12月房贷“降息”落空 房地产需求端如何修复

[ 国家统计局最新数据显示，今年1~11月份，商品房销售面积同比下降23.3%，商品房销售额同比下降26.6%，降幅分别扩大了1个和0.5个百分点。 ]

作为当前支持个人住房贷款合理需求最有效的发力点之一，2022年最后一次LPR（贷款市场报价利率）操作以“按兵不动”收官。房贷“降息”落空后，稳地产需求侧如何进一步发力，各方格外关注。

与2020年初首轮疫情冲击相比，此轮房地产市场受挫情况似乎更为严重。2022年下半年以来，稳地产政策力度不断加码，但疫情频发在很大程度上抑制了房地产市场企稳回升的可能。除了加大住房金融供给侧支持力度、加快推进支持房地产“金融十六条”及“三支箭”政策落地见效外，住房制度管理工作还应从需求侧进一步给予支持。

综合市场分析建议来看，稳住房地产需求侧，应将妨碍消费需求释放的限制性政策适当松绑，包括增加对刚性、改善性住房需求的政策支持力度；进一步调整优化“限购限贷”等限制性措施；灵活调整首付比例，降低居民购房门槛，提高购房意愿；存量房贷利率适当下调，减轻已购房者还贷压力等。

展望未来，有分析称，为进一步刺激信贷需求、激活主体活力、促进楼市回暖，并有利于消费回升，2023年LPR仍存在下调空间。其中，一季度或是5年期以上LPR调降窗口期。

六日内官方四度提及房地产

接受第一财经采访的业内人士表示，本月5年期LPR报价未下调，背后或存在近期银行边际资金成本上升较快、金融支持房地产16条处于政策观察期、房贷利率重定价日效应、信贷需求不足下净息差已处于历史低位等多重因素影响，LPR报价暂时没有相应下调空间。

尽管作为房贷利率定价的“锚”——5年期以上LPR保持不变，但多地房贷利率持续下降。第三方平台数据显示，2022年12月，首、二套房贷主流利率指数环比继续下行。12月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155BP和100BP，续创历史新低。

近一段时间，国家高层、重磅会议不断释放利好，六日内四度“喊话”房地产，特别是在需求侧，释放了积极的政策信号。

12月14日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》。除了“房住不炒”以及“加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式”之外，该文件还指出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。

12月15日，国务院副总理刘鹤指出，“房地产是国民经济的支柱产业”，并提及“正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖”。

12月15日至16日，中央经济工作会议在京举行。会议提出，支持刚性和改善性住房需求。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

12月19日，中央财办有关负责人表示，要高度重视当前房地产行业的问题和风险挑战，同时要看到，中国城镇化率仍有较大提升空间，刚性和改善性住房需求潜力很大。近期密集出台的政策措施将逐步见效，各项政策措施还将继续完善。

在预期和需求端方面，上述负责人提出，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放；结合落实生育政策和人才政策，解决好新老市民、青年人等住房问题；鼓励加大保障性租赁住房供给，发展长租房市场；合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。

“中央经济工作会议对房地产行业的政策要求较去年有不小的变化。时隔多年后首次明确指出要支持住房需求。”植信投资首席经济学家兼研究院院长连平预计，明年政策一方面会满足刚性住房需求，另一方面将有望增加对改善性住房需求的政策支持力度。与此同时，明年会更好地处理好房企及其相关的金融风险。针对当前房地产市场全面下行、房企资金状况偏紧的局面，预计明年住房制度管理工作会从供需两个方面进一步给予支持。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，房地产市场经历2022年的深度调整后，当前购房者置业情绪、企业端市场信心均尚未扭转，确保房地产市场平稳发展的目标下，提振供需两端市场信心仍是当下解决问题的关键。2023年需求端政策有望继续跟进。

需求端发力释放住房消费潜力

11月以来，随着房地产“金融16条”以及“三支箭”政策的先后落地，一定程度上改善了房地产企业的资金状况。

根据中指研究院发布的数据，自“金融16条”落地实施以来，已有60余家银行与100多家房企签约授信，总额度4万亿元左右，多家企业也已发布股权融资计划，企业资金面有望进一步改善。

