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深圳实行二手房参考价两周年: 政策威力已显现 后续变还是不变

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“诺德假日一度被奉为前海神盘,参考价出来前66平方米的户型最高叫价超过1000万元,现在760万元价格还可以谈,而且还满五唯一。”在深圳前海经营房产中介的陈经理认为,“在我看来,深圳楼市调控了这么多年,参考价的威力最猛。”

2021年2月8日,深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制。转眼间,两年的时间过去了。这两年来,深圳楼市经历了太多太多:二手房成交量创下多年新低,学区房神话不再,房产中介的日子难过,单边代理时代到来,投资客也悄然退场……

如今,参考价仍在影响着深圳二手房市场,至今还没有过任何调整,那到底会变还是不变?

接近参考价成交很普遍

记者在多家房产中介交易平台看到,一些二手房源直接标出了业主实际挂牌价,而不是规定的参考价。“这不是因为参考价的规定放松了,而是一些业主现在直接低于参考价挂牌。”

“2018年的时候,八卦岭楼市还是一片安静,均价每平方米5万元左右就可以买到楼龄较新的二手房。到了2019年,荔园小学等名校落地的传闻开始搅动整个片区楼市,还没等到学校正式开建,八卦岭房价就先飞起来了。2020年,几乎所有八卦岭的二手房挂牌均价都超过每平方米10万元,房价翻倍也就用了1年多的时间。”在八卦四路一家中介店工作多年的张经理,见证了八卦岭楼市的疯狂,“现在,已经有一些八卦岭的业主以低于参考价的价格挂牌,但也不是说卖就能卖掉。”

记者在多个互联网二手房平台发现,不少房源标注了“X天内降价XX万元”的标识,接近参考价出售的房源成为主流。乐有家研究中心此前公布的数据显示,去年11月,深圳超40%房源低于参考价成交,接近参考价(成交价与参考价差值10%以下)房源成交占比高达85%,可见目前深圳二手房接近参考价成交已成为常态。

除了价格,从成交量上来看,深圳中原研究中心的数据显示,2022年深圳二手住宅成交21701套,同比下滑46.7%,较2020年下滑77.2%。2022年深圳二手房市场陷入历史低谷,成交量创15年新低,各月成交量不超过2400套。今年1月,深圳二手住宅成交量依旧不足1400套。

“这两年,房子越来越难卖是事实,但也不全是参考价造成的影响。”张经理表示,“购房者信心不足,观望情绪还是很浓厚。”不过,记者对多位刚需置业者采访时得到的答复是,稳定的市场更适合自身刚性需求。

变还是不变?

2022年以来,各地持续放松此前实施的二手房相关政策,包括利率调整、二手房限售年限缩短、取消二手房限售、加速推进“带押过户”模式等,从交易环节、交易门槛等层面支持二手房市场。值得注意的是,绝大多数曾推出二手房参考价的城市,目前已经“名存实亡”。

二手房交易对楼市的重要性不言而喻,甚至被视为房地产市场的风向标。目前,市场对于调整二手房参考价的呼声也越来越大。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,二手房参考价不仅仅为了调控楼市,更重要的是政府适应地产存量时代,在管理机制上的一种创新,暂时不可能退出,但应该会进行调整和优化。

美联物业全国研究中心总监何倩茹预计,2023年深圳楼市将会呈现“前低后高”的走势,上半年延续调整,下半年企稳并回升,成交量会率先回升,唯价格方面仍有小幅下降的趋势。至于价格指导方面,希望相关部门能放松调控,交由市场的供求关系来调节价格,这也将更有利于行业长远发展。

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