万物云赴港上市：万科长子的“成人礼”与“二次创业”

从万科物业到万物云用了三十年，万物云IPO，是终点还是新的起点？

文／白若凌 《中国房地产金融》记者

万物云向香港交易所提交上市申请，对于万科而言开启了存量时代的新进程。

过去几年，房企旗下物业公司纷纷赴港上市，作为万科多元化业务中的“大儿子”，万科物业板块何时上市，堪称是历次业绩发布会和股东大会上，媒体和投资者追问的保留“曲目”。

“万科物业要等被大家认可为城市服务商时才会上市。”万科集团董事会主席郁亮多次言及万科物业没有上市时间表，但表示一定会上市。

直到2020年10月28日，万科物业名称由“万科物业发展有限公司”更名为“万物云空间科技服务股份有限公司（简称万物云）”，预示着万科物业板块上市进程加速。

2021年11月5日，万科发布公告称，拟分拆所属子公司万物云到香港联交所上市。当天晚上，万科集团合伙人兼物业事业集团首席合伙人、万物云CEO朱保全发了这样一条朋友圈，“恰逢其时，合伙奋斗”，意味深长，言外之意宣告了万物云拉开了上市序幕。

3月30日，万科召开2021年业绩发布会的前一天，中国证监会正式受理万物云赴港上市，业绩发布会次日，万物云正式向港交所提交上市申请。如果以万物云最新的股权转让估值计算，万物云市值将会超过1100亿港元，万科再造一个“万科”跃出水面。

但在资本市场与房地产市场进入“寒冬”之际，众多物业公司赴港上市“折戟”情况下，万物云上市“靴子”落地背后，万科的算盘如何谋划，万物云的新十年的“二次创业”如何出发，物管王者归来的故事会如何续写？

万物云分拆上市的“背后”

“对于新进领域，无论能力建设，还是商业模式的确立，都需要一个过程。万科通过八年时间，完成了对多元化业务的商业逻辑检验和可复制性验证，这个过程并不轻松。”郁亮在万科2021年报《致股东》信中这样写道。

对于万科物业而言，这个探索时间更长，但也是率先成为独立的上市企业。

郁亮在2021年业绩发布会上对媒体表示，万科多元化业务从财务上来看，如果只看经营收入和利润，这些业务现在及将来相当长的时间里都无法与房地产开发相提并论，业绩占比仍以开发业务为主，但是经营业务贡献不能小觑。

“作为一个开发与经营服务并重的企业，万科从单一住宅开发业务，发展到不动产综合发展运营服务商，不是说开发业务未来没有机会，而是说没有经营服务业务的支持，万科未来高质量发展是做不到的。”郁亮表示，房地产增量开发具有天花板，需要在天花板到来之前提前布局。万科围绕不动产综合发展运营服务进行探索，看到增量机会变得越来越少，存量机会越来越多，经营服务类业务的空间其实非常大，这是万科看好经营服务业务的原因。

放长视野来看，经营、服务业务基于现金流的财务价值、基于韧性和细分市场扩展的成长价值，将是万科未来长期价值增长的重要源泉。“从估值角度看，现在有很多物业公司上市，物业公司市值已经超过了所属开发企业的市值，这说明地产上市公司的一块钱跟物业上市企业的一块钱是不一样的。”郁亮说。

背后的原因是什么？郁亮说，地产开发业务与经营服务业务的增长方式完全不同，开发业务到了年末，所有完成的销售开始“清零”，而经营服务业务则是一个“滚雪球”式的发展模式。

物业管理服务，每年都会在原有管理客户规模上添加新的增量。而且业务风险也有不同，开发业务受外部影响较大，经营服务业务受影响较小，在外部环境发生剧烈变化的时候，资本对于那些现金流、经营风险波动不太大的资产更看好。

万科在成立三十周年的时候，公司将定位由“三好住宅供应商”延展为“城市配套服务商”，希望用十年左右时间，做好其他业务的探索和布局，为未来发展奠定基础。也希冀公司经营、服务业务的发展，为集团未来价值增长提供更多支撑。

对于多元化业务的成功如何衡量，在郁亮看来，万科经营性业务成功的标志是上市，“在万科内部叫‘长大成人’，长大之后就应该成家立业到外面闯荡去。”

