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建业地产交房 “加速度”背后,疑似交付减配,质量问题频发

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建业地产的困境不仅体现在交房和销售层面,更是直接反映在了其资金端。根据建业地产2022年中报数据,可以明显看出,公司资金状况的“恶化”以及经营风险的加重。

回顾2022年,“保交楼”是众多房企的一大课题。一方面,“交付力”成了房企的核心竞争力,因为这在一定程度影响消费者的购房意向;另一方面,交付进度又主要受制于房企的资金实力。

《红周刊》观察到,在此前的“烂尾楼”“重灾区”,也是“保交楼”政策落地的重点区域,比如河南本地房企建业地产“保交楼”提速,但据业主反映,建业地产部分项目“保交楼”进度仍旧滞后,且已经交付的部分项目也疑似存在交付减配、质量问题等。

“保交楼”大背景下: 资金问题限制交付推进速度

自2022年下半年开始,中央及各地方政府都在加速推行“保交楼”相关政策的落地。1月3日,河南省住房和城乡建设厅副厅长王艺在新闻发布会上表示,(2022年)河南全力推动“保交楼、稳民生”,争取国家首批专项借款200亿元支持337个已售逾期项目,已建成交付9500多套,目前正在积极争取第二批专项借款支持。

而在这一大背景下,作为河南本土房企的建业地产,“保交楼”也有了较明显提速。据建业集团官微显示,2022年,建业集团共计交付166个批次、7.48万套房,交付面积达1099.89万平方米。对比其2021年的交房成绩单,交房132个批次,共计交付房产6.52万套、交付面积981.61万平方米。可见,交付面积同比增长12.05%。

不过,“保交楼”专项资金有限,要想保证项目的有序推行,房企自身的盘活能力也很重要。值得注意的是,根据2022年中报,截至2022年6月30日,建业地产在建项目192个,对应建筑面积约3143.8万平方米。而据《红周刊》调查发现,在其中,建业地产的多个项目施工进度和交房时间遭到业主的质疑。

《红周刊》在领导留言板平台发现,有不少关于建业地产延期交房的投诉信息。比如,2023年1月29日,一位濮阳建业璞园业主表示,自己购买了建业璞园2期的13号楼住宅,根据合同应于2022年12月31日交付,现已逾期。该业主询问售楼部人员,被告知(开发商)资金短缺,在等政府的资金援助,不知道什么时候能开工。

根据天眼查信息显示,濮阳建业璞园的开发商濮阳建业城市建设有限公司(以下简称“濮阳建业”)身陷多起诉讼案件。2022年,濮阳建业因票据追索权纠纷等原因被巨匠建设集团、临沂才俊商贸、上海恒余物资、新乡市跃宏物资、献县利盛等五家公司告上法庭。此外,在2022年年末、2023年年初,濮阳建业还先后两次因为未按时履行法律义务被法院强制执行,合计执行金额超150万元。

值得注意的是,《红周刊》从濮阳市房地产一站式便民服务网获取信息发现,目前,前述楼盘建业璞园仍有155套住宅显示为可售。

《红周刊》对多条控诉建业地产延期交房的投诉信息梳理发现,资金问题是影响房企交房进度的主要因素之一。多地方相关部门在回复购房者时,都提到了资金问题对建业地产交房的影响。

比如,1月10日,驻马店市相关部门也在业主问及驻马店建业尊府项目时,回复称“受疫情影响,项目销售困难,目前项目股东正在积极洽谈股权收购事宜,多方筹措资金,争取项目尽快复工。”

此外,一位业主询问“建业壹号城邦何时复工?”时,1月18日,中共辉县市委回复表示,“辉县市已将建业壹号城邦项目向省住建厅申报专项借款,争取“保交楼”项目配套融资和房产企业相关金融贷款。下一步,待资金到位后将督促建设施工单位倒排工期,加快施工进度,尽快将房屋交付使用。”

业主质疑交房质量 疑似交付减配、质量问题频发

对于部分建业地产的业主来说,不交房愁,交了房也愁。《红周刊》梳理发现,在已经交房的业主眼中,疑似存在交付减配、质量问题等的提及频率同样较高。

今年1月,位于洛阳市伊川县的建业龙府迎来交付期。不过《红周刊》发现,有业主在洛阳便民热线官网百姓呼声上投诉建业龙府违规交付、虚假宣传。业主指出,该楼盘不光存在墙体明显开裂、漏水、电梯坏掉无人质保等质量问题;还存在严重减配,比如,石材变红砖、夜光乳胶跑道变沥青刷漆、园林变草皮地、偷换交付标准指纹锁等;此外,还存在延期交付,且拒不赔付等诸多问题。

