网易首页 > 网易房产 > 正文

周边单价10万+项目云集,一边保文物, 一边建豪宅,上海市中心又来了一个王炸地块!

0
分享至

每平方米单价12万元、13万元、17万元……是什么样的神仙地块,周围云集了这么多超级豪宅?

2023年,上海土地市场开局不一般。

几天前,上海悄悄甩出了一张“王炸”:北外滩核心地块一组风貌项目遴选结果公布,重量级住宅地块,底价51.57亿元,附带极为苛刻的开发条件,但价值同样充满想象。

去年年中,就有不少行业人士预测,2023年上海内环内可能会以各种形式出现豪宅项目,而外滩、北外滩、东外滩,将是最容易出爆款的核心地块。这一风貌项目,会不会成为今年的“王炸级”高端住宅?

周边超级豪宅云集

1月30日,《每日经济新闻》记者实探发现,该地块位于周家嘴路舟山路,紧邻地铁4号线,步行可至北外滩商务区,也是内环内不可多得的核心地块。

距离该地块2个路口,就是知名的瑞虹新城悦庭、瑞虹新城怡庭、中粮瑞虹海景壹号等知名高端住宅。根据链家平台显示,瑞虹新城怡庭最新一套住宅成交价格为3250万元,单价超过17万元/平方米。

地块西面则是网红盘“招商外滩玺”,2022年3月开盘价格为122500元/平方米。

此次遴选的两幅土地并非紧密相连,而是间隔一座正在建设的中垠商业广场。土地也不规则,hk356B-01地块(138街坊)为梯形地块,而hk311-01地块则类似三角形。

hk311-01的开发指标要求已经达到了超高难度,除了仅1.35的低容积率外,“限高”要求更是苛刻:沿周家嘴路建筑檐口高度不超过15米,沿岳州路建筑檐口高度不超过9米。局部需有提高的,应经过历史风貌区和优秀历史建筑保护专家委员会论证,具体以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。

同时,根据规划建设要求,该地块为成片风貌保护街坊,规划范围内均需进行肌理保护。街坊内部延续以主弄为核心的鱼骨状人行交通体系。总弄宽度宜为4-8米,支弄宽度宜为3-4米,局部可适当放宽,具体弄巷布局以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。

上海中原地产市场分析师卢文曦1月30日上午接受记者微信采访时表示:“难度太大了,限高意味着这一地块还是以联排产品为主,一小部分四层到五层的花园洋房产品,极少量独栋,全部做成独栋项目还是很困难的。”

除了高度限制,hk311-01地块还“包着”一座加油站,并且需要“让开”一座商务楼。

根据遴选公告的答疑纪要,加油站将按控规要求拆除并在控规加油站范围内新建一座加油站,目前正在办理规划手续,该新建加油站为二级加油站。

此外,hk356B街坊内历史建筑保护保留规模不小于2.14万平方米(含hk311街坊历史建筑保留保护规模0.34万平方米),hk356B街坊内历史建筑保护更新规模不小于2.54万平方米,真正是“瓷器店里捉老鼠”。

成本高!高!高!

“市中心做这种产品,最大的问题就是历史风貌保护,成本非常高。”卢文曦指出。

经过遴选,本次谈选项目最终实施主体为:上海金桥出口加工区房地产发展有限公司(下称金桥)和上海北商发企业服务有限公司(下称北商)联合体。

“类似的旧改,都是国资委平台再联合一家央国企来承接,民营房企一般很难进行开发,毕竟里边涉及很多细节,哪怕在建造过程中涉及一些文保方面的小技术问题,开发成本也会大大增加甚至翻倍,成本风险非常大。”

相比瑞安房地产2022年获得的杨浦区旧改项目开发权,卢文曦也坦言,像这类地段更好、地形更为完整的旧改项目,对开发企业而言更有价值。

2022年10月25日,“旧改大户”杨浦区用历史风貌保护项目刷新了上海房地联动价的最高纪录。杨浦区平凉社区03B3-01地块(平凉街道6街坊)实施主体被确定为瑞安房地产(持股60%)和杨树浦置业(持股40%)。当时21万元/平方米的房地联动价,刷新了市场对上海房价的预期。而此次虹口区嘉兴路街道两幅地块出让,选择了不公开房地联动价。

“杨浦紧邻虹口,瑞安在虹口区进行的城市更新非常被认可,政府期望通过引进高端开发品牌来提升区域内的整体开发水平,同时这块地的开发价值和预期利润也更高。相比之下,嘉兴路街道这块地开发比较伤脑筋,即使在公开土地市场上,也未必有企业主动竞拍。”

“考虑到开发成本、开发难度,这个王炸地块不见得给开发商带来多高利润,所以由国资平台来开发比较合适,利润未必是他们首要考虑的,反而是把地标性产品做出来,为后续开发产品奠定基础更重要。”

如前所述,此次遴选并未公开房地联动价,市场也无法判断这两家房企究竟是捡到了皮夹,还是啃了块“硬骨头”。

事实上,从金桥和北商这两家公司的角度来看,未来如果想要深度参与上海城市更新,这一次超高难度的旧改开发经验就显得尤为重要。

“上海内环内、中环甚至外环仍然有着大量城市更新空间,而城市更新和普通商业住宅开发的难度不可同日而语,大型地标性旧改的操盘经验是企业未来参与竞争的绝对加分项。”卢文曦说。

相关推荐
热点推荐
全国人均寿命排行:决定寿命的行为,睡眠第9,跑步第2,第一是…

全国人均寿命排行:决定寿命的行为,睡眠第9,跑步第2,第一是…

华人星光
2024-05-20 12:03:06
伊朗的宫斗大戏才刚刚开始上演

伊朗的宫斗大戏才刚刚开始上演

侃故事的阿蚌
2024-05-24 00:51:33
33年前,美国做过一个实验,将4男4女关在一起两年,结果咋样了?

