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一季度发债规模超1500亿,净融资回正,但民营房企资金链仍待修复

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在房地产政策端的持续发力下,房企融资“至暗时刻”似已过去,展现出好转迹象。财联社统计,一季度房地产行业境内债券发行149只,规模超1500亿;净融资回正,为65.80亿元。从股权融资看,据平安证券,截至目前已有20家房企在上交所和深交所拟定增募资,预计将获得超千亿元的股权融资。不过,值得一提的是,融资结构仍待修复,当前中央、地方国企融资占比较高,民营房企发行仍需改善。

监管利好政策叠加宏观经济稳步向好,重点房企一季度销售情况环比、同比双双改善,实现了2022年以来首次增长。中信证券(600030)报告称,房地产企业告别了“三高”(高杠杆、高负债、高周转),得以凭借强韧的资产负债表稳步拿地,持续经营性现金净流入和分红,并推荐推荐融资畅通、积极拿地的房企。

民营房企融资仍待修复

Wind数据显示,以证监会分类为统计口径,一季度房地产业发行债券149只,规模1,563.78亿元;与2022年同期相比,2022年同期发行只数146只,规模1,344.71亿元;2021年同期房地产发债只数228只,规模1,971.01亿元。

从净融资情况来看,wind数据显示,一季度房地产行业净融资回正,为65.80亿元。从企业性质来看,国有企业发行只数140只,发行总量1500.28亿元;而民营企业仅有4只,规模34亿元,民营房企融资规模仍处低位。值得一提的是,广州合景控股集团有限公司、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司等企业由于股权结构被wind分类在外商独资企业中。将上述企业计入民营房企后,wind数据统计为9只、75亿来自民营房企。

具体来看,wind数据显示,今年一季度房地产行业发债规模排名靠前的5家发行人分别为:金融街(000402)控股股份有限公司113亿元、北京首都开发股份有限公司106亿元、华润置地控股有限公司75亿元、保利发展控股集团股份有限公司65亿元、中国铁建(601186)房地产集团有限公司52亿元。

此外,政策端利好的影响下,多家民营房企通过中债增担保发债。据财联社梳理,今年一季度以来,通过中债增担保发债的优质房企有,新希望(000876)地产10亿元中票、中骏集团15亿中期票据、雅居乐12亿元中票、卓越商管4亿元中票、合景控股7亿元中票、以及重庆华宇集团11亿元中债增中票。据了解,自2022年11月央行表态支持民营企业健康发展以来,中债增进作为我国首家专业债券信用增进机构,通过增信支持的方式,助力民营房企发债,先后为12家优质房企进行全额担保发债,极大地提振了市场对民营房企的信心。

从发行成本来看,兴业证券(601377)数据显示,新发地产债中发行利率在3%-4%区间的规模占比近五成;4%-5%区间的规模占比两成。相对应的,2023年以来新发行债券主要是中短期限的品种(1年期和2-3年期之间为主),其中小于1年期的地产债发行利率集中在2.5%-3.5%之间小幅波动,2-3年期的发行利率整体波动不明显,基本维持在4%左右。

信用利差大幅收窄

受益于一级市场改善,二级市场对应主体也受到提振。同时一季度在行业信用企稳后,地产债的绝对收益有更明显的影响力。

从兴业研究行业利差数据来看,房地产行业信用利差已由1月3日113.84bp收窄至3月27日60.83bp,幅度达53.01bps。

Wind数据显示,一季度地产债方面,现券交易量达4640.67亿元,环比有所减少,较去年同期4794.78亿元变动不大。具体来看,“23保利发展CP001”、“20华发02”、“20铁建房产MTN001”、“21信地03”等成交量排名靠前。

据中证地产债指数显示,年初至今,该指数涨幅2.90%,显示地产债回暖。据海通证券(600837),以其地产债样本为例,代表性债券的收益率3月以下行为主。具体来看, H9龙控01上行327.6BP,19碧地02上行81.6BP, 19广州城建PPN001下行8.7BP,17苏州高新(600736)MTN001下行8.9BP,18市北高新(600604)MTN001下行12.3BP,19中海02下行13.9BP,19信投03下行27.7BP,16投资01下行32BP。

对于接下来地产债的择券方向,中信证券称,在行业基本面尚未兑现的当下,市场对类民企地产债依然犹豫,而央国企债券超额收益空间较薄,在此背景下可切换视角,兼具性价比和安全边际的由中债增担保的地产债,将成为过渡时期最优选择。

德邦证券则认为,短期来看(一年以内),民营地产仍需警惕,高等级央企地产性价比相对不高,可重点关注地方国企及小央企背景的地产公司;以及受益于区域性地产行业明显好转带来经营改善的房企。可重点关注信达地产(600657)、华发股份(600325)、建发集团、联发集团、大华集团、美的置业和滨江集团(002244)等。另一方面,部分地方国企的业务稳定性高、政府支持力度大,如苏高新,所在区域经济实力强劲,业务的区域集中度高,风险相对较低,可适当参与。

销售回暖明显但结构分化

从2022年年末开始,政策支持地产力度持续加强,随着各类房地产支持政策推出,热点城市销售端持续回温,2023年一季度房企销售额实现2022年来首次增长。同时随着购房者信心恢复,房地产行业修复的确定性也在逐渐提升。

2022年,克而瑞数据显示,行业TOP100房企全年累计业绩规模同比降低41.6%,多数规模房企深陷负增长困局。2022年有近9成百强房企累计业绩同比下滑,房企销售额在千亿以上规模的剩下20家,其中排名第20位的远洋集团销售金额刚刚跨过千亿门槛。

据中指研究院数据,2023年1-3月,TOP100房企销总额为17589.5亿元,同比增长8.2%,是2022年以来首次实现增长。其中TOP100房企3月单月销售额环比上升36.7%,同比上升24.6%,继续保持双增长态势。销售额超千亿房企1家,较去年同期减少1家,百亿房企50家,较去年同期增加4家;超五十亿房企77家,较去年同减少4家。TOP100房企权益销售额为12148.9亿元,权益销售面积为7197.4万平方米。预计4月,房企销售额同比将会延续增长态势。

从房企排名来看,据中指研究院统计数据显示,今年一季度,保利发展、万科、碧桂园分别实现销售额1138亿元、993亿元和880亿元,保利发展超过碧桂园抢占榜首位置。值得一提的是,建发房产和华发股份依然保持迅猛增势,业绩排位冲刺到了前十名。

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