“万科的大家庭里养了很多儿子，父母承担养大成人的责任，他们成人之后胃口会越来越大，家里面未必够他吃的，他必须去独立发展。”郁亮打趣形容万科物业已经长大成人，应当离开万科大家庭，一方面独立成长，另一方面要反哺母公司做大做强。

为何选择当前时点上市，郁亮解释称，万物云选择在这个时候分拆上市，考虑到今天已经成长为一个城市服务商，而不是一个传统物业服务商。而且城市服务商方面呈现出良好的发展势头，已从2018年珠海横琴1个项目，发展到目前的40多个（城市服务）项目，增长速度特别迅速。

此外，在众多物业管理公司上市的背景下，郁亮认为，在同质性的情况下，多一家物业公司上市，对整个城市服务这一领域的影响不会很大。但是，有一家能够以城市服务商的战略定位来出现的话，这样意义是非凡的。

“公司的既定战略不会以捕捉资本市场的窗口为主要考虑因素。”万物云“掌舵人”朱保全表示，万科分拆万物云上市，主要是因为“儿子”已经是成年人了，需要通过引入国内外的机构投资者，进一步提高万物云的综合实力，奠定行业的领导地位，吸引和保留人才。

从估值的角度来看，郁亮认为目前选择上市的时点相对于2020年可能更合适，因为市场的估值更加趋于理性。一个理性的资本市场，才能给一个真正的优秀企业予以一个合理的定价。

“在价格高点发行股票，投资者容易被套牢，会伤透投资者的心，对高估值充满了警惕和恐惧。过高的估值也有可能会对员工心态造成不切实际的预期，当前物业板块估值相对理性，反而更有利于员工、业务的成长，大家有更理性的心态。”郁亮说。

从万科物业到万物云

万科物业成立于1990年，受SONY售后服务的启发，万科创始人王石拍板引入物业管理到深圳天景花园小区。

万科物业首任负责人是陈之平，开创了万科物业乃至中国物管行业诸多先河。在当时房地产界有两个称谓，地产教父谓之王石，物业教父谓之陈之平。

在万科物业成立之初，陈之平推出一系列的举措，如在天景花园小区成立了中国第一个业主管理委员会，开创“业主自治与专业服务相结合”的物业管理模式，率先推出酒店式管理模式，参与中国物业管理第一次公开投标活动，并在2000年接管了建设部大院的物业管理，奠定了中国物业管理盟主的地位。

在第一个十年发展期，万科物业在万科集团内部存在感并不高，万科物业所负责的项目均是万科自有开发项目。1997年陈之平承接了一些非万科开发的项目，拓展计划因万科高层的反对而中止。陈之平认为万科物业应该独立于万科集团来发展，但以专业化著称的万科，对于多元化业务的发展态度是否定的。“谁要是多元化，就算我死了，在棺材里也要伸手出来反对。” 王石曾经表示。

“万科物业一年只有1个亿的利润，郁亮是不会把这1个亿放在眼里。比起一年1700多亿元的销售额来说，这1个亿算什么？万科没有把物管当做产业来做。”陈之平接受媒体采访时说，万科物业应摆脱开发商的控制才会有更好的发展。

陈之平希望万科物业独立发展，未获得王石及万科集团高层的同意，为了“找到物管行业的尊严，决定创业”。在王石和郁亮的几次三番劝说下，陈之平去意已决，2002年离开了一手创建起来的万科物业。

此后，北京万科总经理张力调任万科物业管理部总监。直到2007年，万科“社会精英计划”引进仲量联行亚太区董事、资产管理总监许国鸿出任万科集团物业服务总监，万科物业迎来新的发展时期。

在许国鸿的三年任期中，万科物业完成与万科地产行政隶属关系的分离，让万科物业真正独立于万科地产板块，并在万科物业成立20周年之际启用全新的品牌，与万科集团标志的图形、字体均保持一致，LOGO颜色采用了绿色的主色调。

2011年，许国鸿任期结束，时任南京万科总经理的朱保全出任万科物业总经理，这一干就是11年。在这11年时间内，朱保全一连串“大动作”，让万科物业从内到外完成一次凤凰涅槃。

2014年，物业第一股彩生活（01778.HK）在香港上市，物业管理行业迎来蓬勃发展时期。中海物业（02669. HK）、中奥到家（01538.HK）、绿城服务（02869.HK）等企业纷纷上市，其中不乏众多资本纷纷追捧，京东、360战略投资彩生活，腾讯、红杉资本战投世茂服务（00873.HK），GIC、高瓴资本、中交国际投资保利物业（06049.HK）等。截至2022年3月31日，共有53家来自内地的物业管理公司在香港挂牌上市。

