河南、四川等多省拟试点现房销售 取消预售制难在哪里？

多个省份将现房销售试点，提到了议事日程中。

日前举行的河南省住房和城乡建设工作会议上，相关部门在通报2023年重点工作中明确，河南将以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。此外，四川、安徽、山东等地近期也提出将试点现房销售。

58安居客房产研究院院长张波告诉记者，去年以来市场对现房销售及预售制一直保持较高关注度，长远看，现房销售可能会取代期房预售，但这种改变并非一蹴而就。

“过快推进不利于行业平稳发展，预计部分省市展开试点也是由点到面逐步展开，再不断扩大覆盖面。”张波表示。

此前于2018年，住建部曾向广东、湖北、四川、江苏等六省发函，要求这些省份对商品房预售许可进行深入研究。近几年来，南京、杭州、苏州等城市曾在部分地块出让时尝试过现房销售，但杭州、南京在推行一段时间后，已暂停这一探索。

易居研究院研究总监严跃进指出，各地对现房销售的模式探索展开了各种试点和创新，但细分来看，其实可划分为两个不同的阶段，这两个阶段也呈现出不同的特点。

“2021年上半年之前，各地主要在供地规则中明确了现房销售模式，这些规则是在市场热度上升时期出台的，其出发点是基于’稳房价、稳地价、稳预期’的工作目标，通过设定现房销售模式，有效促进房企理性拿地、促进地价平稳、助力高品质住宅供应。而2021年下半年以来关于现房销售的讨论，则是在楼市调整期发生的，主要是从防范楼盘出现烂尾、防范房企金融风险蔓延等角度出发，有市场内在的要求。”严跃进补充称。

郑州、开封将如何展开现房销售试点？

对此，郑州市住房保障和房地产管理局相关人士表示，目前还不了解相关具体信息。开封市住房和城乡建设局相关人士告诉记者，现房销售的试点工作仍处于调研过程中，尚未出台相关方案，目前也没有明确的落地时间表。

“从初步思路来看，试点只选择少数项目，不会大范围铺开。如果项目未收到试点通知，应该不会被纳入试点范围内。”上述开封市住建局人士说。

河南一家本土房企人士向记者表示，目前未收到试点现房销售的通知，但按目前的市场形势，现房销售在吸引购房者方面，的确具有较强的竞争力。

“因市场疲弱，去年以来楼盘的销售周期明显变长。郑州一些项目销售不振，已实施现房销售，不过这些楼盘多位于远郊地区。从我们得到的市场反映来看，买家对现房销售的认可度是比较高的。”前述河南房企人士说。

严跃进指出，河南提出试点现房销售之所以倍受市场关注，其中一个背景为，去年部分楼盘停工事件对购房者信心形成冲击，部分购房需求从期房市场转至现房或二手房市场。

“河南是全国保交楼工作的标杆省份，其近日提及试点现房销售模式，具有重要的风向标和示范意义。”严跃进称。

中指院指数事业部市场研究总监陈文静表示，河南保交楼任务艰巨，今年是保交楼的重要节点，河南省在此前的政府工作会议也提出了相关要求。

住建部于今年1月提出，有条件的地区可进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

“河南提出将在郑州、开封试点探索预售制改革和现房销售，也是对主管部门政策的进一步落实。”陈文静称。

从全国范围来看，不仅仅是河南，四川、安徽及山东等地于近期也提出，接下来将展开现房销售试点工作。

2月6日，四川省政府印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》的通知，在促进房地产市场平稳健康发展方面提出，四川将支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

此外，安徽省在2月6日举行的住房和城乡建设工作会议上，安徽省住建厅相关负责人透露，今年安徽将因地制宜开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式转变。

山东则在1月底的住房城乡建设工作会议强调，将逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。

陈文静表示，近年来部分省市陆续展开商品房现房销售试点工作，其中海南省已要求安居房全面实施现房销售，热点城市部分地块亦在拍卖环节设置现房销售条件。

张波对记者表示，现房销售可实现所见即所得，对于去年受交房影响较明显的城市，用户更加青睐现房而非期房，这从市场对现房和准现房的关注度不断提升可见一斑。

回顾近十年楼市发展过程，可以发现在楼市调整或变动期，市场对现房的关注度较高，现房的销售规模往往也会出现较大增长。

就现房销售，易居研究院对2013年以来全国现房销售的规模占比数据进行了对比，即“现房销售占比=年初累计现房销售面积/年初累计新建商品住宅销售面积”。数据显示，2009年、2013年、2016年、2021年，全国现房销售面积及同比增速出现相对明显的上升。

