把脉明年房地产市场： 多位经济学家认为市场将复苏，需求端是关键

12月2日至4日，国际金融论坛（IFF）2022年全球年会在广州举行。其间，在“中国经济新形势：展望、挑战和政策应对”主题报告会上，来自中资和外资共5家机构的首席经济学家，围绕经济增速、房地产政策、人民币汇率、共同富裕目标等热点话题展开讨论。

明年房地产市场大概率会反弹

从去年开始，我国房地产市场暴露了一些风险，今年房地产市场表现也不佳，当前救助房地产市场的政策不断加码，能否保证房地产实现软着陆？

瑞银证券中国首席经济学家汪涛认为，要看怎么定义“软着陆”概念，目前谈“软着陆”可能有点晚了，当前房地产调整幅度应该是近几十年来最深的一次，房地产新开工和销售都已经超跌了。不过，明年房地产大概率会反弹，原因是去年政策只是精准救助某些企业、某些保交楼项目，而最近支持房地产市场的“金融16条”出台，反映出政府开始采取系统性措施来帮助整个房地产行业，加上疫情防控的措施有所调整，这些都是有利于房地产的。

野村证券中国首席经济学家陆挺分析称，这轮房地产下行主要有四个方面的原因。一是趋势性，随着我国城市化水平的提高及人口老龄化趋势，年轻人口萎缩，尤其是农民工群体萎缩；另一方面，中国潜在经济增长率趋势性下降，指望每年高增长是不现实的。二是周期性，从2015年到2018年中国经历了一轮非常大规模的房地产刺激周期，主要是以货币化、棚改作为主要政策手段，即使没有疫情，还有一轮金融收缩，房地产下行周期从2018、2019年就已经开始了，2020年疫情暴发后刺激政策拉了一把，但最后又回归了下行的局面。三是疫情。四是以2020年“三道红线”等为标志的金融融资端猛烈的收缩政策。

“这四个因素中目前已改变的是金融端、融资端的因素，还有三个因素都没有改变，行业大幅反弹的可能性非常小。”陆挺称。

平安证券首席经济学家钟正生及其团队近期写了三篇关于上世纪九十年代日本房地产泡沫历史教训的文章，从政策、金融、产业三个角度做了分析。其中在金融端，钟正生提到日本彼时房地产崩盘后造成的金融机构不良债权问题，该问题的处置差不多耽搁了10年左右。对我国的借鉴意义是，如果房地产要调整，金融机构要对房地产风险有非常清晰的摸底和处置方案出来，不要无限期拖延。在产业层面，彼时日本房地产的崩盘和产业的空心化是并行的，这也是非常重要的教训，即如果要摆脱对房地产过度依赖，新的增长动能要出来。

房地产需求端复苏是关键

钟正生进一步称，对于地产复苏，融资端的恢复加固只是一个必要条件，充分条件是销售端能够起来，把房地产整个链条带起来，目前销售迟迟没有起来，所以大家对房地产投资还是比较谨慎的。现在市场上已经没有投资投机性需求，甚至有些合理的住房需求也在萎缩，房地产市场真正的企稳还需要时间，如果房企内生现金流迟迟不能恢复，目前的纾困政策只能起到暂时止血的作用，房企的库存和债务有可能还会进一步积累，只是把风险的时点后推，有更多需求端的政策还没有调出来。

渣打银行中国和北亚区首席经济学家丁爽也强调了需求端的关键性。近期贷款、债券、再融资等手段都已推出，短期内在建项目能够完成，市场会出现较大起色，但最终还是要回到需求端，即房屋的销售能不能上来。如果看短期，“保交楼”的问题解决，楼价经过一段时间的调整，如果有潜在需求的购房者看到楼价开始稳定下来，这个时候可能需求端会出现比较大的改善。

人民币兑美元汇率明年有望升破7

今年美联储持续加息，给人民币汇率带来很大压力，叠加疫情等因素，人民币兑美元汇率今年下半年跌破7，但最近也出现一些积极变化，预计明年走势如何？

汪涛认为，人民币汇率今年大部分走势主要还是受美元的影响，因为今年美联储加息比较激进，美元一路走高，日元、欧元等主要货币都相对贬值，人民币的贬值幅度相对小很多。未来几个月，人民币汇率走势还有一定的不确定性，取决于美联储加息的节奏以及市场对其他主要货币的判断。但明年随着疫情形势好转及经济的开放，明年下半年人民币应该是升值的，有较大概率会升回到7以内。

安信证券首席经济学家高善文也认为，人民币反向破7没有太多悬念，是一个大概率事件。人民币汇率目前存在一定低估，今年造成人民币急速贬值的因素，已在弱化或改善中。

陆挺认为，人民币汇率升破7的机会肯定有，往另一个方向的可能性也有，不排除会处于胶着状态，影响因素包括美联储加息步伐和国内疫情防控政策等。