一季度发债规模超1500亿，净融资回正，但民营房企资金链仍待修复

在房地产政策端的持续发力下，房企融资“至暗时刻”似已过去，展现出好转迹象。财联社统计，一季度房地产行业境内债券发行149只，规模超1500亿；净融资回正，为65.80亿元。从股权融资看，据平安证券，截至目前已有20家房企在上交所和深交所拟定增募资，预计将获得超千亿元的股权融资。不过，值得一提的是，融资结构仍待修复，当前中央、地方国企融资占比较高，民营房企发行仍需改善。

监管利好政策叠加宏观经济稳步向好，重点房企一季度销售情况环比、同比双双改善，实现了2022年以来首次增长。中信证券(600030)报告称，房地产企业告别了“三高”（高杠杆、高负债、高周转），得以凭借强韧的资产负债表稳步拿地，持续经营性现金净流入和分红，并推荐推荐融资畅通、积极拿地的房企。

民营房企融资仍待修复

Wind数据显示，以证监会分类为统计口径，一季度房地产业发行债券149只，规模1,563.78亿元；与2022年同期相比，2022年同期发行只数146只，规模1,344.71亿元；2021年同期房地产发债只数228只，规模1,971.01亿元。

从净融资情况来看，wind数据显示，一季度房地产行业净融资回正，为65.80亿元。从企业性质来看，国有企业发行只数140只，发行总量1500.28亿元；而民营企业仅有4只，规模34亿元，民营房企融资规模仍处低位。值得一提的是，广州合景控股集团有限公司、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司等企业由于股权结构被wind分类在外商独资企业中。将上述企业计入民营房企后，wind数据统计为9只、75亿来自民营房企。

具体来看，wind数据显示，今年一季度房地产行业发债规模排名靠前的5家发行人分别为：金融街(000402)控股股份有限公司113亿元、北京首都开发股份有限公司106亿元、华润置地控股有限公司75亿元、保利发展控股集团股份有限公司65亿元、中国铁建(601186)房地产集团有限公司52亿元。

此外，政策端利好的影响下，多家民营房企通过中债增担保发债。据财联社梳理，今年一季度以来，通过中债增担保发债的优质房企有，新希望(000876)地产10亿元中票、中骏集团15亿中期票据、雅居乐12亿元中票、卓越商管4亿元中票、合景控股7亿元中票、以及重庆华宇集团11亿元中债增中票。据了解，自2022年11月央行表态支持民营企业健康发展以来，中债增进作为我国首家专业债券信用增进机构，通过增信支持的方式，助力民营房企发债，先后为12家优质房企进行全额担保发债，极大地提振了市场对民营房企的信心。

从发行成本来看，兴业证券(601377)数据显示，新发地产债中发行利率在3%-4%区间的规模占比近五成；4%-5%区间的规模占比两成。相对应的，2023年以来新发行债券主要是中短期限的品种（1年期和2-3年期之间为主），其中小于1年期的地产债发行利率集中在2.5%-3.5%之间小幅波动，2-3年期的发行利率整体波动不明显，基本维持在4%左右。

信用利差大幅收窄

受益于一级市场改善，二级市场对应主体也受到提振。同时一季度在行业信用企稳后，地产债的绝对收益有更明显的影响力。

从兴业研究行业利差数据来看，房地产行业信用利差已由1月3日113.84bp收窄至3月27日60.83bp，幅度达53.01bps。

Wind数据显示，一季度地产债方面，现券交易量达4640.67亿元，环比有所减少，较去年同期4794.78亿元变动不大。具体来看，“23保利发展CP001”、“20华发02”、“20铁建房产MTN001”、“21信地03”等成交量排名靠前。

据中证地产债指数显示，年初至今，该指数涨幅2.90%，显示地产债回暖。据海通证券(600837)，以其地产债样本为例，代表性债券的收益率3月以下行为主。具体来看， H9龙控01上行327.6BP，19碧地02上行81.6BP， 19广州城建PPN001下行8.7BP，17苏州高新(600736)MTN001下行8.9BP，18市北高新(600604)MTN001下行12.3BP，19中海02下行13.9BP，19信投03下行27.7BP，16投资01下行32BP。

对于接下来地产债的择券方向，中信证券称，在行业基本面尚未兑现的当下，市场对类民企地产债依然犹豫，而央国企债券超额收益空间较薄，在此背景下可切换视角，兼具性价比和安全边际的由中债增担保的地产债，将成为过渡时期最优选择。

德邦证券则认为，短期来看（一年以内），民营地产仍需警惕，高等级央企地产性价比相对不高，可重点关注地方国企及小央企背景的地产公司；以及受益于区域性地产行业明显好转带来经营改善的房企。可重点关注信达地产(600657)、华发股份(600325)、建发集团、联发集团、大华集团、美的置业和滨江集团(002244)等。另一方面，部分地方国企的业务稳定性高、政府支持力度大，如苏高新，所在区域经济实力强劲，业务的区域集中度高，风险相对较低，可适当参与。

销售回暖明显但结构分化

从2022年年末开始，政策支持地产力度持续加强，随着各类房地产支持政策推出，热点城市销售端持续回温，2023年一季度房企销售额实现2022年来首次增长。同时随着购房者信心恢复，房地产行业修复的确定性也在逐渐提升。

2022年，克而瑞数据显示，行业TOP100房企全年累计业绩规模同比降低41.6％，多数规模房企深陷负增长困局。2022年有近9成百强房企累计业绩同比下滑，房企销售额在千亿以上规模的剩下20家，其中排名第20位的远洋集团销售金额刚刚跨过千亿门槛。

据中指研究院数据，2023年1-3月，TOP100房企销总额为17589.5亿元，同比增长8.2%，是2022年以来首次实现增长。其中TOP100房企3月单月销售额环比上升36.7%，同比上升24.6%，继续保持双增长态势。销售额超千亿房企1家，较去年同期减少1家，百亿房企50家，较去年同期增加4家；超五十亿房企77家，较去年同减少4家。TOP100房企权益销售额为12148.9亿元，权益销售面积为7197.4万平方米。预计4月，房企销售额同比将会延续增长态势。

从房企排名来看，据中指研究院统计数据显示，今年一季度，保利发展、万科、碧桂园分别实现销售额1138亿元、993亿元和880亿元，保利发展超过碧桂园抢占榜首位置。值得一提的是，建发房产和华发股份依然保持迅猛增势，业绩排位冲刺到了前十名。