中国住房销售或转向10% -25%预付加上竣工后付款模式

2月24日，瑞银财富管理投资总监办公室发表机构观点称，为保交楼，大部分开发商认同预售制度长期或逐渐转向现房销售。投资方面，看好部分投资级及BB级房企债。

今年1月，全国住房和城乡建设工作会议指出，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。本月初，河南省郑州和开封被列为探索“现房销售”模式的试点。

瑞银表示，为保交楼，大部分开发商认同预售制度长期或逐渐转向现房销售。同时，购房者料将受益于改革，因为住房的建筑质量有望提高。去年，河南等省份出现较大规模的预售房“烂尾”问题，也可能因此成为首批“现房销售”的试点，以增强当地购房者的信心。

瑞银指出，未来，中国的住房销售安排可能从百分百预售，转向10%-25%的预付加上竣工后付款的模式，类似于新加坡和澳大利亚。

除了吸引人才，特区政府为吸引外地企业迁册香港，计划便利在外地注册的公司，特别是业务以亚太区为核心的企业，将注册地迁至香港。有关立法建议将于2023-2024年度内进行咨询。在加强内地与香港互联互通，特区政府将与内地探讨各项扩容增量方案，譬如优化“粤港澳大湾区跨境理财通”、债券通，以及进一步扩大沪深港通合资格证券的范围。特区政府也将研究为境外投资者提供更多风险管理产品，包括在港发行国债期货。

瑞银认为，中国房地产债券表现方面，由于投资者近期进行获利了结、房企盈利前景可能转弱及住房销售复苏乏力，投资级及高收益房企债总回报指数分别从2月初高点回调1%及7%，年初至今累积总回报分别收窄至5%及10%，但表现符合预期。我们预计行业去年度盈利下降50%以上。

然而，房地产市场受到不少利好因素的支持，多个城市已陆续放宽购房规定（如杭州）、降低首付的要求（如南京、长沙及洛阳），以及为购房者提供补贴（如天津、厦门及昆明），2月住房销售（尤其是二手房市场）也开始出现复苏的迹象。

瑞银表示，每周住房销售数据、在3月召开的全国两会，以及房企即将发表的盈利指引都值得关注。瑞银继续看好部分投资级及BB级房企债，预计相关指数收益率从目前的6.7%及13.6%分别下降至6%及12%，主要受益于二季度销售潜在复苏。