33年前,美国做过一个实验,将4男4女关在一起两年,结果咋样了?

田间农人阿馋
2024-05-25 17:45:20
一个人无耻能有多无耻?网友举出的事迹真的让人压不住火了!

一个人无耻能有多无耻?网友举出的事迹真的让人压不住火了!

娱乐的硬糖吖
2024-05-23 19:07:29
白天清仓晚上戴帽!复牌后连续15个跌停,股民躲过一劫 大呼幸运

白天清仓晚上戴帽!复牌后连续15个跌停,股民躲过一劫 大呼幸运

惜别的海岸
2024-05-25 18:20:40
2018年,那个检举男友一家贪腐的女子,两年后,自己也被判刑3年

2018年,那个检举男友一家贪腐的女子,两年后,自己也被判刑3年

可乐86
2024-05-16 09:12:38
女人在过夫妻性生活时,为什么总发出声音?医生:大多数人不了解

女人在过夫妻性生活时,为什么总发出声音?医生:大多数人不了解

皮皮讲文
2024-01-02 10:36:17
杨幂身着LOEWE特别定制抵达戛纳

杨幂身着LOEWE特别定制抵达戛纳

白宸侃片
2024-05-25 11:46:09
路面积水近20厘米,灌入小区!静安区一路口水管爆裂,交通一度受阻

路面积水近20厘米,灌入小区!静安区一路口水管爆裂,交通一度受阻

新民晚报
2024-05-25 09:55:49
统计局:一季度人均工资增长6.8%;财政部:1-2月个税下降15.9%

统计局:一季度人均工资增长6.8%;财政部:1-2月个税下降15.9%

可达鸭面面观
2024-04-19 10:36:28
高盛最新预测:全球电动车即将卖不动了,供应链将过剩!

高盛最新预测:全球电动车即将卖不动了,供应链将过剩!

明镜pro
2024-05-23 16:02:52
女子不顾形象,救海边溺水者,群众:“不要脸,胸都露出来了!”

女子不顾形象,救海边溺水者,群众:“不要脸,胸都露出来了!”

华人星光
2024-05-25 10:53:40
从明年开始,个人存款超过30万以上的家庭,或将面对“三大麻烦”

从明年开始,个人存款超过30万以上的家庭,或将面对“三大麻烦”

夏知观史
2024-05-25 22:13:23
特斯拉创始人马斯克:我赞成对中国电动汽车“不征收关税”

特斯拉创始人马斯克:我赞成对中国电动汽车“不征收关税”

音乐时光的娱乐
2024-05-24 08:51:42
美议员警告海军司令:中美决战台海,九成战机在基地被导弹摧毁

美议员警告海军司令:中美决战台海,九成战机在基地被导弹摧毁

愚鉴
2024-05-24 10:53:07
好戏开场了?美称可远程摧毁光刻机后,中方推迟接收波音飞机

好戏开场了?美称可远程摧毁光刻机后,中方推迟接收波音飞机

智观科技
2024-05-24 22:32:55
白鹿白梦妍这是什么穿搭啊,是生怕别人不知道里面什么颜色么

白鹿白梦妍这是什么穿搭啊,是生怕别人不知道里面什么颜色么

室内设计师阿喇
2024-05-25 12:26:51
外媒:以色列最大港口遭袭!

外媒:以色列最大港口遭袭!

鲁中晨报
2024-05-24 14:02:04
好不容易晋升为上将,怎料被儿子“拖下水”,涉案金额竟高达百亿

好不容易晋升为上将,怎料被儿子“拖下水”,涉案金额竟高达百亿

小lu侃侃而谈
2024-05-23 21:23:30
航班延误,斯卢茨基婉拒去贵宾室休息:谢谢,我想和队员们在一起

航班延误,斯卢茨基婉拒去贵宾室休息:谢谢,我想和队员们在一起

直播吧
2024-05-25 20:04:13
2024-05-26 04:04:49

头条要闻

俄军队已控制乌约18%的土地 普京:足以向人民宣布胜利

头条要闻

俄军队已控制乌约18%的土地 普京:足以向人民宣布胜利

财经要闻

360,投了新能源最大的雷

体育要闻

曼联足总杯夺冠 利马扛起滕哈格疯狂庆祝

娱乐要闻

霍启仁求婚成功,郭晶晶要有妯娌了

科技要闻

B站终究还是妥协了

汽车要闻

纯电续航205km版售12.99万起 风神L7上市交付

态度原创

教育
时尚
家居
游戏
本地

教育要闻

直击考场 | 5月25日雅思考试回忆!

巩俐常驻的红毯C位,这次被她轻易就抢走了?

家居要闻

静默力量 以真实内心直面建筑的体感

老头杯第6日:宝蓝队确认小组第1,kid队提前淘汰!doinb卸任教练

本地新闻

2024沈阳皇姑第二届半程马拉松

无障碍浏览 进入关怀版