在众多物业管理企业上市的背景下，万科物业作为行业排名第一的“老大哥”，需要思考未来的发展方向。2015年万科物业开启全面市场化之路，万科物业独立于开发业务设立物业事业部，开启内部管理层合伙人制度，采取员工持股、股权激励、项目跟投等计划。2017年初，万科物业宣布引入博裕资本与58集团作为公司战略投资者。

在业务拓展方面，万科物业走出住宅物业管理的舒适区，业务范围从住宅物业快速地拓展到商业写字楼物业、城市综合物业管理服务。2018年，万科物业进入城市全域治理领域，开启城市服务计划，开始与地方政府合作，“物业城市”管理模式落地，专注于城市新区及街道的市政市容、环卫绿化、公园河流及老旧小区一体化综合服务。2019年，与戴德梁行大中华区商业物业管理与设施管理业务板块合并，成立万物梁行，专注于商业物业与企业物业（行政）服务外包。

从品牌角度来看，万科物业是依附于万科的附属产物，不是独立的品牌，当业务量70%已经来自非万科地产的业务时，万科物业需要完成涅槃。

2020年，年度营收达到182亿元，第十年蝉联行业第一。万科物业成立30周年之际，这一年万科物业也更名为“万物云”。在朱保全看来，具有非常大的意义，这开启了万科物业的二次创业。

“万科物业四个字很难覆盖今天业务的全面性。”朱保全向外界解释称，万科的万、物业的物、未来的云，希望用云代表未来。

“万物云是万科孵化出来的一个公司，物业是最早的初心业务，云是代表期望的未来。当然在这里面我们也定义了一个行业，把传统的物业管理或者资产服务定义为空间科技服务。”朱保全说。

这样一来，万科物业成为了万物云的一个分支，专注于住宅物业服务，万物梁行专注商写板块，万物云城打破物业服务的边界，从社区迈向城市综合服务，万物云向平台化转型。

朱保全说，1990年-2020年，这三十年完成了作为物业公司的布局，包括在全国建立均衡的服务能力、住宅商业双品牌两翼齐飞。更名后，2020年-2030年这十年，将是“蝶城”与产业互联的新十年。

“拆解”万物云

万物云承袭万科物业的“衣钵”，但又与万科物业不同，这也是万物云区别于其他物管公司的本质差别。

何为万物云？万物云招股书显示，万物云是覆盖“住、商、城”全域空间服务的公司。由社区、商企和城市空间三大业务板块，通过万物云的人工智能物联网（AIoT）以及流程即服务（BPaaS）解决方案，在空间里实现远程和混合运营（Remote & Hybrid），为用户提升空间服务效率。

在传统物业管理中，按照业态一般分为住宅类物业和非住宅类物业管理。住宅物业与非住宅类物业，在物业类型、管理模式上有非常大的区别，后者包含商业办公物业管理、公共建筑物业管理与城市公共空间物业管理等类型。这些业务相对独立，整合多个业务类型同时做到市场占有率第一（住宅、商企与城市空间业务按收入计算），是万物云区别于众多物业管理公司的标志。

根据招股书披露，三大业务板块中，住宅社区空间居住消费服务业务，对应万科物业与朴邻一系列品牌，提供住宅物业服务、居住相关资产服务和其他小区增值服务。商企和城市空间综合服务业务，对应万物梁行与万物云城，为商企、政府部门和其他机构客户提供的物业服务及综合设施管理服务、开发商增值服务以及城市空间整合服务。人工智能物联网(AIoT)以及流程即服务(BPaaS)解决方案服务业务，作为万物云的科技业务板块，通过万睿科技、第五空间、祥盈企服等公司，在空间服务的标准化、智能化和数字化方面，提升服务能力和效率，以及远程空间科技运营服务。

从各业务的收入占比来看，截至2021年，社区空间服务收入134.6亿元，是万物云业务的重心和大头，占万物云总收入的56.0%。商企和城市空间服务收入87.2亿元，占万物云总收入的36.2%，AIoT及BPaaS收入18.5亿元，占万物云总营收的7.8%。虽然营收不如前两大业务板块，却是万物云“蝶城”战略的核心一环，是实现物业管理服务“上云”的重要目标。

