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多城二手房挂牌量续增:上海增幅全国第一,重庆规模全国第一,武汉8成房源降价

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226234套,重庆正成为当前全国二手房挂牌规模最大的城市。

82%,上海正成为当前全国二手房挂牌规模增幅最大的城市。

全国二手房市场复苏之路跌宕起伏,2023年前两个季度,挂牌量逐步高企、成交价格重回下跌区间。

上海易居研究院监测的全国13个重点城市,二手房挂牌量在6月初攀上199万套,相比今年初的159万套,增幅达到25%。

数据来源:各地二手房中介平台、媒体报道、易居研究院

“从历史长周期角度看,过去二手房总体处于‘不愁卖’阶段,而现在二手房开始步入‘愁卖’阶段,意味着二手房市场已经从卖方市场开始悄然变为买方市场。”易居研究院认为。

《每日经济新闻》记者调查发现,今年3月12日,重庆的二手房挂牌量才首次突破19万大关,3个月时间新增挂牌房源超过3万套;武汉超过80%的二手房均在降价,今年已经有超1000家中介门店关门;上海个别门店店东则为置换房源的客户用火锅券充抵了10万元中介费,一些中介门店则亏钱运营。

重庆:二手房挂牌量全国第一,挂牌价不及两年前

张程(化名)后悔了:

两年前,曾有买家出价132万元,要买自己一套位于渝北区北岸新洲的套二,“当时觉得价格上还能再涨点,也不急着出手。”

然而两年过去了,当时能卖132万元的房子,如今连120万元都卖不到了。据张程介绍,这套房子是2018年花98万元买的二手房,91平方米,单价刚过10000元,“如果以现在这个价格出售,除了贷款利息和之前入住时的翻修,可能只保证刚好不亏钱。”张程告诉记者,现在他暂时不降价出售,“再稳稳”,“万一之后价格又能有所上涨呢?”

“现在这个小区房源价格跟前两年比都有所下降,现在我们门店还挂牌了一套同小区、同等面积的房源,挂牌价格只有90多万元。”重庆德佑冉家坝商圈一门店经纪人于洋(化名)在电话中告诉《每日经济新闻》记者,不过这套房源是在二楼,特殊楼层价格参考价值不大。

记者在贝壳找房了解到,目前北岸新洲挂牌房源有41套,挂牌单价12657元/平方米,这一价格环比上月下降了1.69%;在售房源中大多是最近两年才挂牌出售的,9成以上先后降价,其中一套实际使用面积超过200平方米的房源,2019年5月挂牌时为280万元,但最新的挂牌价格是230万元。

“如果有意向购买,这个价格是还可以再谈的。”于洋表示,目前重庆二手房属于买方市场。

对于当前绝大部分房源的调价行为,于洋直言,除了市场下行和业主急于出售等原因外,还有中介主动议价行为。“这与我们的业绩相关联。”他举例道,如果一套房源的成交价格和其初始挂牌价基本一致,就证明我们对房源的维护没有花费多少精力,我们的业绩就会少一点,工资相应也会减少,因此在没有带客看房的时候,大家都会主动与房东议价,以加速房源的挂牌、成交周期。

多种因素作用下,好不容易止跌的重庆二手房价格,又降下来了。

中指研究院提供的数据显示,2022年8月-2023年5月,重庆市二手住宅成交均价环比连续10个月下降,其中2023年5月成交均价为13477元/平方米,环比下跌0.50%,环比跌幅继续扩大,这一价格同比2022年5月的14054元/平方米已下跌4.1个百分点。

国家统计局数据也显示,自2022年8月以来,重庆市二手住宅销售价格指数同环比已连续6个月下跌,直至2023年2月环比止跌回升,升幅为0.3%,同比仍下降2.8%,在随后的3、4月环比价格持续上涨,截至4月同比下降幅度已缩小至2.6%;但到了5月,重庆二手房价格又再次进入下跌通道,环比再次下跌0.5%。

