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万科郁亮:当前房地产市场就像“闰二月”

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万科业绩企稳,董事会主席郁亮完成了去年提出的经营目标。

在3月31日的业绩说明会上,郁亮重申了地产行业处于“温和恢复”阶段的判断。他今年的新比喻是“闰二月”:当前的市场就像今年春天赶上的闰二月,虽然比常年的春天温度稍微低一点,但是毕竟春天还是来了。“万科将在牢守安全底线的前提下,继续坚持走开发、经营、服务并重的道路”。

业绩企稳

3月30日,万科A(000002)披露财报,这家A股市值最高的房地产商,在2022年实现营业收入5038.4亿元,同比增长11.3%;净利润226.2亿元,同比增长0.4%。

在此之前,万科经历了净利润接近腰斩的2021年。彼时郁亮向股东表示,将采取行动和努力,支撑公司2022年实现营业收入和净利润企稳,并为未来价值增长打下基础。

如今企稳的承诺已经完成,尽管“2022年行业形势的严峻性远远超出了年初的预计”。

万科营收的企稳来自房地产开发项目结算的稳步增长,以及经营、服务业务大步前行。

地产开发业务方面,2022年,万科开发业务全年实现合同销售金额4169.7亿元,34%的同比降幅优于百强房企的42%。

由物业、长租公寓、商业等业务组成的经营、服务业务,收入首次突破500亿元,同比增速23.1%。郁亮表示,从中长期看,万科经营服务业务处在增长轨道上,整体收入今年会保持两位数增长,对公司贡献更多的正向盈利。

净利润方面,2022年,万科房地产开发及相关业务的毛利率为19.8%,较2021年下降2个百分点。

万科财务负责人韩慧华表示,因为历史原因,结算毛利率阶段性还是有一定下滑的压力,不过万科现在新拿的项目投资质量很好,“相信经过一段时间内调整,开发业务的毛利率能够整体稳定向好”。

在2022年助推万科净利润企稳的关键,是经营效率的提升和融资结构的优化,体现在财报上就是万科三大费用全线降低。

根据万科财报,公司2022年度销售费用、管理费用分别同比下滑3%、6.4%,合计节省了超10亿元的开支。变化最为显著的是财务费用,同比由43.8亿元大幅下降至26.2亿元。

开发、经营、服务并重

在业绩说明会上,郁亮回答首个问题就是分析地产行业趋势。他将地产行业的需求概括为“上有天花板,下有保底线”。一方面,新房市场无法再回到2021年历史峰值;另一方面,在外部环境不发生突发性变化的情况下,一段时间内市场仍能保持12亿平方米左右的需求。

郁亮认为,行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段,“万科将在牢守安全底线的前提下,继续坚持走开发、经营、服务并重的道路”。

值得一提的是,经营服务业务似乎是郁亮个人在今年最感兴趣的话题。在本场推介会上,万科在经营、服务方面的规划,是除了行业趋势分析外,郁亮唯一回答的问题。郁亮直言对这个话题,“有很多话要讲”。

郁亮认为,从外部环境来看,经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强,其能够创造长期、稳定回报的优势会变得更加明显,优良的经营性不动产也将更加受到各类投资者的欢迎。与此同时,融资渠道的开放,将实现经营性不动产“投融建管退”的闭环。

具体在万科身上,郁亮总结公司经营、服务类业务的三点优势:一是起步早,学费基本已经交完;二是赛道全,并在各自领域做到了数一数二;三是各个业务之间可以协同。郁亮表示,“从中长期看,万科经营服务业务处在增长轨道上,整体收入今年会保持两位数增长,对集团贡献更多的正向盈利”。

与会的万物云董事长朱保全表示,2023年对于万物云而言,应该是效益改善的速度会大于规模改善的一年。分管泊寓业务的万科总裁祝九胜也表示,2022年的泊寓没有实现盈利,但在2023年,泊寓将实现盈利目标。

项目聚焦“特别好”

关于万科地产开发业务的问题,郁亮在当日推介会上仅对行业当前发展阶段定调。他既不认同市场正在“狂飙”,也反对“倒春寒”的悲观观点,他仍然维持市场处于温和恢复阶段的判断,“万科将认准大势,做好自己的事”。

他分享了一组数据:2月销售与1月相比出现较明显的回升,但1-2月整体来看,一、二线城市新房成交同比上升7.2%,谈不上狂飙。3月周均成交比2月高点回落了6%左右,但3月成交水平仍超过了2022年的绝大部分时间,因此也没有倒春寒。郁亮提示称,当前房价确实有所下降,“对于自住需求而言性价比提高,是较合理的入市点”。

首次以联席总裁身份出席万科业绩推介会的张海,作为牵头开发业务的高管就公司地产开发业务做出更详尽的分享。

张海介绍,去年万科对开发经营业务进行了反思,“主要围绕9个字来开展工作:保安全、稳利润、提回报”。

财报显示,2022年万科累计获取新项目36个,总规划计容建筑面积690.2万平方米,权益计容规划建筑面积403.7万平方米,权益地价总额约496.4亿元,新增项目平均地价为12297元/平方米。2023年,集团预计项目竣工计容面积3227.2万平方米,这一数据较去年完成数有所下滑。

在拿地策略上,张海进一步强调了万科将聚焦“特别好”项目的理念。

“以前我们投资研究的时候关注得比较多的是城市的宏观指标,现在我们更加看重市场板块的典型特征。”张海补充说,“各区域的一线公司的操盘团队,也作为决定投资的一个必要条件,团队的产品实施能力如何、专业人员是否齐整等因素,都会纳入评估。”

基于“特别好”理念,张海表示,针对今年以来市场投资聚焦在核心城市核心区域的情况,万科正在研究与市场存在差异化的投资策略。“我们有一个‘特别好’的项目的小模型,这个模型可能会让我们在比较大的范围内,就能找到一些自己合适的项目”。

张海最后说,“万科会根据市场和政策的变化,坚持量入为出,把握投资节奏,为业绩的连续和稳定起到支撑作用。”

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