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土拍最高限价规则“退市”

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土地限价机制正在退出土拍市场。

据经济观察网消息,早在今年9月底,自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件,内容包含:建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。而多个城市也将在下一批次土地出让文件中删去了地价上限等内容。

《每日经济新闻》记者梳理发现,截至目前,已有成都、济南、合肥、厦门4个城市对土地拍卖相关规则进行了调整,取消了地价限制。多位业内专家在10月17日接受每经记者采访时均表示,取消土地最高价限制对土地市场情绪和房地产市场均将产生一定积极影响。

已有4个城市取消地价限制

9月26日,成都在《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称《通知》)中就明确表示,调整土拍规则。其中,中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖,新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价;而除控制性详细规划明确的宗地内需叠建以及宗地周边绿地、道路、养老托育等公服配套设施外,原则上新出让住宅类用地不再设置配建要求。

这也意味着,成都不仅取消了地价限制,还取消了配建和自持等条件。

10月9日,济南市自然资源和规划局发布补充公告,对10月中下旬即将进行的市本级两场土拍出让规则进行调整,恢复2017年8月前“价高者得”原则确定竞得人,出让环节不再设立最高限价。

10月12日,合肥土地市场网披露了合肥市辖区第三批拟出让居住用地清单,包含31宗地块,合计面积2853.5亩。根据土地出让公告,有6宗地块合计面积571.058亩将于11月2日出让,将采取拍卖方式出让,即竞买人以举牌方式应价,报价最高者且高于保留底价的,为竞得人。

10月17日,厦门发布的第四批次供地中也将土拍规则进行了调整,不设拍卖底价,取消商品住宅销售限制均价,按照价高者得原则确定受让人,不过仍保留了车位限价和装修限定。

至此,已有4个城市官宣取消地价限制。

土地最高限价取消或与今年以来全国土地市场呈现低温运行的态势相关。

据中指研究院统计数据,今年前三季度,全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上。具体来看,1-9月,全国300城住宅用地成交22391万平方米,同比下降33.4%。

同时,三季度土地市场情绪依然偏弱,流拍撤牌率达28%,环比二季度上涨8.1%。9月份,300城住宅用地成交2693万平方米,同比下降49.7%;成交楼面均价7673元/平方米,同比下跌2.1%。其中济南、成都的住宅用地成交面积同比均下降,降幅分别为19.9%、12.7%。

“8月底以来,中央及各地一系列政策密集出台,对房地产市场情绪产生积极带动,北京、上海、广州等核心城市新房销售数据在9月中下旬出现上升,政策效果有所显现。不过,多数城市市场热度持续性明显不足,全国房地产市场销售规模整体仍处低位,土地市场低迷态势未改,仅优质地块保持一定热度,如上海、广州均有部分地块触顶摇号。”

中指研究院市场研究总监陈文静向每经记者分析指出,大多数城市地块普遍底价成交,部分地块甚至流拍。短期来看,取消土地最高价限制对土地市场情绪和房地产市场均将产生一定的积极影响。

有助于提高房企拿地积极性

值得注意的是,土地最高限价机制源于2021年。

当年3月,在自然资源部牵头下,全国22个主要城市的住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的双集中供地;3月底,北京在第一批次宅地挂牌文件中,首次公布了土地合理上限价格,一般设置溢价率上限为15%。

不过全国范围内的要求则是在2021年8月。彼时,自然资源部给集中供地城市提出的四点要求中就有明确要求:一是单宗地溢价率不得超过15%,不允许通过提高起拍价格调整溢价率,否则将严肃公开处理,严控城市楼面地价新高;二是在达到地价或溢价率上限时,不得以竞配建等方式增加实际地价,可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

至此,越来越多城市选择以“地价触顶+摇号”方式出让地块。而在此后实施的两年的时间里,各地也在持续更新土地出让环节的“政策工具”,如地价触顶后转为竞建公租房面积上限、竞现房销售面积、竞自持面积等。

需要指出的是,虽然全国范围内明确提出限地价是在2021年,但早在2017年前后,就已有多个城市限制了土地最高地价。

如此次宣布取消地价限制的济南,2017年4月便出台“史上最严调控”新政,但在随后的长清、章丘土地拍卖中,土地溢价率却一直居高不下,一度最高达401%。

为引导企业理性拍地、降低溢价率,2017年8月济南出台了最高限价土地拍卖新政规定,在达到最高限价后,挂钩配建政府储备性安置房面积确定竞得人。从前后6年时间来看,济南土地市场至少有29次住宅用地“熔断”。直至2022年8月改为限地价竞建筑品质和建设进度,5年来济南开发企业需配建的安置房总面积超过了46万平方米。

再看青岛,虽未明确颁布相关规定,但在2017年的三场土拍中分别提出:当竞买报价达到或超过最高限价后,网上土地竞价中止,转入网下竞商品房销售价格、竞普通商品房现房销售面积以及由公证处现场抓阄的方式。

“让地价回归市场,一定程度上有利于提振土地市场情绪,尤其是热点城市及核心片区,后续或有更多城市跟进。但当前土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度,在销售尚未出现持续性、实质性转暖下,对于大多数城市而言,土拍规则调整带动市场效果或有限。”陈文静表示,成熟区域地价限制取消之后,优质地块地价或有所上涨,进而带动房价出现上涨预期,对当前“稳房价”“稳预期”亦将产生积极带动。

“在房地产供求关系发生重大变化的情况下,供地政策不断宽松,减少了过去行政性管控或指导的导向。”易居研究院研究总监严跃进认为,客观上,地价限制取消有助于房价限价的减少,对于房企的拿地积极性增加、拿地盈利空间增大等都有积极的作用。

“本次文件提到建议取消远郊区容积率1.0限制,有利于更多改善类产品进入市场,更好满足改善需求。”陈文静续称。

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