而与下行价格相反的,则是持续上涨的挂牌量。

据链家官网,截至6月27日,重庆二手房挂牌量已经来到了226234套,而今年3月12日才首次突破19万大关,3个月时间新增挂牌房源超过3万套。但交易量上,锐理数据显示,5月重庆主城二手房仅9115套成交。

“一方面,重庆新房满两年才能上市交易,这也导致部分业主在限售期满后挂牌出售,特别是部分投资客;另一方面,前两年疫情,生意经营困难的需要卖房还债或者持续投资。”于洋告诉记者,其所在的中介行业,这两年也有部分个人门店因经营困难而关门的。

武汉:超80%二手房降价,超1000家中介门店关门

“截至目前,6月这个小区(中建大公馆)一套成交都没有!”

武汉德佑格林东郡江门店经纪人张强(化名)无奈地说,在当前二手房业务成交量不佳的情况下,门店只能靠租赁与销售新房支撑业绩。

公开信息显示,位于东湖高新区的中建大公馆总占地面积22.4万平方米,一期于2017年12月首次开盘,彼时毛坯均价22000元/平方米,小区附近集合了光谷实验小学、光谷第十小学、光谷实验中学等多所知名公立学校。

不过尽管如此,贝壳二手房平台数据显示,截至6月27日,中建大公馆一期挂牌房源已有128套,其中6月新增10套挂牌房源,最近一次成交还要追溯至两个月前的4月13日。

成交信息显示,该套房源为面积108.26平方米套三户型,初始挂牌价为282万元,成交周期达到533天,调价18次。

“成交价肯定是低于这个挂牌价的,按照近期区域市场成交情况来看,降价10万-20万元都是正常的。”

记者梳理该小区目前挂牌房源情况看到,超9成房源存在降价情况,甚至有的房源一次性降价40万元,有的房源挂牌一年内调价就超过15次。“有些房东急于回收资金,不得不下调挂牌价;也有些大户型挂牌价下调幅度较大,如果算上资金信贷、装修成本,有的房源价格房东是不赚钱的,甚至会亏本卖。”张强告诉《每日经济新闻》记者。

不只是东湖高新区。

记者调查发现,武汉主要区域代表楼盘如江岸区旭秀星汇君泊、硚口区时代新世界、东湖高新区保利时代北区、武昌区复地东湖国际等二手房价格均有不同幅度的回落下调,“基本上全武汉的二手房价格都在降。”

诸葛找房数据研究中心报告显示,5月热点城市二手房挂牌房源,调价房源中降价比例超过80%,其中武汉的二手房挂牌量降价房源同样超过80%。中指研究院监控数据也显示,5月,武汉二手房价格环比4月下跌0.54%,连续15个月环比下跌。

而截至6月27日,武汉市房地产经纪服务平台显示,武汉市二手房挂牌量已经来到了176407套。

在成交价格持续下跌、挂牌量攀升的同时,武汉二手房的成交量却在冲高后迅速回落。

《每日经济新闻》记者通过贝壳平台跟踪梳理发现,今年2-3月,贝壳平台武汉二手房每日成交量约200套,最高单日成交量超300套。5月,武汉贝壳平台新增挂牌量约24000套,而全月成交量仅3183套,平均每天成交仅约100套,到了6月,这一数据还在持续走低,市场明显已经呈现乏力走弱态势。

“今年初二手房市场有一段短暂的复苏,但没想到这波行情4月就开始衰减了。”江岸区中环地产一门店经纪人邓瑶(化名)告诉记者,就算是以前热门的学区房,近期不仅价格有松动,成交量也在走低,“部分房东看不到短期内价格有回升的希望,整个市场预期没有好转,就只希望能赶紧出手。”

武汉城市建筑 每日经济新闻资料图

据武汉楼市一知情人士透露,今年4月后,由于市场业务量的下滑,贝壳在武汉关闭或合并了一些实体门店,目前武汉的线下实体门店已从3月的超3000家,下降至如今的不足1700家。

“我们门店就有一部分人选择了离职、转行。”邓瑶透露,这些离职人员中很大一部分是刚进入这个行业不久的“新人”,“老员工还是比较固定。”

