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房贷利率进入“3时代” 能否激起居民购房欲望?

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春节假期后,一大波城市下调了首套房贷款利率下限,其中包括郑州、珠海、厦门、福州、沈阳等二线城市。而广西南宁、广东珠海、湖南株洲和常德等地,首套住房商贷利率更是将下限下调至3.7%,房贷利率步入了“3时代”。不仅如此,有些城市的二套房贷款利率也已经跌破5%,进入“4时代”。

银行调整房贷利率,特别是首套房贷款利率,也是迫不得已。一旦市场持续处于低迷状态,如果不给予开发企业更大的资金支持力度,难免又会出现严重的资金链断裂风险,从而给地方经济发展和银行风险防范都带来很大的压力和危害。

在以往的房地产市场调控中,信贷政策是效率最高、力度最大、杀伤力最强的手段,只要信贷政策调整,房地产市场就会迅速发生变化,或火爆,或冷落。过于火爆了,就收紧信贷政策;偏冷了,就放松信贷政策,可谓百试百灵。然而,这次的信贷政策调整,却出现了意想不到的现象,信贷政策持续调整,居民购房热情并没有被明显激活,市场也仍处于低迷状态。

倒是有一种值得关注的现象,那就是已经购房者,由于此前的房贷利率过高,且银行没有因为房贷政策调整同步调整存量贷款利率,不少选择提前还贷。一些中介机构也蠢蠢欲动,通过提供过桥资金等帮助有房贷者提前还贷,再转化成现行利率的商业贷款。在帮助购房者节约利息开支的同时,也让自身有了获利机会。令人担心的是,如果没有有效的监督机制和防范手段,还有可能让不法分子有机可乘,给试图提前还贷者造成不必要的经济损失。

房贷利率持续下调,按照相关媒体的调查,有的居民已经坐不住了,想购房了。应当说,这样的现象可能会出现,也是存在的。关键是,有多少这样的居民,又有多少居民已经坐不住了?近年来,尽管市场持续低迷,但仍有一些居民选择了购房,只是购房的热情没有过去那么高。现在的所谓“坐不住了”,是不是将原本就已经决定购房者,也纳入到了政策刺激的效果中?显然,这是需要经过深入调查才能给出结论的。

在这里,需要管理层和地方政府特别重视的问题是,为什么政府和金融机构出台了这么多的优惠政策,调控政策也基本放开,为什么购房者仍然热情不高呢?笔者认为,有两个方面的问题必须重点关注。

一是要坚持“房住不炒”定位。这是原则,谁也不能为了一时的利益需要,打破“房住不炒”原则。只要炒房现象发生,房价出现快速上涨,此前的所有努力就会化为乌有,就会前功尽弃。显然,这是不允许的,也是不能发生的。

二是开发企业没有太多动静。为什么说开发企业没有太多动静呢?政府的政策,银行的行为,都是刚性的,只要出台了、明确了,广大居民购房了,就能享受,且无比公平,不会因为谁是有钱人、谁是穷人,就向着谁。留下的,就只有开发商拿出怎样与政策协调的行动来了。此刻,如果开发商足够聪明,就要借政策宽松的机会,降价售房,回笼资金,而不是继续与购房者进行利益博弈。在这样的利益博弈面前,开发企业是没有抵抗力的,更没有持续的对抗能力。

能够给予购房者的政策都已经到了最佳状态,就看开发企业有没有这样的自觉性,在自身能够承受,以及死杠房价与风险防范之间进行合理评估后,作出合理降价行动,从而真正把广大居民购房的热情激发出来,把处于摇摆之中的购房者拉过来,让放弃购房者能够重新考虑购房。这样,市场才能真正走出低迷。

也正因为如此,信贷政策调整,对房地产市场的影响仍然是不确定的。要想提高确定性,钥匙在开发企业手中,在于开发企业有没有降价售房的气度。如果有的话,政策的阳光雨露才能既洒到购房者身上,也能够滋润开发企业,从而让市场重新充满活力。

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