严跃进介绍，2018年后现房在新房市场中的销售占比持续走低，期房成交占比例则不断增加，这一态势一直延续至2021年6月份。

易居研究院数据显示，2021年6月份全国现房销售面积占新建商品住宅销售面积的占比为9.5%，随后该指标总体处于攀升态势，于2021年12月升至10.4%。该指标2022年后继续上升，至2022年12月达到13.9%。

分析人士指出，全国现房销售面积占比攀升与本轮市场调整关系密切。

严跃进表示，2021年下半年全国房地产市场步入新一轮降温通道，房企债务问题开始暴露出来，去年部分项目出现停工。此类事件影响下，购房者对认购期房产生较大顾虑，对现房销售的需求明显增加。

“现房销售占比的拉升，体现了购房者购房信心的变化。受项目停工事件冲击，购房者对于购买期房心存忧虑，而‘所见即所得’的现房提升了买家的安全感，自然使得现房销售比例有所提升。”严跃进补充道。

从各地现房销售情况来看，易居研究院数据显示，2022年江苏、河南为现房销售规模较大的省份，分别为1942万及1555万平方米。近3年现房销售面积的占比变化方面，湖北、江西、广西、江苏等省的占比拉升态势最为明显，其中，湖北2020年和2021年现房销售的占比均为9%，而2022年的占比则上升至15%。

随着多地拟试点现房销售，关于商品房预售制的弊端，以及是否应持续推广现房销售，再次成为市场热议的话题。

全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹曾在去年“两会”期间多次提议，应废除商品房预售制度，实行现房销售。周世虹认为，如实行现房销售，房企危机将不会涉及购房人，将不存在“保交付”等问题。全国人大代表、江西省住建厅厅长卢天锡也曾提议，应从完善商品房预售管理制度入手，有效防范房地产市场风险。

中原地产首席分析师张大伟表示，取消商品房预售制度，变成现房销售，意味着房企1-2年没有收入，那么房企无疑将面临非常大的压力。“预售制度本身不是出现问题的原因，核心还是预售资金监管与银行放贷的问题。”

中国城市经济专家委员会副主任宋丁亦认为，目前阶段，商品房预售制还未到应该取消阶段，但是对其存在的弊端一定要进行干预，在制度上很有必要去做一些调整。

严跃进表示，此前各地对于预售制的改革，更多是从鼓励及自愿的角度出发。但今年河南、四川等地的改革，跳出了鼓励和自愿的范畴。这反映出对现房销售推进的力度有所加大，相关领域改革的节奏明显加快。

业内人士认为，试点现房销售或促使企业运营模式发生变化，也将对行业发展产生深远影响。

张波指出，一方面，试点现房销售或加快行业的优胜劣汰，是推进行业整体向好的一项举措，另一方面，此举可有效规避“烂尾”现象的产生，同时可更有力的保障购房者权益。

但现房销售的难度在于，房地产行业是资金密集型产业，试点现房销售的项目，或面临较大的资金回笼压力。

“虽然各地不断放松楼市调控政策，但目前市场形势仍然不佳。现房销售对企业资金的要求将明显高于以往，对大部分房企来说，个别项目实施可行，在更大范围推行将加剧房企资金压力。”张波表示。

也有企业向记者表示，当下大规模推行现房销售，未必是最佳的时间节点。

一家中型房企人士告诉记者，企业对有现房销售条件的地块不感兴趣，因为现房销售意味着必须达到现房条件后才能实现销售收入，销售周期明显变长。

业内人士认为，当下房企面临较大资金压力，现房销售对企业现金流提出了更高要求，即使地块本身的品质较好，也未必能吸引到房企足够的关注。

“现房销售可保障购房者权益，降低行业风险，但当下施行现房销售，无疑会加大房企资金压力，容易导致更多项目出现延期交付，甚至发生烂尾的可能性。而采取以点带面，逐步增加试点地块和试点城市的方式来推进，节奏更为缓慢。”张波表示。

陈文静认为，短期内进行现房销售试点的城市或有增加，但全国大范围推广的可能性相对有限。