上海:二手房挂牌增速全国第一,部分门店亏钱运营

“这样的现金券一共有1000张。”

据《每日经济新闻》此前报道,李小忆是上海21世纪不动产某门店店东,他拿出了几叠火锅店抵用券,向记者声称,为了维护客户关系,他经营的中介门店在为一个开火锅店的老客户置换千万级房屋后,用火锅券充抵了10万元中介费。

上半年着急买房的宋女士,在3、4月看过十几套房源后,已经暂缓了看房计划。“我们准备一直看到今年年底,原先300万元出头只能买一室一厅,但现在好好挑挑也许能买到二室一厅呢。”

今年2月以来,上海二手房挂牌量持续走高。

易居研究院报告显示,截至6月初,在13个重点监测城市中,上海二手房挂牌规模比年初增加82%,增幅全国第一,挂牌套数达到18万套。

5月二手房的交易数据是1.53万套,刚过“荣枯线”,但相比4月的成交量缩水约13%。

上海某小区 每日经济新闻资料图

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,“一般来说,大部分市场交易是通过中介成交的,差不多占8成;通过手拉手交易的(绕过中介的二手房交易)可能占2成左右,但5月手拉手交易比值上升到了26%。”

手拉手,意味着该笔交易可能是为了打新,需要腾出购房资格,而房子一时半会卖不掉,只能进行亲友之间的更名操作。

“也就说,经纪人的‘体感’更差。”卢文曦指出。“在这样的情况下,6月市场上真正愿意自己去做一些交易买卖的,或许收缩得更明显,全月市场很有可能直接到达‘地板量’——成交1.3万-1.4万套。”

21世纪不动产另一位店长韩新志向记者证实了这一感受,“预期不好,现在很多客户暂缓了买房计划,先把钱袋捂紧,观望市场。但不管是刚需上车还是置换,这些客户肯定是有需求的。库存这么大,置换需求还是主流,有些人继续置换周边二手房,有些是拿钱买新房,纯套现的少。”

事实上,各大中介品牌前期加速扩张、抢占市场份额,但在市场下行期压力陡然增大。

“现在大家都进入了洗牌期,很多店目前是亏钱的,勉强还开着的门店也基本上靠硬撑着。“韩新志坦言。

像他们这样18人左右规模的门店,目前每个月成交1单到1.5单。

但这个行业整体表现又有所割裂:一边是成交量粥少僧多,门店过剩;另一边则是每家都缺人,都在招人。割裂的背后,韩新志透露,门店规模和员工人数仍是竞争的重要抓手,市场向好时的收入情况,再加上前期投入的经营成本,也是各家门店继续坚持的动力。

“不过,如果没有刺激政策利好二手房的话,可能7、8月又要关掉一批店了。”

而在销售端未出现重大反弹的情况下,供应端的大规模增长必然带来去化周期的延长。

统计显示,今年一季度,全国13城二手住宅去化周期为10个月,而二季度该指标为15个月,出现明显增长。

另一方面,二手住宅价格指数也开始大面积下行。国家统计局最新公布的70个大中城市二手房价格指数显示,5月仅15个城市价格上涨,而在4月上涨城市数量还高达36个。

此外,5月一二三线城市的房价环比涨跌分别为-0.4%、-0.3%和-0.2%,同比分别为0.4%、-2.1%和-3.3%。“三类城市二手房都重新进入下跌区间,说明市场压力具有普遍性。”严跃进说。

无论挂牌数量、成交数量,还是价格指数,都共同指向——二手房供求关系明显恶化。

严跃进指出:“二手房市场比一手房压力要更大、供求关系恶化情况更为严重,二手房降温的压力很容易产生新的金融风险。上海降价力度最大,跌幅为0.8%,成为近期二手房最疲软的城市,本身就是一个重要信号。此外,目前稳楼市不能停留在2014年的逻辑,当前社会经济环境和房地产供求关系有很多新情况,要基于宏观经济提振的概念落实突破性政策。”

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