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政府工作报告定调2023年房地产方向

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3月5日9时,十四届全国人大一次会议开幕。国务院总理李克强代表国务院向大会作政府工作报告。其中,在今年政府工作安排中,涉及房地产的提法有防范化解风险、改善资产负债状况、支持刚性和改善性住房需求、实施城市更新行动等。

相较往年政府工作报告“涉房”提法,今年“涉房”提法在篇幅上少了些。值得关注的是,在今年工作安排上,并未强调此前的高频词“房住不炒”。在业内人士看来,不提并不意味着退出。同时,在防范化解房地产金融风险,激活住房消费需求方面,今年将有更多支持政策出台。

未提“房住不炒”并不意味着退出

对于过去五年的房地产工作,今年政府工作报告总结,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,建立实施房地产长效机制,扩大保障性住房供给,推进长租房市场建设,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产市场健康发展。

“房住不炒”是过去几年房地产调控的主要思路。2018年,全国两会政府工作报告首次提出“房住不炒”,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。2019年的政府工作报告未提及“房住不炒”,不过彼时的住建部相关负责人表示,仍坚持“房住不炒”。此后的2020年、2021年、2022年的政府工作报告中,也都曾提及这个关键词。

不过,在今年政府工作安排上,并未提及“房住不炒”。对此,全国政协委员、香江控股(600162)董事长翟美卿表示:“本次政府工作报告,肯定了‘房住不炒’的作用及成效,我认为2023年中央对房地产的支持态度仍然是‘以稳为主’‘托而不举’。”

58安居客研究院院长张波认为,关于“房住不炒”,历年都会提到,今年政府工作报告中没有提及,并不是说未来“房住不炒”就不坚定执行了,在今年或者是往后的阶段,从中央层面还是会坚定执行的。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示,没有强调“房住不炒”,并不是退出了。当前,市场预期和信心不足,投资性、投机性需求基本退出,且“房住不炒”写入“十九大”“二十大”报告,是长期坚持的长效机制,不用天天挂在嘴边。

在新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康看来,政府工作报告透露出的政策导向是,支持房地产更好地健康发展,防范相关风险。“健康发展”是政策“暖风”频吹以后,在原来就已经明确的、有中央指导的要领,而在这次政府工作报告中给出了工作指导的基调。在今年经济基本面大概率向上回暖而打开新局面的态势中,我们应该乘势把房地产的发展推到更好的可持续运行状态。当然,火的和冰的不同情况,可能在具体的回暖中有差别,但是贯彻中央指导方针的导向是非常清楚的,房地产要更好地发挥支柱产业作用和追求可持续的健康发展。

首次提及优质头部房企风险化解

在有效防范化解重大经济金融风险方面,房地产是重点关注行业。

今年的政府工作报告指出,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展。这延续了去年年底的中央经济工作会议精神。

据了解,去年中央经济工作会议上提到,有效防范化解重大经济金融风险,要确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,满足行业合理融资需求,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况。

张波表示,对于优质头部房企的风险化解问题是第一次写入政府工作报告当中,说明中央层面对这件事情的关注度非常高,跟去年底中央经济工作会议对房地产风险的解读是一致的。事实上,今年1-2月,金融系统对房企化解风险的工作一直在持续推进。

“稳住市场主体是今年行业重要工作,防止更多房企特别是优质房企风险暴露,才能稳定市场预期。”中指研究院市场研究总监陈文静说,尽管政府工作报告中未提及“保交楼”工作,但其重要性在此前多次会议中均有体现,预计今年“保交楼”仍是“防风险”的重要发力点。

陈文静进一步表示,未来,针对优质房企的资金支持力度有望继续加大,前期已出台的政策亦有望加快落实,促进企业资金面继续改善。同时,本次首次提到“防止无序扩张”,过去多年房企在“三高模式”下,推动行业快速发展,部分房企市场份额快速提升,但也导致行业风险积聚,未来针对企业的监管或保持严格,促进企业实现可持续发展。

李宇嘉认为,这意味着,在纾困企业端,防止风险扩散到优质房企,防止风险外溢,政策重点(“三支箭”等)都是为了确保优质房企能稳定下来,这是行业和市场的基本盘。对于其他出险企业,坚持市场化原则,该破产的破产、该重组的重组。至于出险企业的项目保交楼,这是各地的政治任务。这样,就守住了不发生风险的底线。

继续支持刚性、改善住房需求

在保障民生方面,今年的政府工作报告提出,加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题。

事实上,自去年以来,支持刚性和改善性住房需求在各大官方会议、政策文件中被频繁提及。各地也通过松绑限购、限贷、限售以及降首付比例、降房贷利率、住房公积金支持、购房补贴等手段,支持我国居民的刚性和改善性住房需求,推动住房消费复苏。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,当前市场修复态势尚未稳固,政策仍然要进一步提升市场预期恢复,一方面要保持前期政策的稳定性,确保市场预期平稳修复,另一方面加大对改善性住房消费的支持力度。

陈文静表示,需求端政策将以支持住房需求释放为主,根据“因城施策”的原则,对于仍处于调整阶段的城市和区域,会有增量优化政策出台,对于市场出现复苏的城市,政府或将进一步观察已出台政策的效果持续性,决定后续政策安排。

而解决好新市民、青年人等住房问题曾在此前的政府工作报告中出现过。目前,我国有约3亿的新市民,数量庞大,这部分人的住房需求亟须解决。

李宇嘉认为,这部分人群已经进入了城市,但没有体面的住所,无法在城市“扎根”,也就无法享受到城市的公共服务。因此,政策重点就是将这部分人群纳入住房保障、住房消费,从而激活住房发展的可持续动力,也是扩大内需的关键。

此外,今年政府工作报告中,城市更新放在了“扩大国内需求”章节中。李宇嘉认为,城市更新主要任务就是对于功能缺失、衰败的区域进行公共服务设施、市政设施补短板,片区的人居环境、房屋质量等彻底完善起来,居民改善住房、房屋流通就会活跃起来,围绕居住和住房的消费就会旺盛起来。在市场下行期,这样的改造模式能部分替代市场下行,提振居民住房消费。

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