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周边单价10万+项目云集,一边保文物,一边建豪宅,上海市中心又来了一个王炸地块!

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每平方米单价12万元、13万元、17万元……是什么样的神仙地块,周围云集了这么多超级豪宅?

2023年,上海土地市场开局不一般。

几天前,上海悄悄甩出了一张“王炸”:北外滩核心地块一组风貌项目遴选结果公布,重量级住宅地块,底价51.57亿元,附带极为苛刻的开发条件,但价值同样充满想象。

去年年中,就有不少行业人士预测,2023年上海内环内可能会以各种形式出现豪宅项目,而外滩、北外滩、东外滩,将是最容易出爆款的核心地块。这一风貌项目,会不会成为今年的“王炸级”高端住宅?

周边超级豪宅云集

1月30日,《每日经济新闻》记者实探发现,该地块位于周家嘴路舟山路,紧邻地铁4号线,步行可至北外滩商务区,也是内环内不可多得的核心地块。

距离该地块2个路口,就是知名的瑞虹新城悦庭、瑞虹新城怡庭、中粮瑞虹海景壹号等知名高端住宅。根据链家平台显示,瑞虹新城怡庭最新一套住宅成交价格为3250万元,单价超过17万元/平方米。

地块西面则是网红盘“招商外滩玺”,2022年3月开盘价格为122500元/平方米。

此次遴选的两幅土地并非紧密相连,而是间隔一座正在建设的中垠商业广场。土地也不规则,hk356B-01地块(138街坊)为梯形地块,而hk311-01地块则类似三角形。

hk311-01的开发指标要求已经达到了超高难度,除了仅1.35的低容积率外,“限高”要求更是苛刻:沿周家嘴路建筑檐口高度不超过15米,沿岳州路建筑檐口高度不超过9米。局部需有提高的,应经过历史风貌区和优秀历史建筑保护专家委员会论证,具体以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。

同时,根据规划建设要求,该地块为成片风貌保护街坊,规划范围内均需进行肌理保护。街坊内部延续以主弄为核心的鱼骨状人行交通体系。总弄宽度宜为4-8米,支弄宽度宜为3-4米,局部可适当放宽,具体弄巷布局以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。

上海中原地产市场分析师卢文曦1月30日上午接受记者微信采访时表示:“难度太大了,限高意味着这一地块还是以联排产品为主,一小部分四层到五层的花园洋房产品,极少量独栋,全部做成独栋项目还是很困难的。”

除了高度限制,hk311-01地块还“包着”一座加油站,并且需要“让开”一座商务楼。

根据遴选公告的答疑纪要,加油站将按控规要求拆除并在控规加油站范围内新建一座加油站,目前正在办理规划手续,该新建加油站为二级加油站。

此外,hk356B街坊内历史建筑保护保留规模不小于2.14万平方米(含hk311街坊历史建筑保留保护规模0.34万平方米),hk356B街坊内历史建筑保护更新规模不小于2.54万平方米,真正是“瓷器店里捉老鼠”。

成本高!高!高!

“市中心做这种产品,最大的问题就是历史风貌保护,成本非常高。”卢文曦指出。

经过遴选,本次谈选项目最终实施主体为:上海金桥出口加工区房地产发展有限公司(下称金桥)和上海北商发企业服务有限公司(下称北商)联合体。

“类似的旧改,都是国资委平台再联合一家央国企来承接,民营房企一般很难进行开发,毕竟里边涉及很多细节,哪怕在建造过程中涉及一些文保方面的小技术问题,开发成本也会大大增加甚至翻倍,成本风险非常大。”

相比瑞安房地产2022年获得的杨浦区旧改项目开发权,卢文曦也坦言,像这类地段更好、地形更为完整的旧改项目,对开发企业而言更有价值。

2022年10月25日,“旧改大户”杨浦区用历史风貌保护项目刷新了上海房地联动价的最高纪录。杨浦区平凉社区03B3-01地块(平凉街道6街坊)实施主体被确定为瑞安房地产(持股60%)和杨树浦置业(持股40%)。当时21万元/平方米的房地联动价,刷新了市场对上海房价的预期。而此次虹口区嘉兴路街道两幅地块出让,选择了不公开房地联动价。

“杨浦紧邻虹口,瑞安在虹口区进行的城市更新非常被认可,政府期望通过引进高端开发品牌来提升区域内的整体开发水平,同时这块地的开发价值和预期利润也更高。相比之下,嘉兴路街道这块地开发比较伤脑筋,即使在公开土地市场上,也未必有企业主动竞拍。”

“考虑到开发成本、开发难度,这个王炸地块不见得给开发商带来多高利润,所以由国资平台来开发比较合适,利润未必是他们首要考虑的,反而是把地标性产品做出来,为后续开发产品奠定基础更重要。”

如前所述,此次遴选并未公开房地联动价,市场也无法判断这两家房企究竟是捡到了皮夹,还是啃了块“硬骨头”。

事实上,从金桥和北商这两家公司的角度来看,未来如果想要深度参与上海城市更新,这一次超高难度的旧改开发经验就显得尤为重要。

“上海内环内、中环甚至外环仍然有着大量城市更新空间,而城市更新和普通商业住宅开发的难度不可同日而语,大型地标性旧改的操盘经验是企业未来参与竞争的绝对加分项。”卢文曦说。

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