在万物云内部，万物云的业务矩阵还被概括为空间（Space）、科技（Tech）与成长（Grow）。朱保全用一个树状向上生长的“烛台”来阐释万物云的架构，空间（Space）业务是指万物云的“三驾马车”——万科物业、万物梁行、万物云城；科技（Tech）是指万物云的科技业务板块；成长（Grow）并未直接出现在万物云的招股书之中，但却是万物云体系中支持空间（Space）服务的核心。

目前，成长（Grow）已经培育出围绕住消费展开“万物为家”，旗下有朴邻发展、美居焕新；聚焦蓝领招聘、人事、财务、IT共享服务外包的祥盈企服；2021年孵化出来聚焦安防领域的“万御安防”。

朱保全对万物云未来十年构想中，第一步以万科DNA为起点，完成社区、商写、城市空间物业服务布局；第二步，在住宅里边的住的消费，商写里的企业服务外包、城市里的政务外包，整合起来成为成长业务（Grow）；第三步通过科技（Tech）加持带来的远程运营能力，与街道场景空间（Space）打通，实现万物云云端（Cloud）的服务能力。

“这样，万物云就完成了百城千街的战略目标。”朱保全表示，通过百城千街的战略，可以实现物业管理突破传统住宅物业的产权限制，将业务扩展到城市公共空间领域，从服务物业转向服务客户（如业主、政企客户服务外包），实现现场服务到远程服务。

2021年，万物云提出街道战略——“蝶城”，意指万物云不会作茧自缚，打开社区、商企和城市空间服务的边界，从客户和时代的需求出发化茧成蝶。万物云将围绕一条街道内服务者可达的20分钟服务圈，打造一个高浓度、高效率服务网络，通过人员共享和快速响应机制，为街道内的所有空间提供混合服务。目前已遴选出中国经济排名前100的城市中，3402条高价值街道建设“蝶城”，即“百城千街”战略。

具体的实施路径，万物云将在这些区域进行大量的基础设施建设，涵盖数字化基础设施、公共设施、设备与任务调度平台。在完成基础设施建设后，万物云将进行四保(保安、保洁、保绿、保修)流程的变革，通过远程服务替代现场服务、机器服务替代人工服务的方式，降低四保供应链的采购成本。与此同时，万物云还会在街道内派驻街道代表，聚焦“蝶城”内拓展住宅空间、商企空间、城市空间的新项目，以此提升“蝶城”内的项目浓度。

“我们正在用自己的能力来重新定义服务的半径。”朱保全说，万物云上市对于企业来说是经营长河的一个节点，从万科内部事业部变成一个公众公司，在万物云进入第四个十年发展阶段的时候，“百城千街”战略与万物云下一阶段的战略相辅相成。“我们相信在资本市场相对理性的时刻，更能够给真正的优秀企业，予以一个真实的定价，同时也能够给战略投资人一个更好的投资机会。”

万物云不止于讲好故事

万物云敢于突破业务边界和对行业未来发展具有想象力的思考，这无疑具有挑战。描绘战略蓝图和打造竞争力、用数据说话却是两件事，对于投资者和监管机构来说，万物云需要回答的问题不止于讲好故事。

在招股书中，万物云针对科技这一业务板块以浓重笔墨。目前已构建了从底层智能物联系统集成和云边协同能力，中层空间云服务、远程服务及BPaaS解决方案，至顶层人工智能解决方案的科技体系。万物云的目标是通过各类智能硬件采集设备设施、资产、人及活动的信息，以空间的数字孪生为目标，把线下空间映射到在线。空间科技技术未来将推动实现基础劳动力的释放及空间效率的提升，并助力万物云实现从单一的现场服务到结合远程运营的转型。

万物云如何赋能，科技如何助力推动业务产生多大的增长，招股书中并没有披露。但从万物云过去三年经营收入数据来看，万物科技的“含云量”不是非常明显。

2021年万物云科技服务板块A loT及BPaaS解决方案服务业务营收占比不到8%，传统物业管理板块的收入占比高达70%。从研发投入来看，2019年到2021年，万物云研发投入分别为2.04亿元、2.50亿元、3.74亿元，占总收入的比重不超过2%。