而一则显示为伊川县住建局2023年元月4日张贴的公告也显示,“建业龙府目前还未到交房验收标准,还不具备交房条件。具体交房日期以验收通过具备交房条件为准。”

建业龙府的现象并非个例。1月16日,有业主在百姓呼声平台上指出,宜阳建业世悦府存在虚假宣传、减配交房。不光路面塌陷,之前宣传的绿化、水系等也严重不符。宜阳县住建局也于1月21日回复表示,已与项目负责人联系沟通,要求其对近期诉求问题进行排查。

2022年以来,越来越多楼盘出现交付质量问题和交付延期,而代表着交付质量和如期交付的“交付力”也由此成为了房企的一大核心竞争力。“交付力”的好坏也一定程度体现在房企的销售表现上。

建业地产2022年以及2023年1月的销售业绩均不太乐观。建业地产曾发布公告表示,截至2022年12月31日止,集团已取得物业合同销售总额240.49亿元,同比减少60%;总合同销售建筑面积344.87万平方米,同比减少57.8%。每平方米平均销售价格为6973元,同比减少5.3%。

而在公布2022年年度目标的房企之中,建业地产也是目标完成度偏低的房企,此前,建业地产首席执行官杨明耀曾在公司2021年业绩发布会上表示,530亿元的销售目标是基于稳健经营的发展策略,以现金流为出发点。我们对完成目标充满信心,也会在此基础上积极追求更高的增长。然而实际上,2022年建业地产240.49亿元的合同销售额仅完成其年度目标的45.38%。

而到了2023年,建业地产的销售“下坡路”也仍未出现反转。近期,2023年1月房企销售排行榜出炉,克而瑞数据显示,建业集团1月完成销售额16.6亿元,较去年同期的20.9亿元,同比下滑25.9%。

值得注意的是,建业地产在2022年中报中就明确表示,公司因销售同比下滑、以价换量、一次性资产和存货减值等原因,录得成立30年来的首次亏损,2022年上半年净利润亏损56.05亿元,同比锐减868.77%。不难看出,销售下滑对公司业绩的杀伤力之大,而近期建业地产销售表现的持续性下滑也意味着,未来的业绩将在较长一段时间内还将受此负面影响。

“三道红线”恶化 偿债压力明显

建业地产的困境不仅体现在前述交房和销售层面,更是直接反映在了其资金端。根据建业地产2022年中报数据,可以明显看出,公司资金状况的恶化以及经营风险的加重。

比如,在“三道红线”方面,建业地产由“黄”转“红”,其中,剔除预收款项后的资产负债率从2021年末的86.4%升至2022年中期的92.9%;净负债率从2021年末的94.9%激增至2022年中期的315.6%;现金短债比也从2021年末的1.46%降至2022年中期的0.59%,这表明,公司的在手现金无法覆盖短期负债,流动性压力较大。

而在2022年11月,标普报告也将建业地产的评级下调至“CCC-”,并表明,在缺乏境外市场再融资渠道的情况下,建业地产对境外债券的高度依赖(截至2022年6月30日占总债务的63.3%)带来了近期偿还风险。三笔总额9亿美元的高级票据将于2023年4月、8月和11月到期;约7300万美元的利息支付也将在未来6个月内应付。未来6个月内,该公司在境外高级票据和利息支付上违约的可能性有所增加。

《红周刊》还发现,1月以来,在领导留言板等平台,建业地产旗下的多个项目均遭到投诉,疑似存在拖欠工人工资的现象。一位施工工人表示,包括自己在内的12位工人于2022年6月1日至2022年7月15日在洛阳市伊滨区建业龙城东望从事外墙铝板安装工作,12人一共欠薪10万元。对此,洛阳市政务服务中心表示,项目负责人承诺节后待工程款到位,将支付剩余工资。

而除此之外,周口建业世和府、驻马店确山建业城一标段、襄城县建业桂园二期等建业地产旗下项目均存在拖欠工人工资现象。

(本文已刊发于2月4日《红周刊》,文中提及个股仅为举例分析,不做买卖推荐。)
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