.14亿元，环比增加12.03%，同比减少13.93%，跌幅有所收窄；今年前10个月，保利发展实现签约金额3631.14亿元，同比减少21.1%。

一位不愿公开姓名的房企分析师在接受21世纪经济报道记者采访时表示，去年下半年房企的销售基数是比较低的，所以只要推盘节奏合理，加上近期不少龙头房企比如万科、保利都在抢收，企稳回升是有可能的。

中指研究院在近期的一份研报中也分析认为，短期来看，市场恢复节奏仍取决于宏观基本面修复程度、疫情防控效果和政策端优化力度等方面。若宏观经济稳定恢复、相关政策积极落地且多地疫情得到有效控制，购房者置业情绪有望逐步修复，四季度新房市场或逐渐企稳。