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债务违约后,中骏如何应对?

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中骏集团控股(HK01966,股价0.255港元,市值10.77亿港元;以下简称中骏)也进入境外债务管理了。

在今年8月4日支付了一笔美元债利息的两个月后,中骏10月4日公告称,没有根据2021年3月22日签订的银团贷款协议支付已到期的本金和利息共约6100万美元。同时,自10月5日上午9时起,中骏4只未偿还本金18亿美元的境外美元优先票据暂停交易,直至另行通知为止。

中骏在公告中表示,为确保公司长远发展,并保障所有持份者的利益,确保物业交付及稳定业务营运面对行业的困境,“本集团将集中资源确保已预售的物业竣工交付。”


已偿还境外债本息共约15.6亿美元

此前,中骏一直坚持偿债,是少数坚持履约的民营房企之一。

今年以来,中骏先是于3月及4月份在境外市场回购和兑付了5亿美元优先票据,并偿还了于2023年8月到期的5.4亿元6.95%公司债券;8月4日,支付7000余万美元债利息。

今年1月,中骏成功发行由“中债增”全额担保的2023年度第一期中期票据,利率4.1%、发行规模15亿元,成为2023年首批获得中债增支持成功发债的民营房企;8月,又发行一笔7亿元的第二期中期票据,利率4.28%。此外,中骏还在7月在境外获批一笔本金为2.55亿港元及8910万美元的银团贷款,用于借新还旧。

公告显示,自2022年1月1日至公告日,中骏已偿还境外债务本金和利息共约15.6亿美元。

2022年,中骏境内外公开市场累计偿债近115亿元,于2023年4月与8月也分别再度偿债5亿美元和5.4亿元人民币。

“在偿还以上公开市场的债务以后,集团债务结构得以进一步改善,但民营房企融资环境仍难以破局,流动性仍存巨大压力。”中骏2023年半年报显示,截至今年6月30日,中骏总债务已由从2022年末的441.57亿元降至379.35亿元。

中骏在公告中表示,“进入2023年第二季度,公司的销售持续下滑,流动资金紧张状况日益严峻,境外兑付债务压力持续增加。即使本集团竭尽全力,流动现金及银行存款可能无法履行当前和日后义务所需。于本公告之日,本公司没有根据2021年3月22日签订的银团贷款协议支付已到期的本金和利息共约6100万美元。”

根据公告,未支付贷款已导致公司的境外美元优先票据出现违约事件。“未支付贷款可能会导致债权人根据相关融资的相应条款要求加快偿还债务或采取行动。截至公告日,集团尚未收到有关境外债权人要求加快偿还债务的任何通知。”

公告显示,自10月5日上午9时起,中骏4只未偿还本金18亿美元的境外美元优先票据暂停交易,直至另行通知为止。

中骏表示,将尽快委聘外部顾问,协助本集团就现在的资本结构及流动性进行评估,并探索可行的全面解决方案,以确保本集团的长远发展及保障所有持份者的利益。本公司计划积极与境外债权人沟通,争取他们的支持和理解,以期友好解决债务问题。

10月5日,穆迪将中骏集团的家族评级(CFR)从“Caa1”下调至“Ca”,并将该公司的高级无抵押评级从“Caa2”下调至“C”,展望仍为负面。

三四线城市去化压力拖累销售回款

在今年以来百强房企销售额整体出现下行、区域城市分化加剧的大环境下,中骏仍在奋力抢抓销售。

今年1-9月,中骏以247亿元的销售额排在行业第46名,权益销售占比为84%。


上半年,中骏共有80个在售项目,分布在50多个城市,杭州、北京两地仍是其销售的主阵地,合约销售金额分别达到58.39亿元和25.94亿元,分别占比29.1%和12.95%。

但从土地布局上看,截至6月30日,中骏在一线城市、二线城市及三四线城市的土地储备成本分别占总土地储备成本的11.0%、54.7%及34.3%。而土储成本则在一定程度上反映了中骏当下的布局结构。而重仓二三四线城市,意味着在市场下行期,中骏将面对更多的销售不确定性。

中骏也意识到一线及热点二线城市与其他城市的市场在继续分化,一线城市及热点二线城市土地仍然吸引竞投,而三四线城市在短期宏观环境未见大幅改善的情况下,市场去化仍然困难。

对于去化艰难的三四线城市,中骏只能通过“一盘一策”定价确保流速;以楼栋新推和改善型产品推货,小幅提价,修复利润。

另一方面,中骏的经营性业务占比较高,从一定程度上弥补了部分区域销售的下行。今年上半年,中骏商管营收增加了6.2亿元,归母净利润增值1.4亿元。其中,北京西长安和唐山中骏世界城开业,官方透露的招商率达到100%,开业率为99%。

中骏方面向《每日经济新闻》记者表示,“公司也将全力做好保交付工作,年内截止目前已实景呈现住宅近27000套,预计今年内实景呈现住宅近50000套,这一数据与2022年相同。”

在今年的年中工作会议上,中骏管理层再度强调了“提效、降费、增收”,并提出在注重客户需求的基础上,优化效率和成本管控,推动服务性营收稳健增长,进一步优化投资回报。除了销售端充分挖掘产品价值,推动销售及回款外,管理层要求优先保障工程交付,确保企业现金流安全,继续力争融资突破并提升资金效率。

对于住宅开发的重难点项目,接近中骏的人士表示,公司一直以来都比较重视产品,这两年在一二线城市的项目交付的经验,去想办法做一些迭代,去适配更多项目。

中骏方面也透露,公司仍在积极优化资金安排,持续与债权人沟通商讨解决方案。

镜鉴咨询创始人张宏伟在分析中骏出险的原因时提到,“一方面是因为过去几年下沉布局三四线城市,三四线城市去库存压力太大,即使是政策开始救市,市场销售也很难那么快回暖,这影响了中骏的销售回款。”

“另一方面,中骏在三四线城市的中骏世界城沉淀了非当期项目开发的利润,这部分资金影响了企业的周转能力。加上三四线城市的资金监管比例比极大,以三四线城市布局为主的房企遇到资金面压力实属正常。”张宏伟补充道。

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