与业务高度重合的贝壳相比，2021年贝壳研发费用达到31.94亿元，占总营收808亿元的3.95%，万物云的研发投入相比贝壳差距较远，从研发投入的总额来看，万物云研发投入仅是贝壳的12%。

从知识产权角度来比较，截至2021年12月31日，贝壳披露其拥有874项注册专利及1091项正在申请中的专利，5538项注册商标、1307项正在申请中的商标，612个计算机软件著作权，以及113个注册域名。而万物云专利仅有39件专利，181个计算机软件版权，获得643个已注册商标，并拥有25个注册域名。

从上述数据简单比较可以看出，今天的万物云距离科技公司依然有差距。罗马非一日之功可以建立，2021年万物云引入原华为传感器应用实验室主任兼首席科学家，阿里云副总裁、智联网首席科学家丁险峰，出任万物云首席科学家。伴随许多重量级技术人才的加入，万物云的研发水平在悄然发生变化。

“万物云从2015年就开始积累（科技能力），砸钱并不能加速。”丁险峰接受媒体采访时称，万物云正打造的是一朵产业云，重构物业作业和服务消费者的SaaS群。同时着重建设的是硬件能力、边缘计算、网络能力这些云网边端的能力，在丁险峰看来这些是其他地产或物业公司的科技部门做不来的。

如果说万物云的科技研发需要假以时日，对于盈利能力和投资者关切的问题就需要万物云正视。

从在管物业面积来看，2021年万物云在管7.88亿平方米，略高于碧桂园服务在管7.66亿平方米。但是从万物云2019年-2021年的毛利率和净利润来看，18%左右的毛利率、不足8%的净利润率，和碧桂园服务（06098.HK）、金科服务（09666.HK）等上市物管企业的30%毛利率相比差距明显，也低于上市物管企业平均28.42%的毛利率、平均12.88%的净利润率。

朱保全在今年万科业绩发布会上表示，上市物业管理企业的毛利率大致分为两个阵营，一类毛利率大概在15%，一类毛利率在30%左右。万物云的毛利率在15%左右的这个区间，这是因为每家公司的历史背景不同，股东背景不同，存在着一些比较大的差异。

“从住宅物业的角度来看，首先是一个民生行业，我觉得扎实的服务基础和良好的客户关系，尤其是这种信任关系，远比毛利率更加重要。”朱保全说，万物云正从以物业项目转向以客户为中心，伴随为客户提供更多服务内容，会进一步增强服务黏性，对保持稳定的毛利水平，会起到至关重要的作用。

朱保全进一步指出，万物云的“三驾马车”和远程运营能力，以及打造的以20分钟服务半径、以街道为中心的叠成高浓度战略，可以打开物管行业开源节流的新模式，能够提高服务效率，带动万物云的整体业绩。

此外，备受市场和媒体关注的关联交易、股东套现、利益输送引起监管层注意。4月25日，中国证监会对万物云出具了境外上市书面反馈意见，要求公司就是否存在股东利益输送、股权纠纷等九项问题进行说明。

2021年11月，万物云股东博裕资本转让7.6%股权给瑞轩、睿达第三有限公司、珠海达丰，总对价69.96亿元；58集团向海南云胜转让2.14%的股权，对价19.91亿元。经过本次减持，博裕资本持股降至17.14%，58集团降至2.86%，两家机构套现总计约90亿元。

除了对股东的增资股权转让行为疑惑外，监管机构还要求万物云说明其搭建多层持股平台的原因，各员工持股平台成立的时间、原因及必要性，各平台内部及各平台之间是否存在利益冲突等事项。

万物云在上市前进行了一系列股权结构重整。招股书显示，万物云通过设在开曼群岛的员工持股平台誉鹰投资，授予包括朱保全在内的394名员工总计8.57%的股份，其中朱保全个人总计持股万物云3.18%的股权。

还有包括说明深圳誉鹰和伯恩物业存在仍在审理的股权纠纷等多达9项疑惑需要万物云补充材料。这是否会影响万物云上市进程？在业内人士看来，上市前的问询属于正常流程，如万物云能够顺利回复，万物云上市之路不会受到影响。

万物云上市，在郁亮看来是一场“成人礼”，但实际是万科希望重塑、定义空间管理的新起点，开启存量时代探索之路新征程。万物云“二次创业”，会如何写好这份答卷，需要给朱保全时间。

本文节选自《中国房地产金融》杂志5、6月合刊

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