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当前并非出台房产税政策的好时机

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房产税是一个敏感话题,有关该话题的讨论持续了近20年。最近又有人提议出台房产税政策。笔者认为,征收房产税意义重大,但必须选择合适的时机,而当下并非出台房产税政策的好时机。一方面,房地产市场正处在相对脆弱的复苏阶段,需要更多政策方面的呵护;另一方面,征收房产税的一些前置条件尚不具备,比如小产权房的确权问题。

不利于市场进一步复苏

2021年下半年以来,部分大型龙头房地产开发企业出现流动性风险。2022年底有关部门出台了一系列化解龙头房地产企业风险的政策,市场逐步得到恢复,但从成交量等指标观察仍然没有恢复到正常状态。2022年主要城市的新房和二手房季度成交量均比2021年下滑超30%左右,从今年前两个月的数据看,房地产市场的成交量和房价仍然处在下滑状态。

债务违约增加使部分金融机构主动减少房地产行业贷款,叠加销售下滑,房地产开发企业的资金链普遍紧张,引发土地市场出现一定流拍。甚至一线城市的土地都有流标现象,这是比较罕见的。

值得警惕的是,当前房地产开发企业的财务问题并非个别现象。我国房地产开发企业不少采取“三高”(高负债、高杠杆、高周转)经营模式,在土地价格平均上涨速度超过房地产开发企业负债成本增速的前提下,“三高”经营模式可以使公司收益最大化。不过,高财务杠杆使得房地产企业抗风险能力较弱,只是在房价上涨状态下“三高模式”的风险被掩盖了。

如果此时出台房产税,会打压市场预期,不利于市场进一步复苏,也可能引发新的风险。

此外,征收房产税有可能使住房租金上涨,直接影响到年轻人的获得感。当前一线城市和二线城市的住宅租金收益率只有1.5%左右,远低于按揭贷款的利率(4.5%以上),也低于银行理财产品的收益率(3%左右)。征收房产税如果导致租金上涨,受损的是租房者的利益。

对于难以通过租金上涨来转移税收成本增加的住房,持有成本的增加可能使住房所有者卖出住房,短期内可能导致部分城市的住房供求关系出现较大波动,进而导致土地出让收入出现大幅度下跌,影响地方政府的财政收入。

土地制度需进一步改革

征收房产税,首先应该对房产进行价值评估,按照现行的制度规定,新建住宅对应的土地使用权是70年,住宅的评估价值应该与其使用年限呈反比,即使用年限越长评估价值越低,直至70年期满评估价值为零。显然,这种评估结果与市场现实情况是相悖的,现实的情况是购置时间越久其市场价值越高。评估价值与市场价值相悖的源头就在于土地使用权,市场已经默认住宅的土地使用权是永久的,但法律规定土地使用权只有70年。如果承认住宅对应的土地使用权期限为无限期,就不会出现上述矛盾。

为了使房产的价值评估更加合理,建议将住房的土地使用权期限改为永久。

与此相关的还有小产权房的确权问题。房产税试点没有涉及农村集体土地上的住宅,按此推理“小产权房”不在房产税的征收范围之内。商品住房需要征收房产税,而小产权房无需缴纳房产税,变相提高了小产权房的市场价值,会刺激更多的小产权房出现。

尤其对于深圳这样的城市来说,小产权房占存量住宅总量的50%左右,假如小产权房不征房产税,则意味着一半的存量住房无需征收房产税。从单个家庭拥有的住房数量看,深圳原住民拥有的小产权住房数量是相当大的,单个家庭用于出租的住房面积超过1000平方米的不在少数,他们是最应该被征收房产税的群体。深圳的小产权房属于历史产物,如何将这些数量巨大的小产权房纳入规范管理的渠道一直是深圳市住房管理部门的重要课题。如果小产权房的问题没有突破,则深圳的房产税改革就难言圆满。

目前有关部门正在采取措施化解房地产金融风险,笔者认为,在此关口推行房产税风险远大于收益。鉴于上海和重庆已经于多年前进行房产税的试点,可以让这两个城市在完善规则基础上,继续进行房产税的试点。

此外,征收房产税涉及土地使用权期限及小产权房确权,这些都是十分敏感的问题。可以选择深圳作为试点,把征收房产税的改革和小产权房确权改革配套推进。可以参考2005年在股票市场进行的“股权分置”改革经验,让小产权房的所有者向深圳市住房保障部门无偿转让一定比例的住房,以此作为小产权房获得合法流通资格的对价,为了减少这些小产权房对市场的冲击,可以将这些小产权房分批解禁。

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