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楼市2022:从供地凉热看趋势

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2022年的集中供地市场呈现为高开低走的态势。与往年相比,房企2022年在土地市场的分化几乎前所未有。 2022年,房地产市场表现低迷,土地市场的数据也与之正相关,实行集中供地的22个重点城市则详细演绎了这种变化:经历过年初短暂的转暖之后,热度持续走低。

整体来看,2022年22城集中供地共成交1.4亿平方米,较2021年下降45.8%,土地出让金达成1.8万亿元,较2021年全年下降31.9%;市场表现方面,底价成交占比逐渐走高,五批次集中土拍中,有超过九成的地块底价成交。

与2021年首次实行两集中供地的土拍表现相比,2022年的两集中供地出现了诸多新变化,“全年集中供地不应超过3次”不再是一个硬性要求。为了降低房企资金压力、提高成交的灵活度,多个城市增加了供地批次,四批次、迮巍⒘畏追淄瞥觯岸啻紊倭俊背晌恢中虑魇啤�

但这并不意味着常态化供地模式的明确回归,从业人士表示,在新的发展阶段,“两集中”供地模式因城施策,“契合‘稳地价、稳房价、稳预期’的调整,也是长效化健康机制的一种体现”。

作为市场一线主体,房企2022年的投资意愿降至低谷。中指研究院数据显示,2022年百强房企拿地金额同比下降48.9%,拿地百强的门槛值为48亿元,较上年同期下降了50%。

另一方面,房企内部的分化也愈加明显,地方国资平台成为2022年集中供地市场的拿地主力,但随着财政部126号文限制,越来越多的本土民企加入到与地方国资联合拿地的队伍中,这种新的合作形式也助推了年底民营房企拿地金额占比翘尾的现象。

如果我们再次回顾2021年5月,彼时北京首轮集中供地的高光与火热已经成为上一个周期的缩影,“29宗地块共吸引了超过230家房企参与竞拍”的热闹场面与“逢地必抢”“房企厮杀”“地王”等词汇一并远去。

土地市场买家的变化、集中供地制度的微调,都是新的市场环境与行业运行模式下的具体表现。就像“高杠杆、高负债、高周转”不再行之有效,土地市场逻辑也随之改写,房企们在“安全发展”的准则下,审慎出手,积极寻求确定性更高的地块,将“粮仓”精准设在核心城市,这或许也决定了下一轮市场的运行规律。

市场高开低走

与2021年三个批次集中土拍“火爆—冷淡—平稳”的变化规律有相似之处,2022年的集中供地市场也呈现为高开低走的态势。

中指研究院数据显示,2022年一批次集中供地的溢价成交率为39%,该比例尽管低于2021年一批次的58%,但仍然明显优于2021年的第二、第三批次。

这与各地积极调整供地策略、降低土拍门槛以及年初政策端利好消息积极释放相关,也受到房企全年投资策略影响。

一位不愿具名的市场人士分析指出:“一般情况下,年初拿的地都会在当年转化为销售业绩,大家的节奏铺排也会倾向于年初拿地,而且当时对市场的预期不像下半年那么差。” 由此,房企在年初对市场能够尽快企稳回暖的信心较强,在一批次土拍之际表现相对更为积极。

但自第二批集中供地开始,受期房烂尾担忧、居民收入预期悲观、房价上涨预期转弱等三重影响,房地产市场整体表现低迷,房企拿地积极性也有明显减弱。在数据层面的反映上,底价成交率逐步走高,前四个批次分别为61%、69%、80%和84%,到了第五批次,底价成交率已经达到9成。

另一方面,即便是热门城市,非热点区域或者操盘难度高的地块也并不受房企的青睐,房企的拿地逻辑更加精细化,从聚焦核心城市到聚焦核心区域,再到更聚焦核心板块。

克而瑞分析指出,三道红线带来的压力尚未缓解,又受到疫情等不可抗外界因素的影响,在市场持续低迷下,房企依然面临较高的现金流压力和经营难度,因此整体的投资积极性降至谷底。

不过流拍率并未一路高走,而是较2021年有大幅下滑,并逐步稳定,热点城市几乎能够实现推出地块全部“花落各家”的结果。

原因在于,2022年的集中供地制度有了更多灵活调整,“预申请”制度在22个集中供地城市广泛推行。

所谓“预申请”机制,即供地部门提前通过预申请公告的形式公布地块信息,如果地块被企业预申请,则顺利进入挂牌环节,预申请公告包括每宗地的竞争方式、土地合理上限价格及各类竞争内容上限、房屋销售价格查询方式以及相关竞买规则等内容,便于企业提前开展研究,另一方面也可为企业经济测算提供更加精准的数据支撑。

北京市场尤其能够体现“预申请”的保障作用,2022年第三批次和第四批次集中土拍中,多个地块均由当地国资企业“申请激活”,并最终以底价成交的方式获得妥善归属。

虽然全年市场相对冷淡,不过一些新的变化也在发生。

2022年11月以来,包括“央行16条”“六大行万亿授信”“房企股权融资”等在内的多项重磅政策落地,中央层面多次定调“房地产是国民经济的支柱产业”,提出“促进居住消费健康发展”,多项利好政策同步覆盖需求端与供应端。

12月,上海、成都、天津、苏州、厦门等多个热点一、二线城市进行了2022年第四、五批次集中供地地块,优质地块供应带动房企拿地热情略有恢复,代表房企拿地总额较上月略有增加,部分本土民企在各自深耕的地区表现比较积极,例如滨江在杭州土拍中表现抢眼。

