华夏幸福2022年 “扭亏为盈”，造血能力仍待提升

华夏幸福官宣将扭亏为盈。

2023年1月30日晚，华夏幸福(600340)（600340.SH，股价2.84元，市值111.15亿元，董事长王文学）发布2022年度业绩预告，预计2022年度将实现扭亏为盈，预计实现归属于上市公司股东的净利润11亿-16亿元。

华夏幸福正在走出至暗时刻，但说“曙光在前”也为时尚早。

因为，此盈利只是扣非之前，如果看归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润依然是-173亿元到-168亿元。

2022年无疑是华夏幸福的重大节点，这一年该公司宣布了经营转型，拿出了两个资产平台进行债务重组，将南方总部的武汉资产进行了变卖，最终实现扭亏为盈……董事长王文学似乎有理由喘一口气了。

不过这个成绩单还未经过会计师审计，最终数据仍存变数。

对于为何会扭亏为盈，华夏幸福在业绩预告中说：“本报告期业绩较上年同期实现扭亏为盈，主要系因本报告期公司债务重组取得重大进展，基于债务重组进展而确认的债务重组收益所致”。

在2022年，华夏幸福债务重组的标志性事件，要数幸福精选平台和幸福优选平台的搭建了。

2022年12月14日晚间，华夏幸福一口气发布了14份公告，内容核心是该公司用其下属公司分别搭建了幸福精选平台和幸福优选平台。幸福精选平台预测估值500亿元，幸福优选平台预测估值521.4亿元。

根据华夏幸福提供的数据，幸福精选平台为较为优质资产，2022年1-9月间，3家公司净利润为4887.39万元，但华夏幸福表示幸福优选平台公司设立时间较短，目前尚无相关财务数据。

按照计划，华夏幸福以这两个共1000亿元的平台向债权人以预测估值的8折或7.5折（早鸟期参与则享受7.5折）实施债务重组，即债权人将以不超过400.39亿元债权换取幸福精选平台及幸福优选平台分别不超过49%股权或相应收益权。

这笔债转股目前应当在正常推进中，华夏幸福相关工作人员1月31日通过微信告诉《每日经济新闻》记者：“截至2022年12月31日，债权人选择通过幸福精选平台股权抵偿公司对其负有的金融债务金额为24.65亿元，抵偿经营债务金额为25.53亿元，前述债权人通过以股抵债方式共可获得幸福精选平台7.87%股权，幸福优选平台5.29%股权。”

截至2022年12月31日，华夏幸福《债务重组计划》中2192亿元金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1388.08元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计133.75亿元。初步估算，几天前美元债完成重组后，华夏幸福金融债务重组金额将超过1700亿元，完成全部金融债务重组近8成。

华夏幸福还在公告中透露了一点好消息：“目前，公司正就部分待出售资产与潜在交易对方进行磋商，鉴于目前就前述资产出售尚未签订约束性协议，尚无法判断资产出售事项对公司2022年度业绩的影响。”

而在2022年，华夏幸福资产出售已经频频成交。

2019年，吴向东带着雄心加入了华夏幸福，出任联席董事长，设立了华夏幸福南方总部。当年9月，吴向东上任后真正意义上的第一次出手，便以116亿元拍得武汉两宗地块，地块均位于武昌滨江商务区，也即武汉市核心区域。

到了2022年12月28日，华夏幸福退出了这两幅大手笔拿下的地块。

当天，华夏幸福宣布，全资子公司拟与华润置地签署《华夏幸福南方总部资产包整体转让协议》，约定将其各自持有的4家下属公司股权，包括华御江（武汉）房地产开发有限公司100%股权、华御汉（武汉）房地产开发有限公司100%股权、华御元（南京）房地产开发有限公司60%股权、华御城（深圳）物业管理有限公司100%股权，以及前述标的股权公司的142亿元往来债权转让给华润置地。

其中，标的股权转让价款为4元，标的债权转让价款为12,399,999,996元，合计金额124亿元。

除武汉项目外，据记者不完全统计，2022年中，华夏幸福分别在3月31日出售永清鼎泰园区建设发展有限公司，交易对价最终确定为6.5亿元；6月11日拟将其持有的霸州产业投资100%股权转让给聚仁建设，债务及转让金合计1亿元；12月9日拟向大厂回族自治县国宏运营管理有限公司转让四项资产，总价款合计为6.93亿元；12月27日约定转让总价款9.99亿元的所属四项资产与固安产发产业港投资有限公司、固安产发教育投资有限公司。

据了解，华夏幸福还在持续出售南方总部时期拿下的项目，“部分待出售资产”可能也与这些相关。

华夏幸福相关负责人表示：“后续资产交易，会在适当的节点及时信披。”

当然，仅仅债务重组以及处置资产是不足以令华夏幸福走出泥潭的，还应当有该公司自危机爆发以来王文学一直强调的“有序经营”。

2022年12月23日，华夏幸福官微称，该公司旗下资产域营管理业务的子公司幸福蓝线和首程融石签订园区服务战略合作协议，首个产业园招商合作项目在北京首钢园六工汇实施落地。

这代表了华夏幸福的经营新模式，即转变为轻资产服务商。2022年7月5日，华夏幸福召开战略宣贯大会，提出了“服务即未来”，全面转型成为产业新城服务商。

在华夏幸福的计划中，产城开发业务将实现“轻重结合”，依托产业新城平台，提供规划、融资、代建和运营等轻资产服务，同时量力而行，保留一定量的开发业务，为城市发展提供综合解决方案。

2022年9月初，华夏幸福宣布，截至2022年8月底，华夏幸福深产发已签约29个项目，累计固投签约突破100亿元，这是华夏幸福深产发全新业务模式实践的阶段性重要成果。

这种转变自然不会是一蹴而就的，华夏幸福副总裁、主管战略负责人林成红就公开表示：“（华夏幸福）文化变了。由甲方文化向乙方文化转变，由躺着赚钱向跪着赚钱转变。”

“跪着赚钱”自然不是一件容易的事，这从业绩预告中也能看得出来，如上文所说，“预计公司2022年度实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-173亿元到-168亿元。”

可见，华夏幸福要真正实现扣非盈利，还需提升自身造血能力。而后者，还有相当长的路要走。