不过，需求端的低迷态势仍在持续。12月15日，国家统计局最新数据显示，今年1~11月份，商品房销售面积同比下降23.3%，商品房销售额同比下降26.6%，降幅分别扩大了1个和0.5个百分点。

在市场分析看来，唯有需求端修复，帮助企业恢复正常经营造血能力，行业才能真正步入平稳发展轨道。

谈及后续需求端政策如何发力，陈文静认为，要充分认识到房地产行业的重要性，住房消费潜力要予以释放。2023年，核心一二线城市限购、限贷、限价等政策或继续放松，特别是核心二线城市，政策优化空间较大，为市场释放更多有效购房需求。

陈文静表示，目前一线城市“认房认贷”等限制性政策执行仍较为严格，后续或从特定人群着手，如从人才、多孩家庭、产业人群等方面进行更精准的调整优化，释放特定人群购房需求；二线城市在降低首付比例、调整“认房认贷”界定范围等方面仍有较大优化空间，同时部分二线城市限售、限价等政策仍较为严格，未来或将进一步调整优化，以更好地释放改善性住房需求。随着政策落地及显效，核心城市市场信心或逐渐修复，市场亦有望逐渐进入恢复通道。

除了打开地方因城施策空间外，城镇化蕴含的住房消费潜力也不容小觑。克而瑞研究中心报告指出，农村转移人口在城市置业的刚性需求，针对新市民的购房支持政策，尤其是信贷端支持值得期待。此外，随着户籍制度改革的推进，人口由低能级城市向高能级城市跃迁所产生的“改善性”住房消费需求增加，核心城市落户特别是人才落户的门槛可能进一步放低。

“在房地产市场脱离了金融属性后，政策能否有效激活刚需和改善型需求入场，提振房企资金回笼能力才是最关键的。”红塔证券(601236)研究所所长李奇霖建议，除了住房需求端刺激外，还要控制房企的信用风险，因为绝大多数一手房是预售盘，如果房企信用风险不收敛，购房者不敢贸然入场。房企只有在正常的销售回笼资金能力得以重建后，才能真正步入良性循环。后续房企信用风险释放的压力预计将有所缓解。2023年预计会有更多购房需求端的措施出台，限贷限购有望进一步放松，但支持政策只是托底，因为“房住不炒”的大基调还在，满足的也只是房企合理的融资需求，房地产市场去金融化依然是大趋势。

实际上，在当前整体政策预期持续加强的背景下，需求端的利好政策正在逐步释放。

2022年以来，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）累计下行35个基点；5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点；9月29日，央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限；9月30日，央行决定下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

对于如何进一步从利率端支持居民购房需求，易居研究院智库中心研究总监严跃进此前对记者表示，接下来存量市场也可以进行类似的创新，比如适当调降房贷利率与5年期LPR的点差，也可减轻购房者的还贷压力。

招联金融首席研究员董希淼对记者称，应继续引导LPR尤其是5年期以上LPR适度下行，既减轻居民住房消费负担又激发企业中长期融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，更好地推动宏观经济稳步恢复。“预计明年1月或2月，是LPR下降的时间窗口。”他说。

中国民生银行(600016)首席经济学家温彬也表示，考虑到明年初银行面临“开门红”任务，在信贷亟待发力的情况下，LPR调降可有效带动实体融资成本下降，推动信贷扩张；同时，金融支持地产“16条”措施出台后，按揭贷款等仍在低位徘徊，也需要信贷政策进一步配合，推动地产销售和投资回升。因此，明年一季度LPR调降或存在可能，且以能够更好支持实体的5年期以上LPR调降最为必要。

同时，居民房贷重定价日多为每年1月1日，要依据上年12月5年期LPR报价，确定当年全年的存量房贷利率水平。温彬认为，不排除报价行从维护全年资产收益角度考虑，推迟到2023年一季度再下调5年期以上LPR报价的可能，这样既可以有效促进信贷增长，又给予了自身进一步降低负债成本的时间窗口，具备可行性。