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改善居住 :不必买,租也行!

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城市房源供应过剩,叠加“抢人口”,国家也在大力推进公共服务均等化,租赁权益上升是必然的,租房改善居住,会成为新潮流。

李宇嘉

近日,深圳楼市有一个新的现象,深圳部分高净值购房客户,本打算换房的,但合计了一下,发现还是租房划算。怎么讲呢?买一套1000万的房子,贷款700万,月供3.5万~3.6万元,但租这一套房子花多少钱呢?每月房租0.8万~1.0万元。这么算一下,租个大房子改善,岂不是更好吗?很多人认为,这不就是个案嘛,但实际上,这样的情况在悄然增多,其背后的道理也值得深思。

目前,房价上涨预期弱化,即便上涨,大概率也涨不过房贷利率。而且,持有房子的成本越来越高,包括融资成本、物业费、房屋折旧、机会成本等。有业内估计,沪深等热点城市,持有房子的综合成本在5%(换算成年率)以上。也就是,房价涨不到5%,持有房子是亏的。而且,房子的流动性减弱,未来变现的难度增加,除非明显降价,否则很难在短期内找到交易对手。

因此,对很多人来说,“租房改善”或许更划算。租赁也正在发生新变化,前几年投资房产的人多,都拿出来放租;民间资本也在到处收储房源,经营长租公寓;即便是城中村,也告别了低水平的“散租模式”了,基本上都是“二房东”主导,打品质牌;各地政府也在大量筹建保障性租赁住房,低成本、体面租住是主题词。总之,现在住房租赁供给赛道异常拥挤。

一个中介小哥告诉我,现在任何一个社区,都有很多房子在出租,想租在哪里,租什么价位的房子,都可以任挑任选。哪怕是京沪深的豪宅区,也有房子在放租,能以贷款月供一半的租金就可以租到,一样的体验和服务,为何重金去买呢?租赁在供给端放量、赛道拥挤,结果就是租金下降。百城租赁指数显示,自打2021年下半年,主要城市租金就呈现下跌态势。

租金更多反映的是真实需求,而商品房价更多反映的是资产价格。“稳房价”的长效机制目标下,房价还要在高位徘徊,而租金越来越回归理性。结果就是,若按租金现金流计算投资回报的话,热点城市商品住房的投资回报率(租售比)继续在1%~2%的超低位徘徊。这也意味着,靠租金收回买房投资是不划算的,但租房居住是划算的,性价比越来越高。

注意的是,“租房改善”是相对于“租房过渡”而言的。过去,租房被认为是权益之举,得过且过,而买房才是终极目标。但时过境迁,长期租房、租房改善,正在成为一种新模式。不管是富裕人群租豪宅,还是作为“租房一族”的年轻人从租住城中村换到租住商品房,都是改善居住。当然,选择长期租房、租房改善的,有一个前提条件,就是能获得“业主式”的感受。

近些年,我们打造“租购并举”的住房新制度,在保障租客的权益方面,做了不少工作,比如租房落户、租房入学等。但总的来说,距离获得“业主式”的感受,还有一段距离。就比如,像德国那样,房东不能单方面解约、租赁权与产权在子女入学方面可以平等,在我国还无法实现。另外,由于观念影响,设施配置、社区服务、安全要求等方面也难以等同。

但形势比人强,进入存量时代,主动权开始转移。为卖掉房子,二手房抢买家,这一趋势会延申至房东“抢业主”。现在,长租公寓的服务升级,各种“代服务”是标配,如代买代卖、代收代取、代照看(宠物或老人)等。再者,晚婚晚育、独居时代,很多人对产权的传统附属权益,最典型如子女教育,也没那么看重了。城市房源供应过剩,叠加“抢人口”,国家也在大力推进公共服务均等化,租赁权益上升是必然的,租房改善居住,会成为新潮流。

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