中指研究院数据显示,2022年12月,50家代表企业拿地总额有所回升,环比增长92.1%,但较2021年同期仍下降63.7%。

谁在逆市拿地

与往年相比,房企2022年在土地市场的分化几乎是前所未有,重点房企总体拿地额“腰斩”,央、国企的拿地金额占比随批次逐步降低,地方国资平台罕见地成为拿地主力。

克而瑞统计数据显示,2022年全年,百强房企拿地销售比仅有0.18,创2017年以来的最低水平,有超过四成百强房企2022年投资几乎暂停,此外,百强拿地金额占全国土地成交的比重降至34.3%,而过去三年始终保持在50%左右。

22城集中供地中,地方国资成为拿地主力,拿地金额占比达到42.0%,超过了央、国企的37.4%,民企仅为15.8%、混合所有制企业为4.8%。

“在2022年的集中供地中,地方国资‘托底’成为贯穿始终的主旋律,即使在过去几轮土地市场低位时,也少见有如此大量的地方国资企业进行兜底。”克而瑞指出。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就此分析表示,国企央企主导,地方国资平台活跃,可以起到托底土地市场的作用,避免地价下行对土地市场和楼市的冲击,确保稳地价、稳房价、稳预期。

不过值得注意的是,地方国资平台的拿地节奏也有其变化。 2022年9月,财政部印发了《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》,其中提到“严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口”。业内人士分析表示,该通知对城投无效托底和依赖土地出让金返还的城投平台影响较大,未来地方国资托底力度或有所减弱。 随即,在2022年第四、第五批次的集中供地中,越来越多的本土民营房企与当地国资企业联合拿地,“地方国资+民企”的新组合在多个城市均有出现,例如苏州的第五轮集中出让了10宗地,其中半数为“地方国资+民企”联合体所竞得。 中指研究院土地事业部负责人张凯告诉21世纪经济报道记者,与地方国资企业合作拿地,可以借助地方国资企业的渠道和资金成本优势,而民营房企通过此举能够实现补充土储的目的,后续开发中,民营房企的操盘能力则会得到重用,这也为民营房企如何在艰难的环境下谋求发展,带来了新的机会。 央企的表现也相对不俗。中指研究院数据显示,从新增货值来看,保利发展、华润置地和招商蛇口 占据前三位,新增货值分别为2240亿元、2219亿元和1584亿元。 中指研究院总结2022年房企拿地特点指出:一是大型央国企、区域深耕型民企、地铁类公司、地方城投四类企业拿地力度较大;二是拿地金额TOP100格局发生变化,民企锐减三成,地方城投增至三分之一;三是代表企业投资规模和力度显著下降,布局换仓一线城市。 其中,换仓一线城市、更加聚焦热点城市与高确定性地块,是房企2022年拿地逻辑的共性。 50家百亿代表企业在一线城市拿地金额占比较上年增加23.8个百分点至40.4%,投资强度陡增。市场人士分析认为,这主要源于一线城市市场支撑度更强,有望率先企稳复苏。 供地制度微调 2023年1月9日,天津市规划和自然资源局官网单独挂出了1宗涉宅用地,也是自2021年2月份实行“两集中”供地以来,天津首次推单独地块。从业人士观点认为,此次挂地或许意味着天津“集中供地”模式走弱,未来可能逐渐呈现常态化供地模式。 实际上,2022年全年,根据市场情况而调整推地节奏的举措已经比较普遍。 据21世纪经济报道记者不完全统计,包括北京、上海、杭州、南京、苏州等15个城市都推出了第四批集中供地,南京、苏州、武汉、无锡推出了五批次集中供地,而武汉更是在年底前完成了六个批次的集中供地,反观北方城市中的沈阳和长春,2022年仅推出了两批次集中供地。 对此现象,受访的多位分析人士认为,“两集中”供地模式随市场表现进行适当调整,并给到各个城市更多自主权,也是一种“因城施策”的一种表现。 “2021年初土地市场‘过热’的问题已不复存在,集中供地政策在一定程度上提高了房企的投资门槛,在当前的行业环境下,有能力深度参与集中供地的房企数量十分有限,因此部分城市调整集中供地节奏,是在土地市场低迷期的一种必然选择。”东方金诚分析师唐晓琳表示。 2022年12月22日,自然资源部召开会议,传达学习中央经济工作会议精神,其中提到紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”总体目标,适时完善现行住宅用地供应政策。 李宇嘉分析指出,阶段性调整集中供地是必要的,比如增加土地出让的批次,每一批次供应的地块尽量减少,增加土地出让的优质程度,适当调整土地出让的底价和溢价率,减少竞配建、竞自持,从而降低拿地的实际成本。同时,在需求端对开发商资金链进行纾困,对已经出让的地块采取各种方式进行二次出让或尽快开发,以回补土地市场的资金需求,促进楼市和地市的良性循环。 “但集中供地是长效机制,调整不意味着退出,下一步需要结合中央经济工作会议提出的‘向新模式过渡要平稳’对集中供地政策进行优化,但集中供地要达到的‘让土地市场更加健康、可持续’的目标不会改洹!崩钣罴尾钩渌怠� 展望2023年土地市场,张凯认为,房地产市场面预期边际改善,但土地市场热度难在短期内显著恢复,未来土拍市场或将延续全国低迷、城市分化的走势,各地土拍规则将保持宽松,房企仍需重点关注市场风险、聚焦核心城市和板块、捕捉点状的投资机会。 克而瑞方面也预计,在宏观经济环境发生明显扭转、销售回暖之前,房企的投资都将保持非常谨慎的态度,而对于头部央企、以及小部分民企来说,此刻也仍是获取优质地块、补仓核心城市和深耕城市的窗口期。
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