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常态化开展“带押过户” 激活楼市良性循环

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据《每日经济新闻》报道,二手房交易迎来重大变化。3月30日,自然资源部、中国银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(以下简称《通知》),对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署。这意味着,“带押过户”从地方性政策走向了全国化、常态化和全面推进阶段。事实上,根据中指监测数据,2022年以来全国已有超百城出台二手房“带押过户”政策,包括深圳、济南、大连等多个省会城市和计划单列市。而且,天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份也已经全面开展二手房“带押过户”工作。

《通知》是对多城“带押过户”实践的顶层确认,也是通过“红头文件”的方式让“带押过户”更加规范。要让萎靡的楼市活起来好起来,既要看新建商品房交易,也要关注二手房交易。二手房交易好起来,能一定程度激发新建商品房交易活力,有利于盘活整个房地产市场。

近期二手房市场的火热,一定程度上与多城推动“带押过户”有关。具体来看,3月杭州二手房成交量突破万套,成都则突破2.6万套。3月份,北京楼市“小阳春”也如期而至。当月北京二手住宅网签数量为22192套,环比、同比均有一定增长。同为一线城市的广州,3月二手住宅共网签12260宗、119万平方米,环比大幅增长23%和24%,同比增长46%和44%,网签宗数创下2021年5月以来的新高。三四线城市的二手房销售要弱一些,但在二手房市场大势的传导下,也迎来了向好预期。

“带押过户”政策,不仅是对楼市新周期亟需“加油鼓劲”的回应,也是对楼市基层实践或者说底层智慧的认可。众所周知,在购房政策的理解上,尤其是存在政策堵点的情况下,房产中介往往有自己的解决办法。当然,这样的办法存在不合规的瑕疵,过度炒作时会引发资金风险。尤其是在楼市过热出现泡沫时是需要严厉禁止的,譬如所谓的首付贷。但是,如果楼市处于低迷状态,刚需群体受制于政策限制而不能购房,改善住房群体需要售出二手房购买新建商品房时,就需要底层智慧或房地产管理部门在执行层面予以破局,打通二手房市场梗阻,带动新建商品房交易,从而激活楼市良性循环。

“带押过户”不仅可以解决刚需和改善住房群体的安居需求,给萎靡的楼市注入活力,而且基层实践得到了“红头文件”的确认。这涉及民生福祉、市场红利,也体现了法治精神。

民法典第四百零六条明确规定:“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。”这不仅为不动产“带押过户”提供了法律依据,也为激活楼市提供了可资借鉴的标本。

“带押过户”很容易理解,“带押过户”是指在申请办理已抵押不动产转移登记时,无需提前归还旧贷款、注销抵押登记,即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。这样就可缩短交易流程,减轻交易双方的时间和经济成本,提高二手房交易效率。专业人士对“带押过户”有生动解读:“按100万元总价,贷款金额约70万元,贷款本金余额50万元为例,如果按照过去的交易模式,卖房人需要先筹集50万元归还贷款才可以实现房产转让。而按照‘带押过户’政策,这50万元的提前支付成本可以省略,这自然使得二手房的交易明显加快。”

“带押过户”已经在多城试点中释放出积极的市场信号,现在有了两部委顶层设计的“红头文件”托底,在执行中可以预期会有更好的实践效果。当然,“带押过户”政策要在所有城市落地,还需要耐心。按照《通知》要求,“带押过户”有稳健的路线图:以“三个拓展”全面推进“带押过户”:推动省会城市、计划单列市率先实现,并逐步向其他市县拓展;推动同一银行业金融机构率先实现,并逐步向跨银行业金融机构拓展;推动住宅类不动产率先实现,并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。最终实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖,常态化开展“带押过户”服务。

中国楼市具有典型的差别化特点。一线城市楼市虽有周期性波动,但从来不愁卖,无论新建商品房还是二手房;二线热点城市、省会城市和计划单列市的楼市周期性波动更大一些,二手房交易能够作为这类城市楼市的晴雨表;三四线城市楼市压力较大,存量房矛盾不少,二手房交易迟滞是市场常态。在此情势下,“带押过户”执行有序进行,由点到面,自是应有之义。通过一线、二线城市等活跃楼市二手房“带押过户”的实践,会使政策执行更完善,程序更科学更便捷。而且,执行这一政策,银行是重要的参与主体,没有银行配合,无法实现“带押过户”的无缝对接。

“带押过户”政策是二手房交易的利好,也有助于激活整个楼市的良性循环。

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