中交地产定增35亿元获证监会批准，净负债率仍处于294%高位

6月27日晚间，中交地产（SZ000736，股价15.25元，市值106.05亿元）公告称，收到中国证券监督管理委员会出具的《关于同意中交地产股份有限公司向特定对象发行股票注册的批复》（证监许可[2023]1347号），同意公司向特定对象发行股票的注册申请。

来源：中交地产公告

事实上，早在今年2月23日，中交地产公告拟向包括控股股东中交房地产集团（以下简称地产集团）在内的不超过35名（含35名）符合中国证监会规定条件的特定对象发行股票，募集资金总额预计不超过35亿元，主要投向长沙凤鸣东方（8亿元）、郑州翠语紫宸（0.6亿元）、武汉中交澄园（6亿元）、惠州紫薇春晓（6.5亿元）、天津春映海河（3.4亿元）等5个“保交楼、保民生”住宅项目，以及补充流动资金（10.5亿元）。

来源：中交地产公告

与此同时，中交地产在募集说明书中提示，截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年3月末，公司存货账面价值分别为7,203,496.39万元、10,889,409.21万元、10,694,308.71万元和10,841,291.42万元，占资产总额的比例分别为72.39%、76.71%、77.89%和77.30%。

“公司存货的变现能力直接影响到公司的资产流动性及偿债能力，如果公司因在售项目销售迟滞导致存货周转不畅，将对其偿债能力和资金调配带来较大压力。”

上述报告期内，中交地产实现归属于母公司所有者的净利润分别为34,748.94万元、23,564.54万元、3,393.95万元和-20,189.30万元，2022年归属于母公司所有者的净利润有较大幅度的下降，同比下降约85.60%；扣除非经常性损益后的归属母公司股东净利润分别为2,115.72万元、-43,239.07万元、-18,630.43万元和-20,944.62万元。

来源：中交地产公告

“三道红线”指标方面，报告期内，中交地产剔除预收款后的资产负债率分别为82.93%、81.34%、82.25%和82.34%，净负债率分别为317.70%、284.61%、280.23%和294.01%，现金短债比分别为0.97、0.61、0.41和0.47。

此外，公告指出，中交地产业务主要集中在重庆、长沙、南京、天津等二线城市，由于2016年和2017年的房地产过热现象的出现，上述城市在前两年中陆续颁布了限购、限贷政策，对于房地产市场的供需关系以及价格产生了一定影响。

从财务数据看，2020-2022年度和2023年1-3月，中交地产营业收入分别为123.00亿元、145.42亿元、384.67亿元和26.89亿元。

中交地产表示，“最近三年虽然处于增长状态，但这是主要受益于公司目前开发的楼盘目标客户为刚性需求人群，受到政府限购、限贷政策影响较小，公司整体去化率尚可。公司布局以二线为主、一三线为辅，布局较为合理。但如果上述区域的经济环境发生不利变化，出现人口流入减少，刚性需求人口数量减少，可能导致当地商品房销售面积及价格出现下降，从而对经营业绩产生不利影响。”