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贵阳观山湖永远无法超越两城区,两城区发展势头明显反超观山湖

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今天陪几个朋友去看铁建城“黑钻”的房子,几个朋友因为观山湖和两城区未来的发展前景起了争论,内容很值得写一写……

一、风雨观山湖

十五年前,也就是2008年左右,很多人质疑观山湖区(当时还是金阳新区)的发展前景,并且坊间还流传着关于金阳的谣言

比如:金阳地下水致癌物超标,地下矿物辐射超标,金阳没有鸟,贵阳一中搬到金阳后,学生得白血病几率暴增……

对于这几个谣言,我曾经一个一个去调查过,自己跑到贵阳一中后面的金华湖拍下飞鸟白鹭的照片发到网络论坛,找搞地质的朋友拿到专业资料写文章反驳谣言,找到在贵阳一中当老师的大学同学询问……那几年,和看衰金阳的人在网络论坛、QQ群上各种打口水仗。很多朋友得到我的信心支持,房价4000多的时候在金阳买了房……

观山湖发展起来后,到近几年,风向异变,观山湖全面超越,两城区从此沉沦的说法此起彼伏……

实际情况却是,观山湖区永远无法超越两城区,并且两城区发展势头已经开始明显反超观山湖。

先说原因:

第1, 全世界所有的城市,经过升级改造后的老城区发展建设都远好于新城区,并且重新成为城市中心,这是城市化发展史的铁规律。除非老城区无法进行升级改造或者政府主动放老城区的城市更新。案例很多很多,有兴趣的朋友自己去读读城市发展史相关书籍。

第2, 贵阳的城市交通环线是围绕两城区为核心来规划建设,而非观山湖区。

第3, 贵阳的城市地铁交通网是以两城区为核心来规划建设,而非观山湖区。

第4, 不同于很多老城区无法升级改造的城市,贵阳两城区还有很多土地尚未开发,2012年,整个贵阳一环和二环之间的“二环带”就有52平方公里土地可开发,到现在只开发了其中一小部分。所以贵阳两城区无论是延展性和可塑性,都有极大的发挥空间。

贵阳从人民大道修建开始,两城区的发展势头已经开始悄悄勃发……

二、贵阳人的“老城情结”

说完以上四个原因,我们来讲讲观山湖区和两城区的关系。

观山湖区的开发始于2001年,当时贵阳老城区不到10平方公里的面积上居住着150多万人,其居住密度超过香港。那时候喷水池大十字和市西路都有30万一平的商铺,就是人流量超大的原因,那时候的30万,购买力超过现在的300万。贵阳急需纾解老城区过高的人口密度。

之所以没有开发二环是因为贵州独特的喀斯特山地地貌造成的开发成本过高以及当时的经济和技术水平还不够。而观山湖区也就是当时的金阳新区面积不仅大,而且地势平坦……

2012年之前,观山湖区虽然陆陆续续住进去不少人,也已经有一些公司搬到观山湖区办公,但仍然被称为“睡城”。

而2013年开始,花果园写字楼开始大规模交房后的几年里,在观山湖区办公的公司大规模回流搬进花果园。但由于花果园当时太拥堵加上物业管理水平低下,很多公司有开始搬离花果园去观山湖办公。2017年底,贵阳地铁一号线的开通更加剧了这一趋势。

观山湖区才算是真正崛起,2017年至2018年那一波房价暴涨,贵阳房地产总体均价涨了70%左右,而观山湖区房价直接翻一番。

但观山湖区最高房价从来都没有超越过两城区,2018年观山湖区最高房价18000元/㎡,两城区最高房价26000元/㎡。几个曾经在花果园项目工作过的朋友告诉我,花果园彭家湾地块,超过60%的客户是贵阳老城区的,后来五里冲地块的房子推出来,地州客户才超过了贵阳本地客户,很多贵阳人还是宁愿住花果园也不愿意去观山湖。

近几年两城区开发了一些新楼盘,包括铁建城、万科翡翠滨江、九璟湾在内,业主中来自花果园的就占了很大一部分,可以说很多花果园业主都在等待两城区的新楼盘出来才换房。

美团贵州运营中心的朋友告诉我,他们的办公室之所以在大十字没有搬去观山湖,是因为美团外卖60-70%左右的订单还是在两城区,观山湖区占比不到20%。可以说,大部分贵阳人还是不愿意离开两城区。

3、 “黑钻”仅仅是开始,未来区域房价会更高

说回看房的事,几个朋友争议的焦点,是最高单价卖40000/㎡的“黑钻”为什么出现在铁建城而不是观山湖?

首先从城市化发展规律来讲:无论中国还是外国,任何城市在发展过程中,由于城市中心的房子拆迁成本太高,只有等市中心建筑老旧到无法居住,拆迁成本大幅降低后才能拆迁改造。这个阶段原来居住在城市中心的中低收入人群不得不向城市边郊外流,而富裕阶层则流向紧贴城市核心区的高档住宅区,逐步形成“富人区”。

美国的洛杉矶、旧金山都曾经经历过这个阶段。未来紧贴贵阳城市核心区的可开发区域,会陆续出现更多类似“黑钻”的高档社区并形成聚合效应。

值得一提的是,今年六月,韩国房价总体大跌40-50%,而首尔江南区的豪宅却逆向上涨了20%,因为豪宅的地段区位具有稀缺性,用一块就少一块。而富裕阶层的财富稳定性是远远超越大众阶层的。2008年全球金融危机爆发,美国洛杉矶市中心房价暴跌40%,但第二年也就是2009年市场恐慌期一过,市中心房价就涨回来了,现在甚至比危机前翻了近一番。而那些郊区的“一美元别墅”,到现在都卖不出去,也没有人敢买。

2008年在洛杉矶房价的最低点,我的房东回来卖掉了他在持有的贵阳一半的房子,加上手上的现金,在洛杉矶市中心抄底买了两套……

未来贵阳城市边郊的房子会比现在便宜,而贵的房子,肯定会更贵,“黑钻”现在的40000元/㎡,只是贵阳豪宅的一个阶段……

说到这里,又引出了几个朋友进一步的疑问,价格那么高的房子在贵阳有市场吗?

其实早在2012年贵阳就出现了40000元/㎡的别墅,并且在半年内售完。2013年出现的总价高于1500万的别墅也很快售完,其中三分之一的客户来自六盘水。贵州土豪,可比我们想象的有钱……

先写到这里,后面的下一篇《未来的贵州首富,身价将超千亿》再讲……

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